Rss

  • linkedin

Archives for : Päätöksenteko

Oma maa mansikka, oma koti porkkana

Yksi suosituista väittelyn aiheista suomalaisilla kuuluu: Onko oman asunnon ostaminen sijoitus? Tyypilliset argumentit kuuluvat:

  • Kyllä. Kun asuntolaina on maksettu, käteen jää arvoaan nostanut asunto kun taas vuokralla asuen käteen ei jää mitään.
  • Ei. Oma asunto on kuluerä joka ei tuota rahallista kassavirtaa kotiinpäin, joten se ei ole sijoitus.

Ennen kun kerron oman mielipiteeni asiaan tehdään pikakatsaus tilastoihin. Malttamattomimmat voivat hypätä suoraan lopun steeseihin.

Jyväskylän yksiöiden arvonnousu

Otetaanpa ensiksi käsittelyyn argumentti arvonnoususta. Ensiksi on muistettava, että rahan ostovoima muuttuu vuosien varrella, joten euromääräiset hinnat eri vuosina eivät ole vertailukelpoisia. Näinollen on järkevää tutkia reaalihintoja, joissa inflaation vaikutus on eliminoitu. Otetaan esimerkiksi kerrostaloyksiöt Jyväskylässä. Vuosina 1992-2009 (kyseiseltä aikaväliltä löytyy sekä asunto- että tonttitiedot) Tilastokeskuksen tilastojen mukaan vanhojen yksiöiden hinnat kasvoivat reaalisesti 1.6 % vuodessa. Tärkeää on huomata, että tämä arvonnousu ei tule ilmaiseksi. Kokosin kahdesta mainiosta suomalaisesta asuntosijoitusoppaasta (Orava ja Turunen sekä Kaarto) jonkinlaista konsensusnäkemystä, kuinka paljon keskimäärin eri remontit maksavat:

Remontti Hinta / neliö
LVIS-saneeraus 700
Katto 70
Julkisivu 300
Parveke 100
Ikkunat 100

Näistä saadaan yhteensä 1270 euroa neliömetriltä. Mikäli jokainen remontin vaikutusaika olisi 50 vuotta, pitäisi rehellisessä kirjanpidossa asunnon arvolle tehdä 1270/50=25.4 euron vuosittainen poisto jokaista neliötä kohti. Neliöhinnan ollessa 3000 euroa tämä tarkoittaisi 0.85% prosentin vuosittaista kustannusta. Tässä ei vielä edes huomioitu kaikkia ajoittain vastaantulevia pintaremontteja ja hissien huoltoja. Näillä tiedoilla uskaltaa sanoa, että vähintään prosentin verran tulee asunnolle huoltokuluja vuosittain. Vaikuttaisi siis, että pääosin asunnon arvonnousu on pitänyt omistajan maksaa omasta kukkarostaan.

Tonttien arvo

Verrataanpa yksiöiden arvonnousua omakotitalotonttien arvonnousuun. Tilastokeskuksen tiedoista Jyväskylää parhaiten kuvaa vuosina 1992-2009 tonttiluokka ”20 000 – 100 000 asukkaan kunnat”. Tämä näyttää 2% vuosittaista reaalista hinnan vuosikasvua. Oleellinen ero rakennuksiin tulee siitä, että tontin arvon kasvaminen/säilyminen ei vaadi huoltotoimenpiteitä.

Tontin ostamista voidaan mielestäni pitää spekulatiivisena, kassavirtaa tuottamattomana, sijoituksena. Tontti ei tuo omassa käytössä kassavirtaa osinkoina tai vuokrina, mutta mikäli se sijaitsee monipuolisen elinkeinorakenteen omaavan kaupungin keskustan ja oppilaitosten läheisyydessä, on ihan positiiviset näkymät hintojen nousulle. Vaikka tontin houkuttelevuus asuinpaikkana laskisikin tulevaisuudessa niin sille voi aina istuttaa vaikka puuta, joten arvo ei ainakaan nollaannu.

Kulutuspäätöksiä ja veroporkkanoita

old_houseMielestäni asuinrakennus on kulutushyödyke. Verrattuna autoon, asunnot säilyttävät arvoaan huomattavasti sitkeämmin, mutta molemmat kuluvat käytössä. Jos omassa asunnossa asumista verrataan vuokralla asumiseen, kyse on samasta asiasta kuin että auton omistamista verrataan leasingautolla ajamiseen. Riippuu tilanteesta kumpi on järkevämpää. Omassa asunnossa asumiseen liittyy kuitenkin veroporkkana, joka monissa rajatapauksessa tekee omistusasumisesta kannattavaa.

Vuokrassa maksetaan vuokranantajalle huoltokulujen lisäksi palkkaa riskien kantamisesta sekä valtiolle menevä siivu pääomaverotuksen muodossa. Omaan asuntoon ei taas kohdistu pääomaveroa, mikä nostaa omassa asumisen houkuttelevuutta. Pääoman sitomisen riskien kantamisestakaan ei tarvitse maksaa muille, joten usein laskelmat päätyvät siihen että omassa asuminen on euroilla laskettuna edullisempaa. Tämä ei ole kuitenkaan universaali totuus. Esim. tämä asuntoja ammattimaisesti vuokraava pariskunta on laskenut, että heidän kannattaa ennemmin asua itse vuokralla ja laittaa omat pääomat kiinni pieniin vuokra-asuntoihin kuin omistaa oma asunto.

Näkemykset

Tilastokatsaus oli hyvin karkea ja luvut vaihtelevat eri paikkakunnilla, mutta ne kuitenkin havainnollistavat näkemystäni, että oma asunto omalla tontilla on:

  • Rakennuksen osalta kulutuspäätös
  • Tontin osalta spekulatiivinen sijoitus

Mielestäni asunnon ostoa voi harkita milloin vaan, jos tavoittelee pienehköä kerrostalohuoneistoa vetovoimaisella paikkakunnalla. Mikäli elämäntilanne muuttuu, tällainen asunto on helppo laittaa vuokralle. Omakotitalon ostamisen näen taas turhan sitovana, jos on nuori ja useita mahdollisia elämänpolkuja on vielä edessä. Työpaikan ja elämäntilanteen muutoksissa riski kahden asunnon loukusta, kiinteistövälittäjien palkkiot ja varainsiirtoverot syövät oman asunnon hyödyt. Mahdollisen oman omakotitalon aika alkaa mielestäni olla käsillä vasta kun jälkikasvulla kouluunmeno kolkuttelee tai on muu syy pultata itsensä tietylle paikkakunnalle.

Riskinhallintaa

Useilla suomalaisilla kaikki varallisuus on kiinni omassa asunnossa. Tämä on riskien hallinnan kannalta ikävä tilanne. Riski on myös usein toteutunut muuttotappiopaikkakunnilla, missä omakotitalojen vakuusarvo pankin näkökulmasta on pyöreä nolla. Tämä Hesarin artikkeli viikko sitten käsitteli tätä asiaa. Nuorena kannattaa kyllä mahdollisimman aikaisin alkaa sijoittamaan pienillä summilla osakkeisiin/rahastoihin, mitkä eivät rajoita menoa kun maailman tuulet alkavat kutitella. Omaa asuntoa ehtii kyllä miettiä sitten kun paremmin jo tietää, mitä elämältä haluaa ja varallisuutta pesämunaksi on hieman kertynyt.

Statistickon steesit

  • Asuminen omassa rakennuksessa on kulutuspäätös, johon liittyy veroporkkana verrattuna vuokralla asumiseen
  • Oma tontti on spekulatiivinen sijoitus
  • Koko omaisuuden laittaminen kiinni yhteen kohteeseen ei ole hyvää riskinhallintaa ja riippuen elämäntilanteesta vuokranantajalle joskus kannattaa maksaa riskien kantamisesta

Tutki hintojen kehitystä omalla asuinalueellasi Tilastokeskuksen tietopalvelussa:

Vanhojen asuntojen hinnat

Omakotitalotonttien hinnat

Facebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmail

Hyvinvoinnin lähde ja sen verotus

Kun yhteiskunnallinen keskustelu velloo pääasiassa pienten yksityiskohtien (a’la eläkeläisten kalastusluvat ja helatorstain pyhyys) ympärillä ja media tykittelee epämääräistä talouspoliittista jargonia on hyvä välillä muistella perusasioita. Mistä meidän hyvinvointiyhteiskunnan hyvinvointi kumpuaa? Moraalifilosofi Adam Smith on näistä asioista saarnannut jo 1700-luvulla, mutta ne meinaavat hämärtyä yksityiskohtia koskevan hälyn taakse.

Ensiksi on hyvä palautella mieleen aiemman kirjoitukseni sanoma. Perusvaluuttamme ei ole rahaa vaan laatuaikaa. Määrittelen nyt hyvinvoinnin niin, että se on aika, jonka elämässä pystyy käyttämään mielihyvää tuoviin asioihin. Loput on käytettävä työntekoon hyvinvoinnin hankkimiseen. Optimitilanteessa työkin on sellaista, joka tuottaa itselleen nautintoa, mutta oletetaan yksinkertaisuuden vuoksi että työ on neutraali tapa viettää aikaa. Raha on väline, jolla voi siirtää hyvinvointia

  • ihmiseltä toiselle
  • ajassa toiseen ajanhetkeen (tulevaisuudesta nykyhetkeen ottamalla velkaa tai kohtuullisen ajanjakson verran tulevaisuuteen rahaa säästämällä).

Kaupankäynti

Hyvinvoinnin perusta markkinataloudessa on kaupankäynti, mikä ei vapaassa yhteiskunnassa suinkaan ole nollasummapeliä, jossa vain toinen osapuoli hyötyy. Toki kaikille tulee silloin tällöin huonoja kauppoja. Itselleni tulee heti mieleen Dieselin farkut, jotka olivat kalleimmat koskaan ostamani housut, mutta käyttöiältään lyhytikäisimmät. Reilusti alle vuodessa repeilivät vähän joka saumasta. Mutta keskimäärin vapaaehtoiset vaihtokaupat ovat kaikille hyödyllisiä.

Kakkukaupoilla

Otetaan esimerkiksi tilanne, jossa Jarmo on ostamassa juhliinsa kakkua. Toiveiden mukaisen kakun valmistuskustannukset olevat konditorialle 20€. Jarmo arvelee, että vastaavan kakun tekemiseen menisi hänellä aikaa 3 tuntia. Hintoja olisi kiva vertailla oikeassa ”hyvinvointi”-valuutassa, mutta yleensä on helpompaa tehdä vertailu rahamittarilla.

Kun Jarmo tekee oman alansa töitä, hänelle jää verojen jälkeen käteen 10€/tunti. Voidaan siis sanoa, että Jarmon valmistuskustannukset ovat 3*10€ lisättynä raaka-ainekustannuksilla 5€ eli yhteensä 35€.  Näin ollen kunhan Kakun hinta on välillä 20€-35€ niin molemmat hyötyvät kaupasta.

Tällainen hyvinvoinnin lähde on tietenkin verotuksen kohteena, joten hinnoissa pitää huomioida arvonlisävero, mikä Suomessa on 24%. Kun ALV huomioidaan, niin kaupankäynnin kannattavuusväli supistuu: 24.8€-35€. Konditoria hinnoittelee kakun 20% katteella tuotantokustannuksiin nähden, joten hinnaksi muodostuu ALV: ineen 29.8€.

Konditorian omistaja tekee voittoa nyt yritysverolla vähennetyn katteen eli 3.2€ verran ja Jarmon hyöty on 5.2€. Suurin hyötyjä oli kuitenkin valtio 5.8€ ALV:llä ja 0.8€ yritysverolla eli yhteensä 6.6€ ja lisää tulee myöhemmin leipurin (+ muiden työtekijöiden) palkan verotuksesta sekä yrittäjän pääomaveron muodossa.

kakun_hintaEli win-win-win ratkaisu. Tämän voiton mahdollistaa se, että konditoria pystyy niin paljon Jarmoa tehokkaamin toimimaan, että erotuksesta jää hyvinvointia jaettavaksi joka suuntaan.

Mietitäänpä sitten Kaarinaa, jolla on Jarmoa huonommin palkatussa työssä ja hänelle jää käteen verojen jälkeen 9€ tunnilta. Mutta toisaalta hän on sen verran kätevä että pyöräyttää kakun 2 tunnissa. Kaarinan maksimihinta kakulle olisi siis 2*9€+5€ = 23€. Tämä on vähemmän kuin 24.8€, joten jo ALV pitää huolta, ettei kauppa toteudu vaan Kaarinan kannattaa ottaa vapaata töistä ja leipoa kakku itse. Tässä tilanteessa maailmaan saatiin synnytettyä Kaarinan työllä kakku, mutta mitään muita hyötyjä ei yhteiskuntaan syntynyt.

Verojen vaikutus

Arvonlisävero ei ole ainoa vero, joka kutistaa kapankäynnin kannattavuusväliä. Työn verotus kutistaa väliä molemmista reunoista: Mitä vähemmän Jarmolle tai Kaarinalle jää käteen palkastaan, sitä vähemmän heidän kannattaa kakustakaan maksaa.  Toisaalta mitä vähemmän leipurille jää käteen palkastaan, sitä tomerammin hän vaatii yrittäjältä palkankorotusta, mikä taas näkyisi korkeampana kakun valmistuskuluna. Yritysveron kasvatus taas lisää painetta nostaa voittomarginaalia, jotta yrittäjällekin jäisi riittävä palkkio putiikin pyörittämisen riskien kantamisesta. Pääomaveron noston vaikutukset ovat hieman monimuotoisemmat (osin samat kuin yritysveron), mutta tulevat jarruttavana tekijänä vastaan viimeistään siinä vaiheessa kun yrittäjä haluasi palkata uuden työntekijän tai uusia kalustoa ja tarvitsee sitä varten pääomaa ulkopuoliselta sijoittajalta (kts. jälkikirjoitus tähän liittyen).

Omavaraiset ratkaisut

Kuluttajat eivät tietenkään tee jokaista ostopäätöstä taskulaskimen kanssa vaan luottavat enemmän tai vähemmän tarkkoihin mutu-arvioihin. Isossa mittakaavassa kuitenkin kaikki kaupankäyntiin kohdistuvat verot motivoivat kuluttajia pikkuhiljaa kohti omavaraisia ratkaisuja. Tästä taas häviävät kaikki:

  • kuluttaja, joka käyttää paljon aikaa työhön, minkä ammattilainen tekisi nopeammin ja paremmin
  • ammattilainen, joka jää ilman työtuloa. Useasti toistuessa työttömyys/konkurssi -riskit kasvavat.
  • valtio, jolle ei jää verokertymää ollenkaan

Kakkuesimerkissä omatoimiseen leipomiseen kannustettiin kustannuksilla lähinnä vain pienituloisia, mutta tässä on varmasti suurta vaihtelua eri palveluiden välillä. Yksi merkki siitä, että Suomessa työtä ja kaupankäyntiä on verottettu reippaasti, on monet omatoimisuutta tukevat palvelut, jotka ovat nousseet korvaamaan perinteistä asiakaspalvelua. Ainakin bloggari Liisa Väisäsellä on Suomessa ikävä Etelä-Eurooppalaista palvelukulttuuria, mutta ilmeisesti iso osa suomalaisista ei ole valmiita maksamaan palvelusta kustannustasoa vastaavaa hintaa. Tai sitten suomalaiset vaan arvostavat monipuolista omatoimisuutta.

Yhteiskunnan optimointi

Verotus ei tietenkään yksiselitteisesti ole paha asia. Hyvinvointiyhteiskunnan rakenteiden ylläpidon järjestämiseen tarvitaan rahallista verotusta. Itsekin maksan mielelläni oman osuuteni pätevien poliisien, opettajien, sairaanhoitajien ja poliitikkojen palkasta. Toisaalta kilpailua vääristävien yritystukien (useita tutkimuksia viime vuosilta, esim. VATT) tai törsäilevien virastojen (esim. Vahteran selvittelyt) rahoittaminen eivät ole kuitenkaan niitä juttuja, mitkä motivoivat tekemään pitkiä työpäiviä.

Tasapainottelu hyvinvointivaltiolle tarpeellisia kuluja rajaten ja mahdollisimman vähän hyvinvointitappiota aiheuttavan verotuksen välillä on todella monimutkainen optimointitehtävä, mutta perusasioiden ymmärtäminen helpottaa sitä paljon. Onneksi meidän kaikkien ei tarvitse osata sitä tehdä vaan riittää, että äänestetään valtaan päteviä poliitikkoja ja sen jälkeen voidaan itse keskittyä pari vuotta siihen hommaan mikä parhaiten osataan ja toivon mukaan myös tykätään.

PS. Mietiskelin tekoja, joita kuka tahansa kohtuullista hyvinvointia nauttiva voisi tehdä Suomen nousun tukemisessa. Eräs mieleen tullut konkreettinen teko on lainata rahaa kasvua hakevalle PK-yritykselle. Jokin aika sitten on tullut joukkorahoituspalvelu, jonka kautta yksityishenkilöt voivat lähteä pienilläkin summilla mukaan. Enää yritysten kasvurahoitus ei ole pelkästään pankkiirien ja miljonäärien mielenoikuista kiinni. Suuria korkoja ei saa ilman riskejä, joten rahoituspuuhiin ei pidä lähteä suuremmilla summilla kun on valmis hävimään. Niin ja 30% korkotuotosta menee tietysti pääomaverotukseen.

 

Facebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmail

Menneisyyden ruotiminen

Tuleeko mieleen tilanteita, joissa on tullut ruodittua omia valintoja jälkikäteen ankaraan sävyyn? Esimerkiksi seuraavaan tyyliin:

”Lähdin treffeille Kertun, enkä Venlan kanssa. Kerttu osoittautui alkuhuuman jälkeen ääliöksi ja Venlalla on nyt poikaystävä. Miten olinkaan niin idiootti, etten aikanaan valinnut Venlaa?”

”Sijoitin Talvivaaran osakkeisiin, koska työkaverikin sijoitti ja nyt hävisin rahani konkurssissa. Eiköhän se ole parempi ettei meikäläinen sijoita koskaan enää yhtään mihinkään”

Elämä on sattumien summa

Yleensä emme voi tietää lopputulosta, mikäli olisimme toimineet toisin. Ashton Kutcherin tähdittämä elokuva Perhosvaikutus leikittelee ajatuksella, että voisi palata menneisyyteen toimimaan erilailla kuin tuli toimittua. Termi ”perhosvaikutus” viittaa kaaosteoriaan, minkä kuuluisa esimerkki on Brasilialainen perhonen, jonka siivenisku saa aikaan ilmavirtauksissa ketjureaktion, mikä monen sattuman kautta voisi aiheuttaa myrskyn Teksasissa. Ashtonin roolihahmo palaa menneisyyteen auttamaan lähimmäistään, mutta tästä toiminnasta alkaneesta tapahtumaketjusta seuraa aina monen sattumuksen kautta paljon pahempi onnettomuus jollekin toiselle läheiselle. Myöskään parinvalintaesimerkissämme emme voi tietää kuinka suhteessa Venlan kanssa olisi käynyt. Ehkä suhde olisi päättynyt itsetunnon sekä rahojen menettämiseen ja tilanne olisi nyt nykyistä huonompi. Onneksi Kerttu ja Venla eivät ole maailman ainoita naisia.

Informaation hyödyntäminen

Kuinka menneitä tulisi sitten ruotia? Mielestäni kannattaa keskittyä pohtimaan seuraavaa:

Olisiko sinulla päätöstä tehdessä ollut käytettävissä enemmän informaatiota, mikä olisi auttanut tekemään toisenlaisen ratkaisun?

  1. Ei, ainakaan kovin helposti. Teit silloin käytettävissä olevilla tiedoilla todennäköisesti parhaan ratkaisun, mutta kävi huono tuuri. Mene eteenpäin!
  2. Kyllä, mutta unohtui hyödyntää. Muista ensi kertaa vastaavassa tilanteessa hyödyntää käytettävissä oleva informaatio hieman huolellisemmin. Mutta hei, olet nyt yhtä kokemusta viisaampi ja vahvempi tulevaisuutta ajatellen. Mene siis eteenpäin!

Uutta matoa koukkuun

Totaalinen luovuttaminen ja piiloutuminen poteroon yhden ikävän sattumuksen takia ei johda mihinkään. Jokaisen menestystarinan takana on lukuisia epäonnistumisia. Niitä kutsutaan oppirahoiksi. Talvivaaran osakkeissa olen itsekin hävinnyt rahaa ja siitä tullut oppi voisi mennä seuraavasti: ”Aloitetaan sittenkin sijoittamaan osingonmaksukykynsä todistaneisiin firmoihin, joiden liiketoiminta on helpompi ymmärtää. Sitten kun omaisuus ja kokemus on hieman karttunut voi ehkä tehdä pienen kokeilun alkuvaiheen riskibisnekseen, jonka liikevoitot ovat vasta haavenumeroita PowerPoint-kalvolla”

Perhosvaikutuksessa Ashton Kutcherin esittämä päähenkilö tekee lopussa stopin menneisyyden jossittelulle jatkamalla vaan matkaa nähdessään kadulla elämän toisen skenaarion suuren ihastuksen. Eli menee eteenpäin.

Statistickon steesit:

  1. Elämä on niin monen sattuman summa ettemme voi varmaksi tietää, mihin olisimme päätyneet erilaisilla valinnoilla
  2. Epäonnistumisen jälkeen on tärkeintä mennä entistä vahvempana eteenpäin informaatiota paremmin hyödyntäen
  3. Muista iloita niistä positiivisista sattumuksista mitä on tapahtunut

”Jos käännyt katsomaan
taaksesi, näetkö silloin eteen”

Tulivuoria – Pariisin Kevät

Facebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmail