Rss

  • linkedin

Archives for : Riskien hallinta

Yhden elämän riskit

Näin villin pörssiviikon jälkeen mielessä saattaapi pyöriä riskinhallinnallisia kysymyksiä. Kuinka paljon pitäisi laittaa kiinni houkuttelevaan sijoituskohteeseen? Entä kuinka suuret omaisuuserät olisi syytä vakuuttaa? Seuraavassa tullaan huomaamaan, että vastaus ei ole sama yhden henkilön elämän polulla ja usean henkilön joukolle. Samalla tulee havainnollistettua matemaattinen käsite ergodisuus.

Kolikon heittoa

Lähdetään liikkelle yksinkertaisesta vedonlyönnistä. Varakas kaverisi tarjoaa mahdollisuutta pelata tasapainoisella kolikolla peliä, jossa arvaamalla kolikon puolen oikein voitat 2.11 kertaa panoksesi verran. Aikaa on pelata peliä 100 kertaa. Vedon odotettu tuottoprosentti (p * k = 0.5 * 2.11 = 1.055 = 105.5% ) on suurempaa kuin 100% joten veto kannattaa ottaa vastaan, mutta kuinka suuri osuus omaisuudesta siihen kannattaa sijoittaa yhdelle kierrokselle? Vastaa tähän vastaus intuitiivisesti ennen kun jatkat eteenpäin.

Lähdetäänpä sopivaa panoskokoa fiilispohjalta haarukoimaan. Koko varallisuuden menettäminen 50% todennäköisyydellä heti kättelyssä ei lämmitä mieltä, joten kaikkea ei laiteta peliin. Kuinkas olisi puolet varallisuudesta? Jos alkuun sattuisi tulemaan vaikka 3 tappion putki ja joka kerta löisimme sisään puolet varoista, olisi jäljellä enää 12.5% varoista. Sieltä nouseminen takaisin ylös olisi hyvin hikinen urakka, joten fiilispohjalta jo osaamme pudottaa panosta pienemmäksi. Voisiko 20% olla sopiva? Lähdetään sitä tutkimaan tarkemmin. Katsotaan kuinka kävisi 1000€ varallisuudelle kahden vedon jälkeen, mikäli tuurit olisivat odotetut eli tulisi yksi voitto ja yksi tappio. Järjestyksellä ei ole väliä, mutta kirjoitetaan kaava niin että ensi tulee tulee voitto ja sitten tappio.

(1+1.11*0.2) * (1-0.2) * 1000 € = 977.6€

Siis hetkinen, vedon tuotto-odotus piti olla voitollinen ja silti saldo on tappiolla vaikka tuurit meni tasan. Kyseessä ei ole musta magia vaan liian suuri panostus omaan varallisuuteen nähden. Pudotetaan panostustaso vielä reilusti alaspäin 5%:iin. Nyt vastaava laskelma menee.

(1+1.11*0.05) * (1-0.05) * 1000 € = 1002.7€

Vihdoinkin voiton puolella. Viisi prosenttia varallisuudesta vaikuttaisi ainakin turvalliselta panostustasolta tähän vedonlyöntiin. Kellyn kriteerillä (pohjautuu tähän informaatioteorian tutkimukseen) pystymme optimoimaan vedonlyönnin panostustasoa omaan varallisuuteen sopivaksi. Tällaisessa yksinkertaisessa tapauksessa optimaalinen panostaso voidaan laskea kaavalla odotettu_tuotto / (kerroin-1), mikä on nyt 0.055 / 1.11 = 0.05. Aiemmin turvalliseksi veikattttu 5% panostustaso on myös Kellyn kriteerillä optimaalinen.

Arviodaan sitten, mitä tapahtuisi 100 heiton jälkeen, mikäli kaikki menisi odotetusti, eli 50 kertaa arvataan oikein ja 50 kertaa väärin. Järjetyksellä ei edelleenkään ole merkitystä koska kyse on kertolaskuista. Alla olevassa kuvaajassa on kuvattu lopputulemat riippuen panostasosta. Käyrän huippu on Kellyn kriteerillä optimoitu 5% varallisuudesta ja kaikki yli 10% panostukset johtavat tappioihin. Mikäli vedonlyöntiä jatkettaisiin vielä 100 toiston jälkeenkin, yli 10% panostus tulisi johtamaan vararikkoon. Ennemmin tai myöhemmmin.

Loppuvarallisuuden (V) arvoja suhteellisen panoskoon (w) funktiona odotetussa 100 kolikonheiton sarjassa. Yksi pelaaja pelaa 100 kertaa putkeen.

Nyt joukolla kolikkoa heittämään

Entäpä jos emme pelaisikaan yksinään 100 kertaa vaan 99 kaverin kanssa pelaisimme jokainen kerran? Jokaisella sadalla ryhmän jäsenellä on sama 1000 euron varallisuus alussa ja tavoitteena on joukkueena jäädä mahdollisimman paljon voitolle. Nyt odotetussa skenaariossa (50 voittajaa ja 50 häviäjää) ryhmän keskimääräinen loppuvarallisuus olisi 20% panostuksella seuraava:

(50 * (1 + 0.2 * 1.11) * 1000 € + 50 * 0.8 * 1000€) / 100 = 1011€.

Keskimäärin ryhmä teki voittoa ja tässä tilanteessa 20% ei vaikuta enää niin vaaralliselta panostasolta. Vaikka tulisi alkuun tappioputki, pääsevät sen jälkeen ryhmän jäsenet liikkeelle aina alkuperäisellä 1000€ varallisuudella. Vastaavasti voidaan laskea, kuinka kävisi 5% panostuksella.

(50 * (1 + 0.05 * 1.11) * 1000 € + 50 * 0.95 * 1000€) / 100 = 1002.75€

Tämäkin on voiton puolella. Mielenkiintoista tässä kohtaa on kuitenkin se, että keskimääräinen voitto on nyt huomattavasti pienempi kuin samalla panostustasolla yhden henkilön sadalla toistolla. Yllä olevasta kuvaajasta nähtiin, että silloin päädytään n. 1145€ voittoon. Mistähän tämä ero johtuu?

Vastaus on korkoa korolle ilmiö. Panoskoko 5% on yhden hengen sadalle toistolle turvallinen ja varallisuuden pikkuhiljaa kasvaessa aiemmat voitotkin kasvavat korkoa. Ryhmässä, jossa jokainen aloittaa aina ”alusta” tätä efektiä ei pääse syntymään ja paras taktiikka on panostaa agressiivisesti.


Keskimääräisen loppuvarallisuuden (V) arvoja suhteellisen panoskoon (w) funktiona odotetussa 100 kolikonheiton sarjassa. 100 pelaajaa pelaa kerran.

Ryhmätilanteessa yksittäisten henkilöiden konkurssitkaan eivät tuo niin merkittävää haittaa koska vain joukkueen menestyksellä on väliä. Käytännössä siis joukkue jakaa voittopotin lopuksi kaikkien kesken. Yhden henkilön yhdessä sarjassa konkurssi taas on katastrofi: kaikki meni ja peli loppui siihen. Ylös ei ole nousua ennen kun on taas palkkapussista uuden alkupääoman säästänyt.

Ergodisuus

Kolikonheittoesimerkki on monella tapaa yksinkertainen. Siinä ei ole esim. huomioitu, että sadassa toistossa ei lopputulos läheskään aina ole 50-50 vaan satunnaisuudella on iso rooli. Se kuintenkin havainnollistaa sitä että vedonlyönti / sijoittaminen ei ole ergodinen ilmiö. Ilmiö olisi ergodinen, mikäli sen ajallisten toistojen odotusarvo on sama kuin usean yhtäaikaa tapahtuvan toiston odotusarvo. Nyt nähtiin, että vedonlyönnissä ajalliset toistot on kerrannaisilmiö ja ryhmävedonlyönti summautuva ilmiö ja täten riskien hallinta aivan erilaista. Mikäli ergodisuus ilmiönä yleisesti kiinnostaa enemmän, kannattaa lukaista Ole Petersin vasta julkaistu artikkeli The ergodicity problem in economics. Me mennään eteenpäin vielä parilla esimerkillä.

Vakuutukset

Missäs muualla kuin kolikonheitossa ergodisuutta voisi pohtia? Eräs esimerkki on vakuutus. Alkuun voidaan faktana todeta, että ryhmänä kaikille vakuutusyhtiön asiakkaille vakuutusten ottaminen ei ole järkevää. Vakuutusyhtiöt maksavat palkkaa työntekijöilleen ja silti tuppaavat tekemään pientä voittoakin vakuutusmaksujen avulla korvausten jälkeen. Tämäkkään ilmiö ei ole enää niin yksioikoinen kun tutkitaan asiaa yksilön kannalta.

Olkoon meillä asuinrakennus, jonka arvo on 50 000€. Rakennukselle on vakuutus, joka maksaa vuodessa 100€. Yksinkertaistetaan mahdollisia vahinkoja sen verran että pienet vahingot jätetään pois vakuutuksen piiristä. Vahinko toteutuessaan tuhoaa koko asunnon ja vahingon todennäköisyys on 0.1% yhden vuoden aikana. Voidaan ajatella, että yhtenä vuonna vakuutusmaksun maksamatta jättäminen on veto, jolla asiakas voittaa 100€ 99.9% todennäköisyydellä, ja häviää 50000€ 0.1% todennäköisyydellä. Vakuutusyhtiö, jolla on paljon asiakkaita eli lukuisia rinnakkaisia vetoja, toivoo, että asiakas maksaa vakuutusmaksun, koska firma tekee silloin odotusarvoisesti voittoa n. 50€.

Asiakkaan kannalta vedon järkevyys riippuu hänen varallisuudestaan. Vedon (= ei maksa vakuutusmaksua) kerroin on nyt 1.002 ja osumistodennäköisyys 99.9%. Kellyn kriteeri suosittaa tällaiseen vetoon sijoittamaan 50% varallisuudesta. Asiakkaalla tulisi siis olla varallisuutta vähintään 100 000€ , jotta hän pystyy tällaista 50 000€ riskiä ottamaan. Mikäli taas asunnossa on kiinni yli puolet omaisuudesta, riskin karttaminen ja vakuutusmaksun maksaminen on varsin perusteltua. Tässäkin jäi vielä huomiotta ihmisten erilaiset henkiset kapasiteet riskinottoon (ekonomistikielellä riskiaversio), mikä helposti johtaisi vieläkin varovaisempaan toimintaan.

Osakesijoittaminen

Osakesijoittamista tulee ajatella aivan samoin yhtenä pitkittäisenä prosessina samoin kuin yhden henkilön vedonlyöntiä. Sen matemaattisesta kuvaamisesta tekee hankalaa se että yhden ”vedon”, esimerkiksi osakkeen markkina-arvon vuosimuutoksen, lopputulemia on lukuisia erilaisia. Kolikonheitossa päästiin helpolla, koska vaihtoehtoja on vain osuma ja huti. Kolikonheitossa myös osumisen todennäköisyys tiedettiin olevan tarkalleen 50% kun taas sijoittamisessa tulevaisuuden skenaarioiden todennäköisyyksien arviointiin liittyy huomattavaa epävarmuutta. Näitä ongelmia yritän parhaillaan taklata kun teen kauppatieteiden gradua tästä aiheesta. Toivottavasti ensi kesänä osaan kertoa aiheesta enemmän.

Loppusanat

Kuinka suuri katastrofi rahallinen konkurssi lopulta on? Ainakin rikosrekisteri- ja luottotietomerkintöjä pitäisi välttää viimeiseen asti, koska ne seuraavat taakkana pitkään elämässä. Pienen omaisuuden menettäminen nuorena, kun on vielä vastuussa vain itsestään, ei ole mikään lopullinen turmio ainakaan Suomen kaltaisessa hyvinvointivaltiossa. Itselläkin tuli näin jälkikäteen pohdiskeltuna pelattua nuorena pokeria välillä turhan reippailla panoksilla pelikassaani nähden. Nykyään taas perheen isänä oma konkurssi näkyisi myös perheenjäsenten elämässä ja riskinhallinta-asioihin suhtaudun aivan erilaisella vakavuudella.

Tästä kirjoituksesta toivon sen jäävän käteen, että ihminen jolla on vain yksi elämä täytyy harjoittaa erilaista riskienhallintaa kuin kissa, jolla on 9 elämää. Konkurssissa peli tuppaa pysähtymään. Sopivan pienet riskit kuitenkin mahdollistavat korkoa korolle kasvun. Niin varallisuudessa kuin osaamisessa.

Facebooktwitterredditpinterestlinkedinmail

Riskejä ja rakkautta

Istuin kerran auton ratissa toisena jonossa verkkaisesti korottelevän teiden raskassarjalaisen takana. Edessäni oleva pikkuauto laittoi vilkun päälle ohituksen merkiksi ja vaistomaisesti itsekin lähdin tämän perään vaikka näkyvyyttä ei ollut hirveän pitkälle. Niinhän siinä kävi, että oma kiihtyvyys ei ollut ihan edellä olevan ohittelijan tasoa ja mutkan takaa alkoi lähestyä vastaantulija. Vain nippinappa ehdin ohituksen jälkeen vastaantulijan alta pois. Tässä kohtaa Jope Ruonansuu voisi tuumata, että massan mukana paahtamisen sijaan “Aatteleppa ite!” Olin silloin autossa yksinään, mutta tapauksen jälkeen päätin, että varsinkaan perheen ollessa kyydissä tällaisiä riskejä ei enää oteta. Vähän ajavana kun nuo ajotaidotkin varmaankin on keskitasoa heikommat. Sen jälkeen olenkin kiltisti körötellyt rekkojen perässä ohituskaistalle asti ellei nyt täysin pomminvarmaa ohituspaikkaa ole tullut vastaan. Vertaillessani omaa nykyistä hyvin varman päälle pelaavaa ajotyyliä hieman rohkeampiin, syntyi ajatus kirjoittaa yritysriskin ja muun elämän riskien eroista.

Panoksena luottamus

Olen joskus hämmästellyt sitä kun ihminen, jolla on omien sanojensa mukaan mahtava parisuhde, on valmis sen riskeeraamaan jollain salasuhdesäädöillä. Tällaista olen valitettavasti todistanut muuallakin kuin Temptation Islandilla. Ehkä sitä ihmismieli sitten halajaa vähän jännitystä elämään mikäli siitä tulee liian tasaisen turvallista. Tällaisessa tilanteessa suosittelen kääntämään katseen kaupungin värivalojen sijaan pörssin suuntaan. Itselläni on viime vuosina sijoituksissani riittänyt vauhtia ja vaarallisia tilanteita sen verran paljon, etten niitä kaipaa yhtään enää maantiellä. Tärkeiden ihmisten luottamus kuuluu myös jonon hännille riskeerattavien asioiden listalla.

Osakeyhtiöt ja evoluutio

Osakeyhtiö on todella timanttinen juridinen keksintö. Oy jäljittelee evoluution menestysreseptiä yrittäjien kokeillessa erilaisia liike-ideoita käytännössä. Näistä liikeideoista toimimattomiksi todetut kuolevat pois ja jäljelle jäävät hyvät ideat leviävät ympäriinsä generoiden hyvinvointia ympärilleen. Toisin kuin autokolarissa, osakeyhtiöissä kuolemat, eli konkurssit, kohdistuvat yrityksiin eivätkä ihmisiin. Ideaalitilanteessa kellään ihmisellä ei ole yrityksessä ”kaikki munat samassa korissa” ja konkurssien kulut jakautuvat useiden sijoittajien kesken. Kun yksittäisen ihmisen sijoitukset ovat hajautettu siivuihin useista yhtiöistä, sijoittajatkin saavat lopulta palkkion voittajiksi valikoituvista yrityksistä. Todellisuudessa monilla yrittäjillä on paljon kiinni yrityksessään ainakin alkuvaiheessa, mutta osakeyhtiö mahdollistaa omistuksen hajauttamisen heti kun uudet kasvuinvestoinnit ovat liian isoja riskejä yksin kannettavaksi.

Älä rakastu yrityksiin

Useissa yhteyksissä toistuva sijoitusviisaus kuuluu: ”Älä rakastu yrityksiin” ja tässä on vinha perä. Lopulta yrityksessä on kyse vain liike-idean toteuttamisen organisointiin tarkoitetusta juridisesta sopimuksesta. Sijoittajien tehtävä on nimenomaan siirtää paukkuja toimimattomista ideoista hyvin toimiviin ideoihin. Toimimattomien ideoiden kuuluu kuolla eikä niiden perässä tarvitse hypätä kaivoon perässä. Keskitytään auttamaan työttömäksi jäänyttä kaveria uuden työpaikan löytämiseksi heikoksi todetun yrityksen tekohengityksen sijaan. Eikä työpaikan vaihtaminen ole aina pelkästään huono asia. Ainakin mikäli uskoo ekonomisti Joseph Schumpeterin ajatuksiin luovasta tuhosta (tai hänen suomalaisen äänenkannattajansa Mika Malirannan raporttia), merkittävä selittäjä tuottavuuden kasvulle taloudessa on työntekijöiden siirtyminen huonosti organisoiduista ja kömpelöä teknologiaa käyttävistä yrityksistä parempiin yrityksiin.

Jotta voisi ylipäätään sijoittaa, pitää oman talouden olla ylijäämäinen, eli tulot ylittää menot. Mutta mikäli on päässyt niin hienoon asemaan elämässä, että pystyy ottamaan hieman yritysriskiä riskeeraamatta vuokrarahoja, kannattaa alkaa vilkuilemaan ympärille itselleen sopivia riskinoton kohteita. Sen lisäksi, että pörssisijoitukset ovat tehneet keskimäärin voittoa omistajilleen, on sillä myös yleishyödyllinen puoli, mistä tulikin jo aiemmin turinoitua. Osallistumalla itselleen sopivien riskien kantamiseen edistää omaa sekä ympäröivän yhteiskunnan hyvinvointia. Ja ehkä sillä saa myös tyydytettyä jännityksen tarpeet, ettei tule epähuomiossa riskeerattua tärkeämpiä asiota.

Toivotan lukijoilleni jännittävää joulua seuraavan värssyn kera: “Rakasta lähimmäistäsi, älä yrityksiä. Riskeeraa yrityksiä, älä lähimmäistäsi.”

Facebooktwitterredditpinterestlinkedinmail

Taistelua tulo-osuudesta

Pääoman ja työnteon välinen tulonjako on kestoaihe poliittisessa keskustelussa vuosikymmenestä toiseen. Täältä löytyy tilastot tulonjaon kehityksestä 1970-luvulta lähtien. Työtulojen prosentuaalinen osuus oli suurimmillaan 1990-luvun alussa laman aikana ja pääomatulojen vuonna 2007 juuri ennen finanssikriisiä. Työtulojen osuus kasvoi kymmenen vuotta sitten finanssikriisin sekä eurokriisin aikana, mutta viime vuosina pääomaotulojen osuus on ollut taas lievässä kasvussa. Pitäisikö tämä kehitys pysäyttää ja miten se tehdään? Sijoittajathan eivät tee mitään oikeaa työtä, joten eikö heidän verotustaan voisi korottaa vielä reippaasti?

Selvityshaaste

Itse olen maailmaa tutkaillut palkkatyöntekijän, yrittäjän ja osakesijoittajan näkökulmasta. En näillä kokemuksilla näe, että Suomessa riskiä kantavat yrittäjät ja sijoittajat olisivat jotenkin erityisessä asemassa. Ei anneta nyt kuitenkaan omien näkemysten jarruttaa menoa vaan lähdetään tutkimaan, miten pääomatulojen määrää saadaan laskettua kestävällä tavalla ilman että rankaistaan myös työntekijöitä.

Päästäksemme sijoittajien tuloista osille, meidän pitää ensin ymmärtää jotain heidän päätöksentekoprosessistaan. Seuraavan tarinaan on otettu vaikutteita oman sijoitusprosessin lisäksi havainnoista kokeneempien sijoittajien ja strategien toimintatavoista. Jotta kantavan ajatuksen saisi käytyä järjellisessä ajassa läpi, yksinkertaistetaan hieman olettamalla, että yrityksen liikevoittovero on ainoa pääoman tuottoihin kodistuva vero, vaikka todellisuudessa osinkoverotuksellakin on vaikutusta. Myöskään mahdollisuutta hyödyntää lainaa sijoituksissa ei huomioida.

Sepin jäskikiska

Seppo Sijoittaja pohdiskelee uuden jäätelökioskin perustamista. Myyntipaikan vuokrasopimuksen voi tehdä vuodeksi kerrallaan, joten mahdollinen sijoitus tehdään aluksi yhden vuodeksi. Kotiinpäin tulevat rahavirrat koostuisivat jäätelöiden myyntikatteesta. Mutta ennen kun sijoittajalle jää itselleen mitään tuottoja investoinnistaan, pitää saada katettua kiinteät kulut, joita ovat:

  • Koneet ja kalusto (esim. myyntikojun ja pakastelaitteiden vuokrat, mainoskyltit yms..)
  • Henkilöstön palkat
  • Henkilöstön palkkojen sivukulut (yrityksen vastuulla olevat eläkevakuutusmkasut, vakuutukset yms…)
    • Oletetaan suuruudeksi 40% bruttopalkoista
  • Voittoon kohdistuva yritysvero
    • Oletetaan suuruudeksi 20% yrityksen voitosta

Tulevaisuuteen liittyy aina riskejä. Tässa tapauksessa sellaisia ovat mm.

  • Jäätelön kysyntä on odotettua alhaisempaa
  • Laitteet hajoaa
  • Henkilöstö sairastelee
  • Rikollisuus (Ilkivalta tai paikallinen rosvopäällikkö alkaa vaatimaan suojelurahoina osuutta voitoista, mikäli jäätelönmyynti alkaa kukoistamaan)

Vaikka esimerkki on yksikertaistettu versio todellisuudesta, tässä on jo paljon asioita pohdittavaksi. Investoinnin lopputuleman todennäköisyysjakaumaan vaikuttaa hyvin moni asia. Seppo ei tunne tarkasti tätä jakaumaa, mutta hän hahmottelee tulevaisuutta viiden eri perusskenaarion avulla. Perusskenaariot ovat:

  1. Satumainen, yli 30% tuotto sijoitetulle pääomalle
  2. Hyvä, 15% – 30% tuotto sijoitetulle pääomalle
  3. OK, 0-15% tuotto sijoitetulle pääomalle
  4. Heikko, 0-10% tappio
  5. Surkea, yli 10% tappio

Näiden skenaarioiden todennäköisyyksiä sijoittaja pyrkii parhaan kykynsä mukaan arvioimaan. Lisäksi hän Exceliinsä naputtelee odotetun skenaarion seuraavan vuoden rahavirroille. Tässä parhaan arvauksen täsmällisessä skenaariossa myytikatetta kertyisi 100 000 Euroa, koneisiin ja kalusteisiin menisi 10 000 Euroa, tarvittavan määrän osaavaa henkilökuntaa hän saisi pidettyä töissä 53 000 Eurolla ja tähän tulisi vielä päälle 21 200 Euroa henkilöstön sivukuluja.

Ottaen huomioon aiemmin läpikäydyt riskit ja tappiollisten skenaarioiden todennäköisyydet, hän pättää että vähintään pitää 15% saada pääomalle tuottoa odotetun skenaarion mukaisilla laskemilla, että tätä investointia kannattaa toteuttaa. Tarkalleen ottaen tämä minimituottovaatimus perustuu kahteen osaan: “riskitön korko”, minkä saisi rahan makuuttamisesta pankkitilillä = 1% ja riskipreemio 14%. Idea on sama kuin pankeilla myöntäessä asuntolainaa, jolloin lainan korko voisi olla esim. 12 kk Euribor + 1.5% marginaali. Marginaali vastaa liiketoiminnan riskipreemiota ja kokoluokasta huomaa, että asuntolainojen myöntäminen vakavaraisille työssäkäyville henkilöille vaikuttaisi olevan huomattavasti riskittömämpää kuin jäätelökioskin perustaminen.

Odotetun 100 000 euron myyntikatteen jakautuminen.

Ylläolevassa kuvaajassa on kuvattu, kuinka odotettu myyntikate jakautuisi Sepon laskelmissa ilman isoja yllätyksiä. Löysää neuvotteluvaraa on vain 7 euroa, joten sille varattu palkki ei graafissa erotu. Rimaa hipoen Seppo päättää toteuttaa investoinnin. Jiihaa!

Poliittiset päätökset Sepon tulo-osuuden pienentämiseksi

Kurkataampa nyt sitten poliittisia muutoksia, joilla voitaisiin saada työntekijöiden tulo-osuutta kasvatettua. Ensimmäisenä mieleen tulee yritysveron kasvattaminen korkeammaksi tai minimipalkan nostaminen niin että vuosipalkat pitäisi nostaa seuraavana vuonna tasolta 53000 euroa esimerkiksi tasolle 54000 euroa. Valitettavasti molemmat muutokset johtaisivat siihen, ettei tuottovaatimus enää ensi vuonna samoilla laskelmilla toteutuisi ja kioskin tarina jäisi vuoden mittaiseksi. Tässä tapauksessa sekä Seppo, työntekijät että jäätelöä rakastavat asiakkaat häviäisivät. Tavoite oli löytää sellainen ratkaisu, mikä ei vaikuta negatiivisesti työntekijöihin, joten nämä toimenpiteet eivät käy.

Ehkä Sepolta olisi hieman kuitenkin revittävissä, jos saataisiin saataisiin puskettua korotettu yritysvero niin nopealla aikataululla läpi, että päästäisiin kiinni jo kuluvan vuoden voittoihin. Seppo toki rehellisenä liikemiehenä maksaisi lisäverot, mutta pidemmällä tähtäimellä se olisi työntekijöillekin vielä aiempaa kuopattua ideaa huonompi. Nyt Seppo alkaisi pelätä vallassa olevilta poliitikoilta samanlaista tempoilevaa aiemmin tehtyjen investointien tuottojen rokottamista ja nostaa investointiensa minimituottovaatimusta kaikissa sijoituksissaan. Tämän seurauksena jatkossa toteutuisi vain investoinnit, joissa entistä suurempi osuus jää sijoittajan tuotoksi. Peliin on tullut mukaan uusi aimmin mainitsematon tuottovaatimuksia kasvattava riskilaji, poliittiset riskit.

Mielestäni fiksumpi tapa toteuttaa investointeihin liittyvää verotusta on antaa hieman varoaikaa ja tehdä rajut muutokset porrastetusti. Esimerkiksi pari vaalikautta sitten porrastetusti poistettu omistusasunnon lainan korkojen vähennysoikeus on tuskin oleellisesti lamauttanut asunnon ostajien toimintaa (lisätietoja).

Seuraava vuosi

Tässä tarinassa mennään vuosi eteenpäin ilman polittisia muutoksia. Sen verran on kuitenkin tapahtunut teknologista kehitystä, että markkinoille on tullut uusia kylmälaitteita, joiden vuokraus on aiempaa edullisempaa ja lisäksi energiatehokkuuden ansiosta toisivat säästöjä sähkölaskussa. Ensimmäinen vuosi meni suurinpiirtein odotusten mukaisesti ja Seppo miettii jatkoa muuten samoilla laskelmilla, paitsi ”Koneet ja kalustot” – lokeroon tulee kuluja aiemman 10 000 euron sijaan 8000 euroa. Odotettavissa oleva 100 000 euron myyntikate jakautuisi nyt seuraavasti.

Tällä kertaa reilun 2000 euron neuvotteluvara on havaittavissa graafissa oikeassa laidassa. Kysymys kuuluu: kuka saa tämän neuvotteluvaran? Nyt on huomattava myös, että edellisenä vuonna hyvin hommansa hoitaneiden kahden työntekijän neuvotteluasema on kasvanut, koska uusien työntekijäiden kouluttaminen veisi paljon aikaa yrittäjältä. Kyse on paljon työntekijöiden neuvottelutaidoista, kuinka hyvin ne tunnistavat kohentuneen neuvotteluasemansa. Koska jakovaraa laskelmissa on, Seppo antaa siitä osan mielellään hyville työntekijöille ettei tarvitse alkaa uusia kouluttamaan. Väkisin hän ei sitä kuitenkaan tyrkytä, mikäli työntekijät suostuvat jatkamaan ilman palkankorotuksen pyyntöä.

Monilla aloilla Suomessa palkkaneuvottelut on ulkoistettu ammattiliitoille. Tämä voi olla koko jäsenten joukolle keskimäärin ihan hyvä ratkaisu, mutta osa jää tämän takia ilman työtä, jonka olisivat mielellään ottaneet pienemmälläkin palkalla vastaan (niinkuin tässä tarinassa 1. vuotena olisi käynyt) ja osalle keskistetyt korotukset ovat pienempiä kuin mitä olisi omassa firmassa neuvoteltavissa. Informaation jakaminen toisten yritysten palkkatasosta ja neuvottelutaitojen koulutukset auttanevat jokaista työntekijää neuvottelemaan itselleen optimaalista ratkaisua.

Yhteiskuntien menestys

Daron Acemoglu ja James Robinson tutkivat yhteiskuntia aina metsästäjä-keräilijä ajoilta lähtien kirjassaan “Why nations fail”. Johtava ajatus heillä on, että tärkein tekijä erottelemaan kukoistavat ja romahtavat yhteiskunnat on yhteiskunnan rakenteiden inklusiivisuus, eli mahdollisuus kaikille ihmisille suunnitella omaa ja perheen tulevaisuutta pitkällä tähtäimellä toimiessaan osana yhteiskuntaa. Valtion oikeusjärjestelmän pitää myös pystyä pitämään huolta, että omistusoikeuksia kunnioitetaan ja suojelurahoja keräävät rosvopäälliköt laitetaan linnaan.

Siinä vaiheessa kun omien tulevaisuuden investointien hedelmät tulee onnistuessaan isä aurinkoisen eliittijoukot keräämään parempaan talteen, teknologinen kehitys hidastuu ja yhteiskunnan alamäki on alkanut. Tällaisissa ekslusiivisssa yhteiskunnissa ihmiset keskittyvät vain elämään kädestä suuhun ja tappelemaan poliittisesta vallasta, jäsenyydestä noissa eliittijoukoissa. Tältä pohjalta ei kuulostaa ollenkaan haitalliselta, että investointien riskejä kantamalla voi vaurastua.

Tarinan opit

Tässä harrastelijasijoittajaekonomistin sepittämässä tarinassa tuli havainnollistettua, että sijoittajien ja työntekijöiden tuotot ovat Sepon jäätelökioskissa vahvasti riippuvaisia toisistaan ja sijoittajien tuottojen vähentäminen tuottamatta harmia työntekijöille on vaikeaa. Vastaan tuli kuitenkin muutama asia, joihin voidaan keskusjohtoisesti vaikuttaa niin että sijoittajat tekevät investointeja pienempään tuottoon tyytyen.

  • Oikeusjärjestelmä, joka pitää rikollisuuden paremmin kurissa
  • Poukkoilematon poliittinen päätöksenteko, mikä antaa sijoittajille aikaa sopeutua muutoksiin

Lisäksi tarinassa on koko ajan oletettu, että “riskitön korko” on 1%. Keskuspankin voisi luulla pystyvän laskemaan tuottovaatimuksia vielä laskemalla korkoja. Oikea sijoittaja Ville Hemminki on kuitenkin tuoreessa blogikirjoituksessaan vahvasti sitä mieltä, ettei korkojen laskulla ole enää käytännössä investointeja kiihdyttävää vaikutusta kun korot ovat jo lähellä nollaa.

Verot turvallisten rakenteiden ylläpitämiseen on jostain kerättävä. Työntekijöiden kannalta optimaalinen yritysveron suuruus on vaikea omilla tiedoillani määrittää, koska kilpailullisessa ympäristössä liiketoimintaan kohdistetut verot heijastuvat kaikille osapuolille: sijoittajille, työntekijöille ja asiakkaille. Tässä saksalaisissa tutkimuksessa arvioitiin, että noin 40% yritysveron korotuksesta maksavat lopulta työntekijät. Sen sijaan monopoliaseman turvin saadut riskiinsä nähden ylisuuret tuotot haiskahtavat oivalliselta verotuksen kohteelta. Tätä perustelee hyvin oikea ekonomisti Roger Wessman maksumuurin takana olevassa artikkelissaan. Ottakaamme monopolien/patenttien verotus vielä mukaan työkaluksi pakkiimme.

Hypoteesit tavoista pitää sijoittajien tulo-osuus pienenä kestävästi ilman oleellisia haittoja työntekijöille:

  • Omistusoikeudet suojaava oikeusjärjestelmä
  • Poukkoilematon poliittinen päätöksenteko
  • Työntekijöiden neuvottelutaitojen/voiman kehittäminen
  • Monopolin/patentin alla tuotettujen voittojen verottaminen

Jäikö kirjoituksessa jotain huomiotta? Mitä tieteelliset tutkimukset sanovat aiheesta? Kerro siitä kommenteissa.

Facebooktwitterredditpinterestlinkedinmail

Kaupankäynti on treidausta

Tulevaisuus on aina epävarmaa ja on luonnollista että meihin kohdistuu riskinkantokykyämme suurempia riskejä. Koti voi palaa tai maanviljelijän kasvattaman viljan hinta romahtaa kesken kasvatuskauden. Jotta riskiä voi korvausta vastaan jakaa useiden eri toimijoiden jaettavaksi, on rahoitusmarkkinoilla kaupankäynnin kohteena sopimuksia, esim. osakkeita, vakuutuksia ja vakuutusten lailla toimivia johdannaisia kuten optioita ja futuureita.

Tämmöisillä rahoitusvälineillä aktiivisesti kauppaa käyville treidaajille, keinottelijoille, spekulanteille tai miksi nyt ikinä heitä haluaakaan kutsua, usein tarjotaan pahiksen viittaa kun maailmalla tapahtuu jotain ikävää, minkä taustoja ei kunnolla ymmärretä. Toisinaan syytökset ovatkin täysin aiheellisia. Keitä nämä pelurit oikein ovatkaan?

Kaupankäynti riskeillä

Miltä kuulostaisi työpaikka firmassa, jossa palkkaa maksetaan vai silloin kun tuotteita on saatu myytyä jonkin rajan ylittävä määrä? Entä kun etukäteen et voi tietää, paljonko rahaa milloinkin palkkapäivänä tulee? Lisäksi firma menee konkurssiin heti kun sille tulee yksi tappiollinen vuosi. Kiitos yrityksen riskejä kantavien osakkeenomistajien, palkkatyöläiset pystyvät yleensä nukkumaan yönsä vähän rauhallisemmin jopa aloittelevassa firmoissa, missä myytävää tuotetta vielä kehitellään.

Maanviljelijä päättää viljellä keväällä peltoon vehnää, koska sen myyntihinta vaikuttaa sillä hetkellä houkuttelevalta. Mutta koko kesän ajan hän joutuu jännittämään, että mikäli vehnän hinta romahtaakin ennen syksyn sadonkorjuuta, perhe joutuu seuraavaan satokauteen asti näkemään nälkää. Onneksi hän voi ostaa rahoitusmarkkinoilta futuuri-sopimuksia, joissa toinen osapuoli ottaa riskejä kannettavakseen. Mikäli vehnän hinta on syksyllä alle jonkun tietyn raja-arvon, maksaa sopimuksen toinen osapuoli maanviljelijälle rahaa ”sijoitustuottona”.

Vakuutusyhtiöt ovat kaikista selkein esimerkki yrityksestä, jonka toimiala on kaupankäynti riskeillä. Vakuutusyhtiöistä kirjoittamalla alkoi oma bloggarin uranikin. Riskejä kaupittelee jatkuvasti lukuisat muutkin toimijat rahoitusmarkkinoilla erilaisten sijoitustuotteiden muodossa.

Jos on vakuutusyhtiön asiakas tai työntekijänä joskus valinnut kiinteän kuukausipalkan provisiopalkkion sijaan (vaikka jälkimmäisessä parempi potentiaali suuriin tuloihin), ymmärtää että on luonnollista maksaa siitä että saa omia riskejään pienennettyä. Luonnollisesti riskinkantaja pyrkii hinnoittelemaan riskit niin että jää pitkässä juoksussa voitolle vaikka yksittäisenä vuotena voikin joutua maksumieheksi.

Treidaajien strategioita

Kun kymmenisen vuotta sitten kävin aktiivisesti kauppaa urheiluvedonlyöntimarkkinoilla, saattoi oma riskipositio olla jalkapallo-otteluun seuraavanlainen: kaikilla muilla lopputuloksilla tulee voittoa, mutta ennakkosuosikin tasan yhden maalin voitolla tulee tappio. Tällaiseen päätyy esimerkiksi pelaamalla altavastaajan voittoa ja tasapeliä normaaliin eurooppalaiseen tyyliin ja lisäksi ennakkosuosikkia aasialaiseen tasoitusvetoon. Nämä vedot kumoavat toistensa riskejä isolta osin. Ennakkosuosikin yhden maalin voiton todennäköisyys on aika luotettavasti tilastojen avulla arvioitavissa ja siten riski on laskelmoitu. Riski kannattaa ottaa kantaakseen, mikäli saatavilla olevat kertoimet ovat riittävän suuret.

Vastaavasti rahoitusmarkkinoilla pätevimmät treidaajat voivat hyödyntää esim. osake- ja optiomarkkinoiden välisiä epätasapainohintoja niin että useiden riskien kumoutumisen jälkeen jäljelle jäävät pienemmät riskit ovat ymmärrettäviä ja riittävällä tarkkuudella arvioitavissa. Parhaimmillaan riskit saadaan kokonaan kumottua hyödyntämällä saman arvopaperin hintaeroja kahden eri pörssin välillä. Jotkut spekulantit taas ovat poikkeuksellisen taitavia tunnistamaan kun joku osake on hetkellisesti jostain syystä alihinnoiteltu ja myy pian pois hinnalla joka hieman useammin on kalliimpi kuin halvempi. Kukaan ei ole aina oikeassa.

Itse suosin sijoittamisessa passiivisempaa riskien kantamista, joten en ole oikea henkilö tarkemmin kertomaan aktiivisten kaupankävijöiden työkaluboksista. Sen uskallan kuitenkin sanoa, että menestyminen vaatii vahvaa todennäköisyysmatematiikan ja tietotekniikan taitoja. Talouden lainalaisuuksien ymmärtämisen ja päivittäisen ruudun tuijottamisen ohella. Vaikken itse ole kokenut treidaamista järkeväksi ajan käytöksi kuin hyvin harvoin joissain yrityskauppatilanteessa, on mielenkiintoista kuitenkin vähän seurata sivusta esimerkiksi nimimerkin ”Daytrader” kirjoittamaa blogia ja aktiivisen twiittaajan Jarmo Frimanin (@JarmoFriman) ajatuksia.

Treidaajat reiluuttavat hintoja

Riskinhallintavälineillä käydään kauppaa siinä missä muillakin hyödykkeillä. Myös tavaroiden maahantuojat ostavat sieltä, mistä saavat halvalla ja myyvät siellä missä maksetaan enemmän. Sekä alkuperäinen myyjä, että lopullinen ostaja hyötyvät koska heidän olisi vaikea kohdata toisiaan ilman maahantuojan huseerausta välissä.

Kolmea suurta suomalaista metsäyhtiötä epäiltiin kartellista, eli laittomasta sopimuksesta polkea yhdessä raakapuun markkinahintoja epäluonnollisen alas Suomessa. Helsingin käräjäoikeus hylkäsi vasta syytteet (Ylen raportti) . Mikäli tällainen kartelli todellisuudessa tapahtuisi ja pysyisi salassa, olisi metsänkasvattajien kannalta toivottavaa että puukauppa-bisnekseen ilmaantuisi uusi peluri. Tällainen peluri voisi laskea, että hän saisi puut myytyä hintaan X ulkomaille ja vaikka hän tarjoaa metsänkasvattajille selvästi kartellifirmoja parempaa hintaa puutavarasta, hän jäisi kuljetuskustannusten jälkeen voitolle. Sitten kun isojen firmojen kartelli alkaa rakoilemaan ja hekin alkavat tarjoamaan reilumpia hintoja puunkasvattajille, peluri voisi poistua muille markkinoille. Puukauppabisneksessä investoinnit taitavat olla kuitenkin sitä luokkaa, ettei kovin helposti pelurit tule pikaisesti pyörähtelemään.

Erilaiset arvopaperit liikkuvat verkossa kitkattomasti ja kaupankäyntikulut ovat rahoitusmarkkinoilla nykyään pienet, joten matemaattisesti ja tietoteknisesti taitavien pelureiden kannattaa iskeä pieneenkin väliin. Tämä painaa hintojen muodostumisen varsin tehokkaaksi ainakin tällaisen keskivertosijoittajan näkökulmasta. Tehokkaasta hinnanmuodostuksesta hyötyvät monet toimijat.

Esimerkiksi yritys, joka maksaa palkat Suomessa Euroilla, mutta myy tuotteensa pääasiassa USA:ssa, altistuu valuuttakurssiriskille. Yritys on pahoissa ongelmissa, mikäli Euron hinta kallistuu reilusti Dollariin nähden. Yrityksen toimiala ei ole valuuttariskien kantaminen eikä tehdä voittoja valuuttakauppiaana. He haluavat vaan keskittyä ydinbisnekseen ja suojautua turhilta valuuttariskeiltä johdannaisten avulla. On yrityksen omistajien ja työntekijöiden onni, että aina tarvittaessa talousosasto saa reiluilla hinnoilla ostettua rahoitusmarkkinoilta tavitsemaansa valuuttajohdannaista neutralisoimaan turhia riskejä.

Suurin osa meistä ei voi pärjätä treidaajana

Toiset ostavat auton ajaakseen sillä koko 20 vuoden elikaaren, toiset vaihtavat autoaan parin vuoden välein. Molemmat ryhmät tekevät kauppaa silloin tällöin tarpeen mukaan, mutta vain harvojen kannattaa aktiivisesti ostella autoja vain myydäkseen ne kalliimpaan hintaan eteenpäin. Kun markkinoilla on riittävä määrä autokauppiaita aidon kilpailutilanteen synnyttämiseen niin autojen hinnoittelu pysyy suht järkevänä ja satunnaiset kaupankävijät voivat luottaa ettei heitä ainakaan mielinmäärin vedätetä käydessään kauppaa autokauppiaiden kanssa.

Osakesijoittaminen on pitkällä kymmenien vuosien tähtäimellä plussummapeliä (arvonluontiprosessista taustalla puhuin tässä kirjoituksessa), mutta mitä lyhyempi omistusaika oston ja myynnin välillä, sitä lähempänä ollaan nollasummapeliä. Nollasummapelissä voitot tuppaa keräämään aivan terävin kärki ja muut joutuvat maksajiksi. Toki aktiivinen kaupankäynti osakkeilla voi olla myös jännittävä harrastus, mutta ansaitsemismielessä useimpien sijoittajien kannattaa pysytellä kärsivällisenä passiivisen puoleisena toimijana. Samoin kuin autokin ostetaan yleensä pidemmän ajanjakson hyötyjen vuoksi ja vain pieni ryhmä erikoistuneita autokauppiaita myy niitä heti eteenpäin ja elättää kaupankäynnillä itsensä.

Erona autokauppaan tulee vielä se, että käytettyjen autojen kauppias voi sentään luoda jotain lisäarvoja kunnostamalla autoa välissä. Osakemarkkinoilla tätäkään mahdollisuutta ei ole.

Vaarallista spekulointia

Riskiä siirtäviin rahoitustuotteisiin liittyy myös paljon ongelmia. Rahoitustuotteita asuntolainoista monimutkaisiin johdannaisiin käytettiin massiivisesti väärin kymmenen vuoden takaisen USA:n asuntokuplan ja siitä seuranneen romahduksen aikana. Tarinaa kävin jo läpi aiemmassa blogikirjoituksessa, mutta seuraavassa muutama esimerkki:

  • Pienituloiset asunnon ostajat – ottivat velanhoitokykyynsä nähden aivan liian suuria asuntolainoja ja paisuttivat asuntokuplaa
  • Luottoluokittajat – arvioivat pieleen asuntolainoista paketoitujen sijoitustuotteiden riskit joko ammattitaidottomuuttaan tai korruption seurauksena
  • Pankit ja muut suursijoittajat – eivät ymmärtäneet, mitä riskejä ottivat kantaakseen asuntovakuudellisissa velkakirjoissa vaan luottivat sokeasti luottoluokittajien arvioihin
  • Vakuutusyhtiö AIG – piilotteli kauppakumppaneiltaan omia asuntomarkkinoihin liittyviä johdannaisriskejään tytäryhtiössään ja riskien toteutuessa veronmaksajat joutuivat tämän ”too big to fail”–firman (koko talousjärjestelmä olisi vaarassa romahtaa, jos tällaisen firman antaa mennä konkurssiin) tappioita maksamaan.

Näissä esimerkissä tulikin jo kattavasti rahoitustuotteiden väärinkäyttämisen kirjo:

  • Ei oteta kunnolla selvää, mille riskeille altistutaan
  • Otetaan kannettavaksi omaan varallisuuteen nähden liian isoja riskejä
  • Käytetään holtittomasti velkavipua
  • Harhaanjohdetaan muita kaupan osapuolia

Rahoitustuotteiden alkuperäinen tarkoitus on kumota riskejä ja siirtää niitä sellaiselle, jotka pystyvät niitä kantamaan. Hyvät treidarit pyrkivät minimoimaan riskejään ja kantavat lopulta vain laskelmoituja riskejä joiden tappiot pystyvät, jos ei hymyssä suin, niin ainakin naama peruslukemilla maksamaan. Heidän toiminta vakauttaa taloutta ja painaa hintoja lähelle reiluja sellaisia.

Valitettavasti markkinoille ilmaantuu aika-ajoin laumoittain riskeillä sekoilevia sankareita, jotka pyrkivät äkkirikastumaan ottamalla kantokykyään huomattavasti suurempia riskejä. Nämä pilaavat myös fiksujen, pitkäjänteisesti riittävällä varovaisuudella puurtavien, riskinkantajien maineen. Toivottavasti finanssikriisin tapahtumista oltaisiin jotain opittu. ”too big to fail” -firmat eivät kuulu reiluun yhteiskuntaan vaan jokaisella sijoituspäätöksiä tekevällä toimijalla pitää olla oma nahka pelissä. Myös tappioiden realisoituessa.

Statistickon steesit

  • Riskiä siirtävillä rahoitustuotteilla käydään kauppaa siinä missä muillakin hyödykkeillä
  • Hyvillä treidaajilla oman konkurssiriskin minimointi on ensimmäinen tavoite ja tuotto vasta toinen
  • Oman kantokyvyn ylittävien riskien ottaminen äkkirikastumisen toivossa on rahoitustuotteiden väärinkäyttöä
  • Parhammillaan treidaamien auttaa vähentämään riskikeskittymiä ja painamaan hintoja reilummiksi
  • Suurimmalla osalla sijoittajista ei ole mahdollisuuksia pärjätä treidaajana

Facebooktwitterredditpinterestlinkedinmail

Asuntoja ja osakkeita

Kantamiensa riskien ja tuottojen alkuperän ymmärtäminen sijoituksissa on ollut yksi aika-ajoin esiin pulpahteleva teema näissä tuherruksissani viimeisen parin vuoden aikana. Viime marraskuussa kirjoittelin osakesijoittamisen perusolemuksesta ja vertailin eroja spekulatiiviseen raaka-aineiden jemmaamiseen. Tätä aiemmin vertailin omistusasumista vuokralla-asumiseen. Pari viikkoa sitten tehdessäni pientä pintaremonttia (lähinnä isäni apupoikana) sijoitusasunnossani oli hyvä hetki samalla vähän selkeyttää ajatuksiani asuntosijoittamisesta verrattuna osakesijoittamiseen.

Kysymykseen ”Mitä eroa on osake ja –asuntosijoittamisella” vastaukseni kuuluu: perustavalaatuisissa asioissa ei juuri mitään. Nippelitiedoissa on sen verran perkaamista, ettei tämäkään kirjoitus jää yhden kappaleen mittaiseksi. Itselläni on kokemusta osakesijoittamisesta vuodesta 2009 lähtien ja vuokranantajana toimimisesta vuodesta 2011 lähtien. Tarkoitus olisi nyt pysyä mahdollisimman ajattomissa näkemyksissä, ottamatta kantaa siihen, mihin kannattaisi sijoittaa juuri nyt.

Asuntosijoittamista puoltavia tekijöitä

Käydään läpi ensiksi asioita, jotka tekevät (suorasta) asuntosijoittamisesta houkuttelevaa osakesijoittamiseen verrattuna.

Arvonheilunta

On kohtuullisen yleinen näkemys, että osakesijoittaminen on riskialtista asuntosijoittamiseen verrattuna. Mikäli arvonheiluntaa pitää riskin ainoana mittarina niin näin todella vaikuttaa olevan. Alla olevassa kuvaajassa on neljännesvuosittaisia prosentuaalisia arvon muutoksia. Osakkeita edustaa Helsingin yleisindeksi ja asuntoja koko Suomen vanhojen yksiöiden keskimääräiset kauppahinnat Tilastokeskuksen sivuilta. Ajanjaksoksi valikoitui 03/2001 – 09/2016, koska tälle ajanjaksolle löytyi nopeasti koneeltani datat aiemmista omista tutkiskeluistani. Asuntoihin yleensä sijoitetaan osaksi velalla ja osakkaiden taustalla olevia yrityksiäkin pyöritetään tyypillisesti osin velkarahoituksella. Siten vertailun vuoksi piirsin myös vastaavan kuvan yksiöiden arvonvaihtelusta oletuksella, että niihin olisi sijoitettu 50% velkavivulla.

Kuvaajasta huomataan, että todellakin ainakin näin ryppäinä tarkasteltuna osakkeiden arvostus heilahtelee huomattavasti enemmän. Arvonheilahtelu on erityisesti riski suurella velalla sijoittavalle. Konservatiivisempi sijoittaja voi nähdä hinnan vaihtelun mahdollisuutena. Tilapäisistä ongelmista johtuva markkinahinnan lasku on hyvä tilaisuus ostaa laadukasta sijoituskohdetta.

Velkavipu

Asunnoilla on hyvä maine turvallisena lainan vakuutena pankkien näkökulmasta, koska asunnon kanssa on hankala karata ulkomaille velkojia karkuun. Lähtökohtaisesti pankista saakin asuntoa varten laitaa 70%:iin asunnon markkina-arvoon asti. Tämä on yleinen asuntosijoittamista puoltava tekijä osakesijoittamiseen verrattuna.

Hyvä on kuitenkin muistaa, että yritykset yleensä rahoittavat toimintaansa valmiiksi velkarahalla, joten isoa velkavipua ei ole mitään syytäkään osakesijoituksiin käyttää. Lisäksi ainakin itse käyttämäni osakevälittäjä tarjoaa tällä hetkellä tiettyjen varovaisuusehtojen täyttyessä (esim. velkavipu maksimissaan n. 30%) osakkeisiin sijoituslainaa 0.99% korolla. Kohtuuhintainen sijoituslaina ei siis ole pelkästään asuntosijoittajan etuoikeus.

Sijoittaminen on aina riskien kantamista, mutta uhkapeliä sijoitustoiminnasta tekee nimenomaan liiallinen velan käyttö. On syytä käydä tarkkaan Excelissä erilaiset tulevaisuuden skenaariot läpi, ettei ulosottomies kolkuta oveen sitten kun korot nousevat ja omaisuuden arvot laskevat yhtä aikaa.

Velankäytöstä sanottakoon, että kun tietää mitä tekee, niin asunto sijoituskohteena mahdollistaa pitkälle viedyn velkarahan käytön optimoinnin.

Tontti

Markkinahintojen heiluntaa ja suurta velkavipua en henkilökohtaisesti pidä kauhean tärkeänä asuntosijoittamista puoltavana tekijänä, mutta yksi asuntojen kylkiäisenä tuleva asia ansaitsee huomiota. Kaupungistuminen on yksi maailman ja myös Suomen megatrendeistä. Ne kaupungit, jotka

  • nykyään vetävät ihmisiä puoleensa
  • joita jatkuvasti uudistetaan vastaamaan ihmisten nykyaikaisia tarpeita
  • ja omaavat monipuolisen elinkeinorakenteen,

tulevat todennäköisesti jatkossakin vetämään ihmisiä puoleensa. Tällaisista kaupungeista tontin omistaminen on monopoliin verrattavissa oleva erityisoikeus. Kukaan ”kilpailija” ei voi omistamasi sijainnin kohdalle valmistaa uutta tonttia vaikka kysyntä kasvaisi kokoajan. Tässä esimerkissä pelkällä tontilla on päässyt Jyväkylän keskustassa samaan vuokratuottoprosenttiin kuin vastaavan sijainnin rakennuksessa, mutta ilman huolta vuokralaistoiminnan jatkuvasta pyörittämisestä (vuokrasopimus 50v.) tai remonteista. Kuulostaa maistuvalta ainakin omaan korvaani.

Mikäli edesmenneitä talousvaikuttajia Henry Georgea ja Adam Smithiä on uskominen, niin tontin omistaminen on ”epäreilu” etu ellei sitä veroteta riittävän suuresti. Kaupunkia kehitetään verovaroin, mutta kaupungin vetovoiman kasvu sataa maanomistajien laariin. Joitain muutoksia maapohjan verotukseen valtiovarainministeriö on suunnittelemassa vuodeksi 2020 (suunnitelma), mutta lupailee ettei maan verotus kokonaisuutena kasvaisi.

Mikäli asunnon kylkiäisenä tulee osuus tontista houkuttelevassa sijainnissa, on se itselleni ainakin kiinnostusta kohottava olennainen tekijä. Tontin arvonnousu on sellaista mihin aidosti uskon. Pitkällä tähtäimellä rakennuksen arvonnousun varaan en laske mitään omassa toiminnassani. Veikkaan että tilastoissa mahdollisesti näkyvä rakennusten arvonnousu kymmenien vuosien ajanjaksolla koostuu lähinnä inflaatiosta ja ehostamiseen käytetystä rahasta/työstä. Sijainnin eli tontin aidolle arvonousulle taas löytyy aiemmin mainitsemani loogiset perustelut. Tätä hypoteesia Jyväskylän laskuharjoitus aiemmassa postauksessani havainnollistaa, muttei tietenkään todista faktaksi.

Liiketoimintaa siinä missä muukin

Asunnon vuokraus on yksi yrittäjyyden muoto. Siinä kun teollisuusyrityksen pitää ensin investoida kalliiseen tehtaaseen ennen kun voi alkaa pyörittämään bisnestään, vuokranantajan pitää investoida asuntoon, jolla voi alkaa pyörittämään vuokrausbisnestään. Asunto täyttää ihmisen perustavaa laatua olevan perustarpeen, joten se on hyvin defensiivinen, vakaa toimiala. Lisäksi asuminen on kohtuullisen helposti ymmärrettävä toimiala, minkä syystä sen aloittamisessa on pienempi kynnys kuin monen muun toimialan yrittäjyydessä.

Oleellisin ero muuhun yrittämiseen tulee kuitenkin lakisäädöksistä. Verottaja kohtelee vuokraustoiminnasta tulevia tuloja pääomatuloina, eikä bisnekseen vaadita yrityksen perustamista. Vuokranantaja on periaatteessa yrittäjä, mutta ennen mainituista syistä toimialalle on moneen muuhun alaan verrattuna helpompi ryhtyä.

Asuntosijoittamisessa sijoituspäätös tiettyyn kämppään on vasta alkua. Sen jälkeen alkaa sopivan vuokralaisen etsiminen ja asunnon sekä sen laitteiston ehostus aika-ajoin. Toimenpiteitä vaativia riskin realisoitumista (vuokralaisen maksukyvyttömyys, asunnon vahingoittaminen tai muu häiriö) voi tapahtua. Päivittäin toimenpiteitä ei vaadita, mutta yllättäviin aikasyöppö-tapahtumiin pitää varautua.

Mikäli näitä pakollisia hommia ei ole innokas tekemään, voi niitä ulkoistaa. Esimerkiksi vuokralaisen muuttaessa pois, voi valjastaa välitysfirman etsimään uutta. Käsittääkseni on myös olemassa ”avaimet käteen” –palveluita, joissa yritys hoitaa kaikki vuokranantajan vaivat. Tässä on kuitenkin muistettava, että palveluita tarjoavat yritykset ottavan luonnollisesti omat palkkionsa ja itse sijoittajalle jää pienempi siivu riskien siivu tuotosta.

Aloittelevan vuokranantajan kannattaa ehdottomasti sijoittaa pari kymppiä asuntosijoittajan käsikirjaan. Ainakin seuraavia voin suositella: Orava ja Turunen: Osta, vuokraa, vaurastu sekä Kaarto: Sijoita Asuntoihin!. Ammattisijoittaja Harri Huru jakaa myös paljon hyödyllistä osaamistaan blogissaan. Karkeita markkinahinta-arvioita kerrostaloasunnoista voi käydä vapaasti tekemässä allekirjoittaneen kehittämällä ASLA-asuntolaskurilla, kunhan muistaa että sitä ei ole nyt pariin vuoteen päivitetty.

Kaverillani oli kerran vuokranantajana kiireinen liikemies. Kerran joululomaltaan palattuaan kaverini asunnossa alkoi yllättäen rampata remonttimiehiä ja vessa oli tiuhaan tahtiin käyttökiellossa. Vuokranantaja ei ollut nähnyt tarpeelliseksi informoida alkavasta putkiremontista vuokralaista eikä suostunut neuvottelemaan vuokranalennuksesta, vaikka asuminen oli selvästi hankaloitunut.

Tässä kohtaa herääkin kysymys, että miksi ylipäätään vuokraa asuntoja, mikäli ei ole kiinnostunut hoitamaan vuokranantajan hommia. Kiinteistöihin voi sijoittaa myös pörssin kautta ilman vuokranantajan velvollisuuksia. Helsingin pörssistäkin löytyy monenlaisia kiinteistösijoitusyhtiöitä. Seuraavassa joitain esimerkkejä:

  • Investor’s house: asuinhuoneistot
  • Technopolis: toimitilat
  • Citycon: kauppakeskukset
  • Hoivatilat: hoivakodit ja päiväkodit

Kun sijoittaa kiinteistösijoitusyhtiöön niin ammattilaiset hoitavat vuokraustoiminnan ja sijoitukset tulee hajautettua useampaan kiinteistöön. Näin yksittäinen putkiremontti ei suuresti heilauta varallisuutta. Sijoittajalle itselleen jää arvioitavaksi, miten paljon kannattaa tietyn yhtiön osakkeesta maksaa ja tämä on erilainen laskuharjoitus kuin yksittäisen asunnon arvonmääritys.

Alkaisinko asuntosijoittajaksi?

Vuokranantajana toimiminen on kevyt tapa aloittaa kokeilemaan ja oppimaan yrittäjyyttä. Vuokranantajalla on paljon valtaa vaikuttaa omaan menestykseen. Ostokohteiden sekä asuinalueiden analysoinnin, velkatason optimoinnin, vuokralaissuhteiden hoidon, remontoinnin ja taloyhtiövaikuttamisen voi opetella hoitamaan muita paremmin. Asunto on myös käsin kosketeltavaa, kiinteää, omaisuutta mikä voi jossain tuomionpäivän skenaariossa olla hyödyllinen piirre verrattuna osakkeen omistusmerkintään sähköisessä arvo-osuustilillä.

Vai sijoittaisinko osakkeisiin?

Mikäli aika-ajoin toistuvan pakollisen toiminnan sijaan haluaa pelkää sijoituskohteiden analysointiin liittyvää aktiviteettiä oman aikataulun mukaan, niin osakesijoittaminen on silloin sopivampi ratkaisu. Osakesijoittaja etsii yrityksiä hyvillä johtajilla, joiden varaan uskaltaa päivittäisten asioiden hoitamisen uskoa. Kiinteistöjen vuokraus on yksi toimiala muiden joukossa, mihin voi laittaa rahojaan pörssissä. Pörssin kautta rahoja ei tarvitse laittaa kiinni isoina, kymmenien tuhansien, pompseina. Suorissa asuntosijoituksissa kertasijoitukset ovat isoja ja ajallinen hajauttaminen vaikeaa.

Mikäli haluaa saada hajautettua tuottoa säästöilleen mahdollisimman pienellä vaivalla niin kuukausisäästäminen matalakuluisiin indeksirahastoihin tai ETF:in (pörssissä myytäviin rahasto-osuuksiin) on edelleen paras vaihtoehto. Jälkimmäisiä löytyy myös kiinteistöihin sijoittavina versioina.

Muista sijoitusmuodoista

Lopuksi vielä pari sanaa muutamasta pikkuhiljaa suosiotaan kasvattavasta vaihtoehtoisesta tavasta sijoittaa asuntoihin. Tähän mennessä vastaan tulleet pankkien tarjoamat asuntorahastot ovat olleen hallinnointikuluiltaan niin kalliita, ettei niitä voi oikein suositella kenellekään. Eipä niistä tällä kertaa sen enempää.

Markkinoilla on myös yhtiöitä, jotka ostavat kokonaisia kerrostaloja tukkualennuksella ja myyvät yksittäisiä kämppiä eteenpäin sijoittajille. Vaikka niitä mainostetaan ”alle markkinahintaisina”, kannattaa arvonmääritys/vuokratuottolaskelmat hoitaa niissäkin samoin kuin missä tahansa asunnon ostossa. Edulliselle hinnalle voi olla myös syynsä. Esim. firma voi jättää tontin rakennuksen alta itselleen ja uuden taloyhtiön pitää maksaa vuokraa tontista. Ostaja voi myös joutua kantamaan riskiä yksittäisen asunnon kunnosta, mikäli valmiiksi vuokratussa huoneistossa sen kuntoa ei pääse ennen ostoa tarkastamaan. Herkullisiakin diilejä näiden joukosta voi toki löytyä.

Statistickon steeseit

  1. Vuokranantajana toimiminen on kevyt ja useimmille opittavissa oleva tapa kokeilla yrittäjyyttä.
  2. Passiiviseen riskien kantamiseen sijoittaminen yrityksiin on kätevin vaihtoehto. Sijoitussalkku voi osaltaan koostua myös kiinteistösijoitusyhtiöistä, mikäli haluaa olla mukana vuokrausbisneksessä ja hyötymässä hyvien sijaintien (=tonttien) arvonnoususta.
  3. Lähitulevaisuuden markkinahinnan muutoksella spekulointi kannattaa jättää suosiolla niille jotka rakastavat ruudun tuijottamista 24/7 (osakkeet) ja intohimoisille remontti-reiskoille (asunnot).

Kirjoittaja omistaa mainituista yhtiöistä Technopoliksen osakkeita kirjoitushetkellä

 

 Facebooktwitterredditpinterestlinkedinmail

Moraali tarvitsee tuekseen ripauksen riippumattomuutta

Vuosituhannen ensimmäisenä vuosikymmenenä muhinut ja finanssikriisiin päättynyt Yhdysvaltojen asuntokupla perustui hieman yksinkertaistettuina seuraavaan kuvioon: pankit myönsivät holtittomasti asuntolainoja myös pienituloisille ihmisille, rakensivat näistä lainoista vähäriskisen näköisiä monimutkaisia sijoitustuotteita ja kauppasivat näitä eteenpäin muille rahoituslaitoksille ympäri maailmaa. Näin riskit saatiin siirrettyä eteenpäin, mutta itse saatiin välistä mukavat tuotot. Myös ensi kertaa oman kodin saaneet kansalaiset olivat tyytyväisiä unelmansa täyttymisestä. Oltiin tilanteessa, että liian monen henkilön, pankkiireista kiinteistövälittäjiin ja asuntovelallisiin, lyhyen tähtäimen hyvinvoinnin etu oli ylläpitää illuusiota ”asuntojen hinnat voivat vain nousta”.

The Big Short

Elokuva The Big Short on tositapahtumiin perustuva tarina muutamasta omilla tahoillaan toimineista laskelmoivasta tyypistä, jotka tajusivat asuntoluottokuvion paljon ennen kuin se lopulta räjähti käsille lukuisten lainanlyhennysongelmien myötä. Eräs tyypeistä tarjosi tutkimuslöydöksiään tutulle Wall Street Journalin toimittajille, jotta hän voisi paljastaa asioita suurelle yleisölle. Toimittajan urakehitys oli kuitenkin riippuvainen hyvistä suhteista eri toimijoihin Wall Streetillä ja kotona oli pieniä lapsia elätettävänä. Niinpä hän koki jutun liian riskialttiiksi julkaistavaksi.

Riippuvuus ja paksuhäntäiset jakaumat

Seuraava tarina kertoo 100 kotitalouden kylästä. Jokainen kotitalous vaihtaa asuntoa n. joka kymmenes vuosi, joten jokaisella kotitaloudella on yksittäisenä vuonna 10% todennäköisyys että se laittaa asuntonsa myyntiin. Sovitaan, että asuntomarkkinat vielä toimivat mikäli alle puolet kotitalouksista pyrkivät myymään asuntoaan samanaikaisesti. Mutta viimeistään kun 60 kotitaloutta yhtä aikaa yrittää myydä asuntoaan, hinnat romahtavat hallitsemattomasti.

Asunnon myyjien lukumäärän jakauma, kun ihmiset toimivat toisistaan riippumattomasti

Arvioidaan tulevana vuonna asuntoaan kaupustelevien kotitalouksien lukumäärää simuloimalla kyläläisten asunnonmyynti-intoa vuoden aikana 100 000 kertaa. Ensin oletetaan, että kotitaloudet toimivat toisistaan riippumattomasti. Punainen histogrammi kuvaa simuloinnin tulosta. Tilastotieteen suurten lukujen laki sanoo, että riippumattomien toistojen summa lähenee normaalijakaumaa kun toistojen lukumäärä kasvaa. Nyt kuvaajaan on piirretty vertailuin vuoksi sinisellä normaalijakauma, jolla on sama keskiarvo (10) ja keskihajonta (3) kuin todellisella myyjien lukumäärän jakaumalla.

Kuvasta nähdään, että jo 100 kotitaloutta tuo riittävästi toistoja, että normaalijakauma antaa hyvän arvion todellisuudesta. Riskilaskelmat voidaan perustaa normaalijakaumaan ja tässä tapauksessa todennäköisyys, että yli 60 kotitaloutta alkaisi myymään asuntoaan saman vuoden aikana on likimain (7 desimaalin tarkkuudella) 0. Itseasiassa jo lukumäärät yli 25 alkavat olla käytännössä mahdottomia.

Mutta kuinkas me ihmiset todellisuudessa käyttäydytäänkaan? Me otamme jatkuvasti vaikutteita käyttäytymiseemme toisiltamme. Uudet ideat leviävät verkostoissa ja massamediat pystyvät vaikuttamaan isoon joukkoon ihmisiä yhtä aikaa. Tehdäänpä samat simuloinnit niin että lisätään ihmisten käyttäytymiseen riippuvuustekijä. Oletetaankin, että jokaisen kotitalouden myynti-into korreloi kertoimella 0.3 kaikkien muiden kyläläisten kanssa.

Asunnon myyjien lukumäärän jakauma, kun ihmisten myyntipäätökset korreloivat kertoimella 0.3

Nyt keskiarvo on edelleen 10, mutta jakauman muoto on muuttunut. Päälle piirretyllä normaalijakaumalla on sama keskihajonta simuloidun datan kanssa, mutta muoto on täysin erilainen. Lisätty riippuvuustekijä teki jakaumasta niin sanotusti paksuhäntäisemmän. Todennäköisyys, että yli 60 kotitaloutta myy asuntoaan vuoden aikana on nyt 2.8%. Samalle riskille normaalijakaumaan perustuva laskenta antaa vain 0.14%. Naiivi riippumattomuusoletus tuottaisi 20-kertaa liian pienen riskiarvion.

Luottoluokittajien riskianalyysit

Viime vuosikymmenen jenkkien asuntokuplan paisumisen mahdollisti luottoluokittajat. Asuntoluottojen lopulliset riskin kantajat eivät ymmärtäneet kunnolta, mihinkä olivat sijoittaneet. He luottivat luottoluokittajiin, jotka olivat lyöneet AAA-leimat lukuisista asuntolainoista rakennettuihin sijoitustuotteisiin. Nate Silver kertoo kirjassaan The Signal and the Noise radikaalista virheestä, jonka luottoluokittajat olivat riskianalyyseissään tehneet. Eri asuntolainojen vakuutena olleiden asuntojen arvot olivat oletettu toisistaan riippumattomiksi. Mikäli näin olisi niin koko asuntoryppään arvon vaihtelut ehkä noudattaisivat kiltisti normaalijakaumaa.

Eiköhän asuntojen hinnat kuitenkin riipu toisistaan. Ainakin itselleni on vaikea ymmärtää, miksi asuntoni markkina-arvo olisi 200 000€ mikäli naapurissa on myynnissä useita täysin vastaavia asuntoja 150 000€ hintaan. Asiaa ei auta yhtään se, että itse vuosi sitten tulin maksaneeksi asunnostani sen 200 000€. Näin ollen asuntojen pakkomyyntiaaltojen alkaessa pulaan joutuvat myös hyvätuloiset asunnonomistajat, joilla on liikaa velkaa suhteessa varallisuuteensa. Toivottavasti alan ihmiset ovat ottaneet opikseen, pitäisihän nyt luottoluokittajien olla maailman huippuja riskianalyysissä.

Moraali ja palkanmaksu

Big Short elokuvassa vihjailtiin myös toisesta riippuvuusongelmasta luottoluokittajiin liittyen. Luottoluokittajien työntekijöiden palkat lopulta maksavat samat pankit, jotka eniten hyötyvät korkeista luottoluokituksen arvosanoista. Moraalikadon riski on ilmeinen. Epämiellyttäviä riippuvuusssuhteita on paljon muuallakin kuin rahoitusalalla. Esimerkiksi tutkija voi olla hyvin tietoinen, ettei 0.05 rajan alittavien P-arvojen jahtaaminen väkisin tutkimusdatasta ole hyvä tapa edistää tiedettä. Näin on kuitenkin tehtävä, ettei muuten ansiokas tutkimus jäisi julkaisematta tiedelehdessä. Julkaisut kun ovat portti uuteen rahoitukseen ja perheen elättämiseen jatkossakin.

Suojaantuminen moraalikatoa vastaan

Ilmeisesti tästä The Gambler elokuvan kohtauksesta alkunsa saanut käsite ”Fuck you position” tarkoittaa tilannetta, jossa henkilöllä on riittävästi sijoitusvarallisuutta riippumattomaan elämään. Tässä tilanteessa esim. osakkeiden tuottamat osingot riittävät tarvittaessa kattamaan välttämättömät elinkustannukset. Tämän olisi hyvä tapahtua vielä riittävällä turvamarginaalilla, koska osinkojen määrä vaihtelee vuodesta toiseen. Tällaisessa positiossa henkilö voi haistattaa pitkät ja erota mikäli työnantaja pakottaa tekemään jotain mikä on oman moraalinsa vastaista. Itse tahtoisin vielä kuitenkin laajentaa kyseistä käsitettä.

Kuten tässä blogipostauksessani perustelin, sijoitustoiminta on työtä nimeltä riskien kantaminen. ”Fuck you position” on mahdollista kun sinulla on mikä tahansa taito, millä tarvittaessa pystyt elättämään perheesi vaikka potkut tulisikin. Tämän taidon pitäisi tarvittaessa olla hyödynnettävissä toimialalla, mikäli alasi on liikaa yksittäisten toimijoiden vallassa. Kun on olemassa Plan B, voi toimia paremmin korkealla moraalilla vaikkei se oman alansa valtaapitäviä miellyttäisikään. Kyky yritysriskien kantamiseen on yksi takaportti, mutta sitä voisi olla myös kyky työllistyä taksikuskina tai suunnittelemalla nettisivuja. Positio on parhaimmillaan, kun tuloja tulee useasta eri lähteestä yhtä aikaa. Useiden tulonlähteiden tuomasta turvasta sekä ongelmista kirjoittelin aiemmin jo täällä.

Hypoteesi: Kun ihmiset pystyvät pienentämään riippuvuuttaan yksittäisistä yrityksistä tai instituutioista niin…

  • moraalikatoa olisi vähemmän, koska työntekijät uskaltaisivat kieltäytyä moraalittomista ”talon tavoista”?
  • markkinakuplia syntyisi vähemmän ja riskit olisivat helpommin laskettavissa?

Statistickon steesit:

  • Ihmisten toiminta on hyvin paljon toisistaan riippuvaista
  • Toisistaan riippuvaisten tapahtuminen summa voi olla erittäin ”paksuhäntäisesti” jakautunut, mikä vaikeuttaa riskilaskelmia
  • Jotkut riippuvuussuhteet pakottavat ihmisen moraalinsa kanssa ristiriitaisiin tekoihin
  • Oman elämän epämiellyttäviä riippuvuussuhteita voi vähentää hankkimalla erilaisia taitoja perheensä elättämiseen

Facebooktwitterredditpinterestlinkedinmail

Oma maa mansikka, oma koti porkkana

Yksi suosituista väittelyn aiheista suomalaisilla kuuluu: Onko oman asunnon ostaminen sijoitus? Tyypilliset argumentit kuuluvat:

  • Kyllä. Kun asuntolaina on maksettu, käteen jää arvoaan nostanut asunto kun taas vuokralla asuen käteen ei jää mitään.
  • Ei. Oma asunto on kuluerä joka ei tuota rahallista kassavirtaa kotiinpäin, joten se ei ole sijoitus.

Ennen kun kerron oman mielipiteeni asiaan tehdään pikakatsaus tilastoihin. Malttamattomimmat voivat hypätä suoraan lopun steeseihin.

Jyväskylän yksiöiden arvonnousu

Otetaanpa ensiksi käsittelyyn argumentti arvonnoususta. Ensiksi on muistettava, että rahan ostovoima muuttuu vuosien varrella, joten euromääräiset hinnat eri vuosina eivät ole vertailukelpoisia. Näinollen on järkevää tutkia reaalihintoja, joissa inflaation vaikutus on eliminoitu. Otetaan esimerkiksi kerrostaloyksiöt Jyväskylässä. Vuosina 1992-2009 (kyseiseltä aikaväliltä löytyy sekä asunto- että tonttitiedot) Tilastokeskuksen tilastojen mukaan vanhojen yksiöiden hinnat kasvoivat reaalisesti 1.6 % vuodessa. Tärkeää on huomata, että tämä arvonnousu ei tule ilmaiseksi. Kokosin kahdesta mainiosta suomalaisesta asuntosijoitusoppaasta (Orava ja Turunen sekä Kaarto) jonkinlaista konsensusnäkemystä, kuinka paljon keskimäärin eri remontit maksavat:

Remontti Hinta / neliö
LVIS-saneeraus 700
Katto 70
Julkisivu 300
Parveke 100
Ikkunat 100

Näistä saadaan yhteensä 1270 euroa neliömetriltä. Mikäli jokainen remontin vaikutusaika olisi 50 vuotta, pitäisi rehellisessä kirjanpidossa asunnon arvolle tehdä 1270/50=25.4 euron vuosittainen poisto jokaista neliötä kohti. Neliöhinnan ollessa 3000 euroa tämä tarkoittaisi 0.85% prosentin vuosittaista kustannusta. Tässä ei vielä edes huomioitu kaikkia ajoittain vastaantulevia pintaremontteja ja hissien huoltoja. Näillä tiedoilla uskaltaa sanoa, että vähintään prosentin verran tulee asunnolle huoltokuluja vuosittain. Vaikuttaisi siis, että pääosin asunnon arvonnousu on pitänyt omistajan maksaa omasta kukkarostaan.

Tonttien arvo

Verrataanpa yksiöiden arvonnousua omakotitalotonttien arvonnousuun. Tilastokeskuksen tiedoista Jyväskylää parhaiten kuvaa vuosina 1992-2009 tonttiluokka ”20 000 – 100 000 asukkaan kunnat”. Tämä näyttää 2% vuosittaista reaalista hinnan vuosikasvua. Oleellinen ero rakennuksiin tulee siitä, että tontin arvon kasvaminen/säilyminen ei vaadi huoltotoimenpiteitä.

Tontin ostamista voidaan mielestäni pitää spekulatiivisena, kassavirtaa tuottamattomana, sijoituksena. Tontti ei tuo omassa käytössä kassavirtaa osinkoina tai vuokrina, mutta mikäli se sijaitsee monipuolisen elinkeinorakenteen omaavan kaupungin keskustan ja oppilaitosten läheisyydessä, on ihan positiiviset näkymät hintojen nousulle. Vaikka tontin houkuttelevuus asuinpaikkana laskisikin tulevaisuudessa niin sille voi aina istuttaa vaikka puuta, joten arvo ei ainakaan nollaannu.

Kulutuspäätöksiä ja veroporkkanoita

old_houseMielestäni asuinrakennus on kulutushyödyke. Verrattuna autoon, asunnot säilyttävät arvoaan huomattavasti sitkeämmin, mutta molemmat kuluvat käytössä. Jos omassa asunnossa asumista verrataan vuokralla asumiseen, kyse on samasta asiasta kuin että auton omistamista verrataan leasingautolla ajamiseen. Riippuu tilanteesta kumpi on järkevämpää. Omassa asunnossa asumiseen liittyy kuitenkin veroporkkana, joka monissa rajatapauksessa tekee omistusasumisesta kannattavaa.

Vuokrassa maksetaan vuokranantajalle huoltokulujen lisäksi palkkaa riskien kantamisesta sekä valtiolle menevä siivu pääomaverotuksen muodossa. Omaan asuntoon ei taas kohdistu pääomaveroa, mikä nostaa omassa asumisen houkuttelevuutta. Pääoman sitomisen riskien kantamisestakaan ei tarvitse maksaa muille, joten usein laskelmat päätyvät siihen että omassa asuminen on euroilla laskettuna edullisempaa. Tämä ei ole kuitenkaan universaali totuus. Esim. tämä asuntoja ammattimaisesti vuokraava pariskunta on laskenut, että heidän kannattaa ennemmin asua itse vuokralla ja laittaa omat pääomat kiinni pieniin vuokra-asuntoihin kuin omistaa oma asunto.

Näkemykset

Tilastokatsaus oli hyvin karkea ja luvut vaihtelevat eri paikkakunnilla, mutta ne kuitenkin havainnollistavat näkemystäni, että oma asunto omalla tontilla on:

  • Rakennuksen osalta kulutuspäätös
  • Tontin osalta spekulatiivinen sijoitus

Mielestäni asunnon ostoa voi harkita milloin vaan, jos tavoittelee pienehköä kerrostalohuoneistoa vetovoimaisella paikkakunnalla. Mikäli elämäntilanne muuttuu, tällainen asunto on helppo laittaa vuokralle. Omakotitalon ostamisen näen taas turhan sitovana, jos on nuori ja useita mahdollisia elämänpolkuja on vielä edessä. Työpaikan ja elämäntilanteen muutoksissa riski kahden asunnon loukusta, kiinteistövälittäjien palkkiot ja varainsiirtoverot syövät oman asunnon hyödyt. Mahdollisen oman omakotitalon aika alkaa mielestäni olla käsillä vasta kun jälkikasvulla kouluunmeno kolkuttelee tai on muu syy pultata itsensä tietylle paikkakunnalle.

Riskinhallintaa

Useilla suomalaisilla kaikki varallisuus on kiinni omassa asunnossa. Tämä on riskien hallinnan kannalta ikävä tilanne. Riski on myös usein toteutunut muuttotappiopaikkakunnilla, missä omakotitalojen vakuusarvo pankin näkökulmasta on pyöreä nolla. Tämä Hesarin artikkeli viikko sitten käsitteli tätä asiaa. Nuorena kannattaa kyllä mahdollisimman aikaisin alkaa sijoittamaan pienillä summilla osakkeisiin/rahastoihin, mitkä eivät rajoita menoa kun maailman tuulet alkavat kutitella. Omaa asuntoa ehtii kyllä miettiä sitten kun paremmin jo tietää, mitä elämältä haluaa ja varallisuutta pesämunaksi on hieman kertynyt.

Statistickon steesit

  • Asuminen omassa rakennuksessa on kulutuspäätös, johon liittyy veroporkkana verrattuna vuokralla asumiseen
  • Oma tontti on spekulatiivinen sijoitus
  • Koko omaisuuden laittaminen kiinni yhteen kohteeseen ei ole hyvää riskinhallintaa ja riippuen elämäntilanteesta vuokranantajalle joskus kannattaa maksaa riskien kantamisesta

Tutki hintojen kehitystä omalla asuinalueellasi Tilastokeskuksen tietopalvelussa:

Vanhojen asuntojen hinnat

Omakotitalotonttien hinnatFacebooktwitterredditpinterestlinkedinmail

Hajauttaminen osakesijotuksissa

investingUuden kirjansa myötä paljon mediassakin viihtynyt sijoituskirjailija Mika Hyttinen on tullut tunnetuksi filosofoimisesta sijoittajalegenda Warren Buffetin tyyliin. Pääviesti on ollut, ettei osakesijoituksia pidä roiskia sinne tänne vaan tulee keskittää sijoitukset muutamaan kaikista laadukkaimpaan yritykseen. Ostoksia tehdään kuitenkin vain silloin kun niitä saa tuotto-odotuksiin nähden kohtuullisen edulliseen hintaan. Mikan ajatuksiin voi tutustua hänen nettisivuillaan.

Talousvalmentaja Martin Paasi turinoi opettavasti ja viihdyttävästi talousasioista Rahapodi -webcastissä. Hän suosittelee olemaan vaivaamatta päätään yhtiöiden valikoimisella ja hajauttamaan yhtiöriskiä sijoittamalla vähäkuluisiin indeksirahastoihin (esim. Helsingin pörssin yleisindeksiä seuraava rahasto) varmistaen näin osakemarkkinoiden keskimääräisen tuoton.

Onko nyt sitten parempi hajauttaa vai keskittää? Tähän kysymykseen yritän riskinhallinnan näkökulmasta vastata. Kurssien liikkeiden arvaileminen lyhyellä, alle vuoden, tähtäimellä ei ole kummakaan mestarin mielenkiinnon kohteena ja tässäkin pohditaan vain pitkäjänteistä ”osta ja omista” -sijoittamista.

Kolme yhtiötä, neljä sijoittajaa

Ennen kun voidaan sijoittamisen riskejä tutkiskella, pitäisi riski määritellä. Tämä ei ole aivan yksiselitteistä. On paljon erilaisia mielipiteitä siitä, mikä on oikea tapa mitata sijoittamisen riskiä, mutta käytetään tässä seuraavaa mittaria: riski = tappiollisten sijoitusvuosien lukumäärä keskimäärin sadan vuoden aikana

Olkoon meillä seuraavat kolme yritystä ja niihin liittyvät sijoittajan odotetut vuosituotot päivän kurssilla:

  • Aatami Oy: 6%
  • Beetami Oy: 8%
  • Ceetami Oy: 10%

Käytetään laskelmassa oletusta, että kaikkien yritysten toteutuvat tuotot vaihtelevat siten, että keskihajonta on 25%-yksikköä ja tuotot noudattavat normaalijakaumaa. Käytännön sovelluksissa normaalijakauman käyttäminen oletuksena on kyseenalaista, koska se aliarvioi suurten romahdusten ja supernousujen todennäköisyyttä. Tähän esimerkkiin se sopii kuitenkin riittävän hyvin. Lisäksi osakkeiden tuotot ovat riippuvaisia toisistaan niin, että kahden osakkeen välinen korrelaatiokerroin r = 0.6.

Nyt meillä on neljä erilaista sijoittajatyyppiä, jotka toteuttavat erilaista strategiaa sijoituksissaan näihin kolmeen osakkeeseen. Huomioitavaa on tässä, että kukaan ei tiedä varmaksi annettuja tuotto-odotuksia vaan kukin yrittää arvioida niitä omalla tavallaan.

  1. Auvo Arvuuttelija

Auvolla on parempia harrastuksia kuin lukea yritysten tilinpäätöstietoja. Hän kuitenkin lukee sanomalehdestä aina taloussivut ja valitsee niiden tietojen perusteella fiilispohjalta yhden suosikkiosakkeen, johon hän sijoittaa kaiken. Todellisuudessa valtamediassa kerrotut tiedot ovat kaikkien muidenkin sijoittajien tiedossa. Näinollen Auvo ei kykene tekemään keskimääräistä parempia päätöksiä vaan hänen valintansa vastaa osakkeen valitsemista tikkaa heittämällä.

  1. Hannele Hajauttaja

Hannele ei myöskään halua käyttää paljoa aikaa sijoitustoimintaan. Hän haluaa minimoida riskit ja myöntää ettei kykene valitsemaan parhaiten tuottavaa, joten hän jakaa sijoitettavan rahasumman tasaisesti kaikkiin yrityksiin.

  1. Touko Tutkija

Touko lukee tarkkaan yritysten tilinpäätöstiedot ja näkee niistä, että Aatami Oy:llä ei ole edellytyksiä tehdä yhtä hyvää tulosta jatkossa kuin kahdella muulla. Hän ei kuitenkaan kykene näkemään selvää eroa Beetamin ja Ceetamin välillä, joten hän sijoittaa niihin molempiin.

  1. Keijo Keskittäjä

Keijo vanhana kehäkettuna ymmärtää jokaisen yrityksen bisneslogiikan ja tietää jokaisen yrityksen kilpailuedut sekä yrityskulttuurin. Hän osaa poimia tilinpäätöksestä olennaisimmat luvut ja tehdä tarvittavat matemaattiset laskelmat. Hän näkee Ceetamin selkeästi potentiaalisimpana sijoituskohteena ja sijoittaa kaikki rahat siihen.

Alla on kunkin sijoittajan odotettu tuotto ja riskitaso.

Sijoittaja Tuotto-odotus Riski (tappiovuosia sadasta)
Auvo Arvuuttelija 8% 38
Hannele Hajauttaja 8% 35
Touko Tutkija 9% 34
Keijo Keskittäjä 10% 35

Ensimmäisenä nähdään, että Auvon ja Hannelen tuoton odotusarvo on sama, mutta Hannelella on pienempi riski. Huomion arvoista on myös se, että Keijolla on tällä mittarilla sama riski kuin täysin hajauttavalla Hannelella. Sen minkä tässä tapauksessa hajautuksella voittaa, häviää huonommalla tuotto-odotuksen tuomalla ”turvavälillä”.

Nämä tulokset riippuvat siitä, mitä taustaoletuksia valittiin. Vertailun vuoksi samat laskelmat siinä harvinaisessa tapauksessa, että yritysten tuotot olisivat toisistaan riippumattomia, eli korrelaatiokerroin r = 0.

Sijoittaja Tuotto-odotus Riski (tappiovuosia sadasta)
Auvo Arvuuttelija 8% 38
Hannele Hajauttaja 8% 29
Touko Tutkija 9% 31
Keijo Keskittäjä 10% 35

Nyt useampaan kohteeseen sijoittajat alkaisivat repiä hajautushyötyä pienemmällä riskillä ja pääsisivät nauttimaan kunnolla siitä kuuluisasta ilmaisesta lounaasta.

Meillä oli myös oletus, että kaikkien osakkeiden tuoton vaihtelut olivat samoja. Mikäli uskoo Capital Asset Pricing –teoriaan, jossa tuoton vaihtelu kulkee aina käsikädessä tuotto-odotuksen riskilisän kanssa, keskihajonnat voisivat olla:

Aatami Oy: 17%

Beetami Oy:24%

Ceetami Oy: 30%

Tästä seuraisi sijoittajien riskitasot (korrelaatiokerroin alkuperäinen r = 0.6):

Sijoittaja Tuotto-odotus Riski (tappiovuosia sadasta)
Auvo Arvuuttelija 8% 37
Hannele Hajauttaja 8% 35
Touko Tutkija 9% 35
Keijo Keskittäjä 10% 37

Mitä tästä kaikesta voidaan päätellä? Selvä johtopäätös, on että tasaisesti hajauttavan Hannelen strategia on selvästi parempi kuin Auvo Arvuuttelijan, koska sama tuotto-odotus saadaan pienemmällä riskillä. Käytännössä tämä puhuu vähäkuluisen indeksirahaston puolesta ja pisteet talousvalmentaja Martin Paasille. Toisaalta realistisissa skenaarioissa, missä tuotot korreloivat keskenään, Touko saa Hannelea parempaa tuottoa samalla tai pienemällä riskillä. Näin ollen Mika Hyttisen saarnat laadukkaisiin yhtiöihin keskittämisestä eivät ole tuulesta temmattuja.

Salkun hajautuksen optimointi

Ehkäpä Hannelen kannattaisi optimoida eri osakkeiden määrät jotenkin järkevästi painottaen? Harry Markowitz on ystävällisesti laskeskellut portfolioteoriassaan, kuinka optimoidaan sijoitussalkun tuotto ja riski sopivilla painotuksilla. Optimoinnissa on suuressa roolissa tuoton vaihtelut ja korrelaatiot. Todellisessa tilanteessä näitä ei tiedetä vaan kaikki edellä mainittu informaatio pitää arvioida esimerkiksi historiadatan perusteella.

Riskitietoisuus -kirjassaan Gerd Gigerenzer kertoo simulaatiotutkimuksestaan, jossa hän vertaili Markowitzin ohjeilla hajauttavan ja yksinkertaisesti kaikkia osakkeita tasaisesti painottavan sijoitussalkun performanssia. Selvisi että vaatisi taustalle vähintään 500 vuoden tilastoaineisto, jotta tuoton vaihtelut ja korrelaatiot saataisiin arvioitua historiadatasta niin tarkasti, että Markowitzin optimointimenetelmällä saataisiin oleellisia hyötyjä tasaiseen painotukseen verrattuna. Markowitzin portfolioteoria on mielenkiintoista aivojumppaa, mutta käytännössä tunnuslukujen arviointiin liittyvä epävarmuus syö optimoinnin hyödyt.

Omat näkemykset

Järkevä sijoitusstategia riippuu henkilön osaamisesta, ajankäyttömieltymyksistä ja riskinsietokyvystä. Oma suosikkini on Toukon strategia, joka on yhteen yhtiöön keskittämisen ja laajan hajautuksen välimaastossa. ”The absoluuttisen voittajayhtiön” valinta on hankalaa ja aina voi jotain yllättävää tapahtua. Siksi on hyvä, etteivät kaikki munat ole samassa korissa. Itselleni yritysten analysointi on myös mielenkiintoista puuhaa ja valintojen onnistumisen vertailu esim. ammattilaisten hoitamiin rahastoihin tuo viihdettä harrastukseen.

Itse aloitin sijoittamisen Auvo Arvuuttelijan tyyliin roiskimalla osakesijoituksia vajaavaisilla tiedoilla vähän sinne ja tänne. Näin jälkikäteen katsottuna toimin siis hölmösti, mutta oleellisinta oli että jostain aloittamalla pääsin vauhtiin oppimisprosessissa. Nykyinen sijoitusstrategiani on sekoitus Hannelesta ja Toukosta. Joka kuussa menee automaattisesti pieni sijoitus pohjoismaisiin indeksirahastoihin. Lisäksi teen silloin tällöin suoria osakeostoksia hyvin huolellisesti valikoituihin yrityksiin. Sekä Martin Paasin että Mika Hyttisen opit ovat siis aktiivisesti käytössä.

Tavoite on lopettaa indeksisijoitukset sitten kun tunnen olevani riittävän hyvä yritysten analysoimisessa. Vielä kuitenkin säännölliset indeksiostot suojaavat vajaavaista tietämystäni ja ajankäyttörajoitteitani vastaan.

Ymmärrys on oleellisinta

Sattuma on pohjimmiltaan tiedon puutetta, niinkuin aiemmassa postauksessa havainnollistin. Tietoa voi hankkia aina lisää, jos jaksaa nähdä vaivaa ja tiedon puutetta voi jonkin verran paikata hajauttamalla riskejä. Valitsitpa sitten vaivattoman tai työlään strategian, olellisin neuvo kuuluu: ”Ymmärrä, mihin sijoitat”. Jos valitset osakkeita, perustele itsellesi: ”Miksi yrityksen myymän tuotteet/palvelut käyvät kaupaksi vielä vuosienkin päästä ja miksi juuri tämä yhtiö hoitaa homman kilpailijoitaan paremmin?”

Indeksisijoittajankin on syytä ymmärtää, minkälaisista yrityksistä indeksi pääasiassa koostuu. Esim. Norjan yleisindeksiin sijoittavan on hyvä ymmärtää olevansa vahvasti mukana öljybisneksessä.

Pankin aktiivisesti hoidettuihin rahastoihin luottavien taas pitäisi selvittää: ”Miksi juuri tämä salkunhoitaja kykenee tuottamaan minulle kulujaan enemmän lisäarvoa tulevaisuudessakin verrattuna indeksisijoittamiseen?”. Tämän selvittäminen voi olla kaikista vaikein haaste.

Statistickon steesit:

  • Osakesijoittamisen riskiä voi pienentää tutkimalla yritystä syvällisesti tai hajauttamalla useaan mahdollisimman vähän toisistaan riippuvaan kohteeseen
  • Mitä enemmän pystyy käyttämään aikaa ns. laatuyhtiöiden tunnistamiseen ja niiden arvonmääritykseen sitä enemmän kannattaa sijoituksia niihin keskittää
  • Indeksirahastot ovat vaivaton ja kuluiltaan edullinen tapa hajauttaa osakesijoitukset
  • Tärkeintä on ymmärtää, mistä sijoituksen mahdolliset tuotot tulevat ja mitkä ovat siihen liittyvät riskit

Facebooktwitterredditpinterestlinkedinmail

Itsensä tuhoaminen riskejä piilottelemalla

Kun ammattimainen vedonlyönti oli isossa roolissa elämässäni, kaverini kerran kysyi: ”Käytätkö tuplaus-menetelmää?”. En oikein ymmärtänyt, mistä on kyse joten sain tarkennuksen: ”Pelataan esimerkiksi kasinolla rulettia laittamalla ensin euron panos punaiselle. Jos osutaan, saamme panoksen kaksinkertaisena takaisin ja jäämme euron voitolle. Jos häviämme, teemme saman uudestaan mutta tuplapanoksella. Mahdollinen voittomme on neljä euroa ja kun tästä vähennetään panostuksemme 1+ 2 = 3 €, jäämme euron voitolle. Mikäli emme vieläkään voita niin jatkamme tätä aina panos tuplaten niin kauan kunnes osumme ja lopulta jäämme väistämättä euron voitolle.”

RulettiKoska olen törmännyt tähän menetelmään useammankin tahon mainitsemana, on ilmeistä että jotkut tätä oikeasti käyttävät. Hieman tutkittuani, tälle panostustaktiikalle löytyi nimikin: Martingale. Psykologiset kokeetkin (aiemmin käsittelemäni Kahnemanin tutkimukset) osoittavat, että ihmisellä on jo luontainen taipumus panoksien kasvattamiseen tappioiden jälkeen. Tässä kirjoituksessa kuitenkin näytän, minkä takia tähän tyyliin panoksiaan elämässä ei pitäisi asetella. Kyseessä on riskin piilottamista ennen lopullista romahtamista.

Todennäköisyydet eivät ole puolellamme

Tehdään esimerkkilaskelma. Olkoon meillä pelikassaa 4095€ verran (valitsin tällaisen luvun, että tulokset olisivat tasalukuja). Kasinon maksimipanos saattaisi todellisuudessa sotkea strategian toteuttamista, mutta jätetään se nyt huomiotta. Kyseinen pelikassa riittää 11 peräkkäiseen panoksen tuplaamiseen. Niin kauan kaikki on siis hyvin, kunnes tulee 12 mustaa tai vihreää peräkkäin. Ruletissahan on 18 punaista numeroa, 18 mustaa numeroa ja yksi vihreä nolla, jolla talo voittaa aina. Katastrofi tapahtuu siis kerran 2974:sta pelisarjasta:

  \frac{1}{ (19/37)^{12}} \approx 2974

Kun pelaamme 2974 pelisarjaa Martingalella, keskimäärin voitamme 2973 kertaa 1€ ja yhden kerran häviämme 4095€. Tämä esimerkki havainnollistaa faktaa, että todennäköisyyksiä ei voi huijata panostussysteemillä.

Kun todennäköisyydet ovat puolellamme

Entäpä jos pelin todennäköisyydet olisivat puolellamme? Olisiko tämä silloin hyvä panostustaktiikka? Muutetaan tilannetta niin että kasinon ruletissa on valmistusvirhe ja nolla on vahingossa maalattu punaiseksi. Nyt ruletin 37 numerosta 19 on meille suosiollisia punaisia joten voittotodennäköisyytemme on 19/37 = 51.3%. Olkoon meillä viisi peluria, joista jokainen pelaa punaista suosivaa rulettia 4000€:n aloituspelikassalla. He haluavat voittaa joka päivä 5 euroa, ja tämä vaatii 5 onnistunutta Martingale-sarjaa (yksi sarja päättyy yhden euron voitolle jäämiseen) päivässä.

Ruletti_graafi_martingaleEn laittanut kavereita tällä kertaa todellisuudessa toteuttamaan strategiaa, vaan annoin läppärin simuloida viidelle pelaajalle (kuvattu eri väreillä) pelitulokset. Kuten kuvaajasta nähdään, pelit tuottavat jokaisella täysin yhdenmukaista tasaista 5€:n päivätuottoa, kunnes jossain vaiheessa pelätty, liian monen peräkkäisen mustan numeron putki tiputtaa pelikassan nollille. Huonoin säkä oli Mustalla pelaajalla, jonka systeemi kosahti n. 500:n päivän jälkeen. Rouva Sininen oli taas onnekkain pysyessään rulettipöydässä n. 5500 päivää, eli 15 vuotta.

Parempi panostustaktiikka

Ruletti_graafi_prossaKatsotaan sitten kuinka näille pelureille olisi käynyt, jos he olisivat pyöräyttäneet tasan samat luvut ruletista, mutta panostustaktiikka olisi ollut ”1% osuus pelihetken pelikassasta, mutta maksimissaan 2000€”. Kellyn kaavan avulla optimoitu suhteellinen osuus olisi tässä tapauksessa 2.7% pelikassasta, mutta ollaan hieman varovaisempia. Nyt pelaajat joutuvat sietämään lyhyen ajanjakson satunnaisvaihtelua päivätuloksissaan, mutta kukaan ei täysin romahda. Tappioputkessa pelikassan pienentyessä panoksetkin tippuvat samassa suhteessa ja aina on olemassa pohja uudelle nousulle.

Totaaliromahtamisen välttämisen lisäksi, ”yhdellä prosentilla” panostaminen on myös pitkällä tähtäimellä hyvin tuottoisaa. Kaikista onnekkain pelaaja (Sininen) sai Martingale-taktiikalla kartutettua kasaan reilu 30000€ ennen romahtamistaan. Prosentti-taktiikalla panostaen hänellä olisi omaisuuttaa jo 1.75 miljoonaa ja matka vaan jatkuisi.

Panostustaktiikoiden vertailu

Käyttäten Nassim Talebin ”Antifragile” kirjassa määrittelemä termistöä, Martingale-panostussysteemi on hauras. Siitä on keinotekoisesti eliminoitu lyhyen tähtäimen satunnaisvaihtelu, mutta vastapainoksi järjestelmä romahtaa ennemmin tai myöhemmin piilotetun jättiriskin takia. Romahtamisen estäisi vain äärettömän suuri pelikassa ja kasino, joka on valmis ottamaan rajattoman suuria panoksia vastaan.

Pieneen prosentuaaliseen kassan osuuteen perustuva panostussysteemi on elinvoimainen. Siihen liittyy paljon satunnaisvaihtelua lyhyellä tähtäimellä. Edellisessä esimerkissä Rouva Sinisellä on päivästä 5000 alkaen n. vuoden mittainen, varmasti ikuisuudelta tuntuva, jakso niin että suunta on alaspäin. Hän kuitenkin kestää satunnaisvaihtelun ilman täyttä tyrmäystä ja kykenee pitkänkin tappioputken jälkeen uuteen nousuun. Aika on sen ystävä.

Oma mottoni on: ”Seurauksiltaan pienet riskit siedetään, kun palkkio on kohdillaan ja isoilta riskeiltä suojaudutaan”. Martingale toimii juuri päinvastoin.

Elämä kasinon ulkopuolella

Kun siirrytään täsmällisen matematiikan kasinoympäristöstä todelliseen, mutkikkaampaan maailmaan, panoksien korottamisesta tappioiden jälkeen tulee vieläkin huonompi toimintamalli:

Esim.1. Osakesijoittaminen

Ostan Yrityksen osakkeita mielestäni erittäin edullisesti tuottopotentiaaliin nähden. Yllätyksekseni viikon päästä osakkeen kurssi on laskenut vieläkin alemmaksi, vaikka tietääkseni mikään ei ole Yrityksessä muuttunut. Lisäsijoitus voi olla paikallaan, mutta sijoitettavan rahamäärän kanssa on syytä olla varovainen. Ruletissa tiedettiin, että kaikki satunnaisvaihtelu on aitoa A-luokan (määritelty tässä postauksessa) satunnaisuutta. Järkeni vastainen osakekurssin laskukin voi olla merkityksetöntä kohinaa, esim. joku suursijoittaja on pikaisesti tarvinnut rahaa helikopterikauppoihin ja laittanut osakkeita reilulla kädellä myyntiin. Mutta nyt on myös kasvanut mahdollisuus, että Yritykseen kohdistuu joku uusi riskitekijä, mitä en ole itse huomannut. Jotkut toimijat markkinoilla taas tämän ehkä tiedostavat ja siksi myyvät osakkeitaan näennäisen halvalla.

Esim. 2. Korttirinki 1950-luvun tukkikämpällä

Pelaan rahasta toisen tukkiäijän kanssa tikkiä, kurkkua tai jotain muuta lähes kokonaan tuuriin perustuvaa korttipeliä. Tappioputkeni voi selittyä huonon tuurin lisäksi sillä, että vastapeluri on huijari ja panokset on parempi pitää pienenä, ettei illalla harmittaisi kuin Kummelin Keijoa.

Oletko kuullut vanhan kansan tarinoita, joissa isäntä on tukkikämpällä hävinnyt vedonlyönnissä tai korttipelissä koko talonsa? Itselleni heräsi epäilys: onkohan Martingale ja pakkomielle jäädä päivän päätteeksi edes omilleen syynä näissä surullisissa kohtaloissa? Häviäminen on tärkeä taito.

Statistickon steesit:

  1. Panosten korottaminen tappioiden jälkeen on huono idea kasinoympäristössä ja vielä huonompi idea kasinon ulkopuolella, missä kaikkia riskejä ei tunneta
  2. Satunnaisvaihtelun keinotekoinen piilottaminen johtaa helposti hauraaseen, jossain vaiheessa romahtavaan, systeemiin
  3. Menestyminen rahapeleissä vaatii riskinhallinnan ja todennäköisyyslaskennan osaamista sekä jatkuvaa satunnaisvaihtelun sietämistä

Facebooktwitterredditpinterestlinkedinmail

Useat tulonlähteet

Vossikka

Vossikka

Teknologia kehittyy ja maailma muuttuu kokoajan. Taxi-kuskit ovat tällä hetkellä huolissaan työpaikkojensa puolesta ja protestoivat Uber-kuskeja vastaan. Muistaakohan kukaan, että taxi-autoilijoiden ammattikunta on aikoinaan kaapannut markkinat vossikkakuskeilta?

 Useat tulonlähteet tulevaisuuden turvana

Kehitykseen kuuluu luonnollisena se, että joillekin töille on jatkossa vähemmän tarvetta ja tilalle tulee uusia ammatteja. Koska elämme sattuman sekoittamassa maailmassa, on vaikea ennustaa, mikä on oman nykyisen ammattiosaamisen kysyntä 10 vuoden päästä.

Kannatan ajatusta, että olisi hyvä olla useita tulonlähteitä, jolloin on paremmin suojautunut maailman muutoksien tuomia riskejä vastaan. Helpoin tapa sivutienesteille, mikä itselleni tulee mieleen, on aloittaa säännöllinen sijoittaminen vähäkuiluisiin indeksirahastoihin ja päästä näin käsiksi passiivisiin sijoitustuloihin. Tästä löytyy esimerkki edellisestä postauksestani. Toisille taas sopii paremmin asuntosijoittaminen, mikä tosin vaatii hieman enemmän aktiivisuutta ja isompaa kertasijoitusta.

Menestyspotentiaalin ja itsensä kehittämisen puolesta houkuttelevin vaihtoehto on yrityksen perustaminen ja pyörittäminen palkkatyön ohessa. Nykypäivänä verkkokaupan pystyttäminen ei edes vaadi kovin suuria alkuinvestointeja. Oma yrittäjätaipaleeni alkoi aikoinaan tällaisen verkkokaupan merkeissä. Tosin aikaa joutuu jostakin repimään ja yrittäminen usein kannattaakin aloittaa yhdessä luotettavan kumppanin kanssa, että saa työtaakkaa sekä ajatuksia jaettua.

Moni varmasti ajattelee, että sekä sijoittaminen että yrittäminen on riskialtista. Tottahan se on, mutta omasta mielestäni on vielä riskialttiimpaa, jos koko elämä roikkuu yhden työpaikan varassa. Suomessa sosiaaliturva tuo kyllä toimeentulon puolesta riittävän turvan yhden työn vakituisille työntekijöille, mutta riskinä on oman elämän päätäntävallan valuminen työnantajan ja sosiaaliviranomaisten käsiin. Pomolla on aina valta antaa potkut, mutta sivubisnes antaa myös työntekijälle vallan siirtyä satsaamaan omaan bisnekseen jos tuntuu, että pitää päästä vaihtamaan maisemaa.

Omat tulonlähteeni

Itselläni tulojen jakautuminen on hieman mennyt överiksi. Laskeskelin, että viimeisen kolmen vuoden aikana kuudella eri tulonlähteellä on ollut jonkinlainen rooli itseni elättämisessä. Jonkinlainen fokusoituminen voisi olla jatkossa paikallaan. Nyt kesäloman kynnyksellä olenkin vähän pureskellut menneiden vuosien bisneksieni hyviä ja huonoja puolia.

1. Yrittäjyys

Yrittäjänä on mahdollisuus saavuttaa oikeasti jotain merkittävää. Se tuo mahdollisuuden työllistää ja olla tärkeä palanen yhteiskuntaa. Vastuu on myös iso eikä virheitä voi täysin välttää. Mutta tyytyväisen asiakkaan palaute korvaa kyllä helposti pettymysten hetket. Saimme juuri Statistin kotisivut uuteen uskoon ja tällä ilmeellä lähdemme ottamaan selvää, missä ensi syksynä data-analyysiosaaminen kohtaa maailman tarpeet.

2. Sijoittaminen

Sijoittaminen avaa portit passiivisille osinko/vuokratuloille. Tämä mahdollistaa haaveen ”taloudellinen riippumattomuus jo ennen virallista eläkeikää” saavuttamisen. Tosin huonolla riskienhallinnalla ja tunteiden vallassa elämisellä sijoittaminen voi myös tärvellä oman talouden. Sijoittaminen tarjoaa analyyttisia haasteita ja omia tuloksiaan voi vertailla tunnettujen ”gurujen” kanssa. Erityisesti osakesijoittaminen on avannut silmät siitä, mitä ympärillä maailmassa oikeasti tapahtuu. Se on myös motivoinut ottamaan selvää historiasta, mikä taas luo pohjaa mielenkiintoisille keskusteluille erilaisten ihmisten kanssa. Sijoittaminen tulee taatusti olemaan vahvasti mukana elämässäni jatkossakin.

3. Akateeminen tutkimus

Tällä hetkellä en ole mukana aktiivisesti missään akateemisessa tutkimuksessa. Olen ollut hieman kriittinen tieteellisten artikkeleiden julkaisuprosesseja kohtaan, mutta ne vaikuttavat kehittyvän parempaan suuntaan. Tiedon kaivaminen sekä jakaminen on lähellä sydäntäni ja olen edelleen avoin mielenkiintoisille tutkimuskohteille.

4. Urheiluvedonlyönti

Urheilu on aina ollut läheinen osa elämääni ja siihen liittyvä data-analyysi on kiehtovaa. Vuosikymmen sitten rahan tekeminen nettivedonlyönnissä onnistui vähän yksinkertaisemmallakin matematiikalla, mutta nykypäivänä tehostuneilla markkinoilla analyysitaidot joutuvat tositestiin. Nostankin nöyrästi hattua niille, jotka elättävät itsensä pelkällä vedonlyönnillä ilman sisäpiiritietoa. Itselläni rahkeet riittävät tällä hetkellä vain tiettyjen erikoistilanteiden ja itseäni viisaampien näkemyksen hyödyntämiseen. Vedonlyöntiharrastukseen liittyy matsin katsomiseen yhdistettynä elämyksiä tuova jännitysmomentti ja aionkin pitää sen mukana harrastuksena ilman isoja tuotto-odotuksia. Jokainen plussamerkkinen euro on kotiinpäin.

5. Nettipokeri

Pokerin pelaaminen (itselläni nopeat ”sit and go” -turnaukset) tyydyttää kilpailuviettiä ja pelaamiseen keskittyminen on erinomainen tapa tyhjentää päätä kaikesta muusta epämääräisestä hälinästä. Menestys ei kuitenkaan ole ollut enää viime vuosina huipputasolla. Edellisen kolmen vuoden sijoitetun pääoman tuotto on +0.8 %. Se ei ole riittävä korvaus stressistä, mikä tulee pokeritulojen hurjasta vaihtelusta. Nettipokeri on myös yksinäistä ja isoina annoksina puuduttava harrastus, enkä halua tehdä sitä niin paljon että nykyisellä tuotto-odotuksella vuositulot olisivat varmasti positiiviset (todennäköisyys tehdä neljän tuhannen vuosittaisella turnaustahdilla ja 0.8 % tuotto-odotuksella positiivinen vuositulos on vain 62 %). Trendi vaikuttaa olevan, että vastustajien taso vaan kovenee vuosi vuodelta, joten ilman huomattavia satsauksia lisäkouluttautumiseen ei omassa tapauksessani ole kyse kovin kannattavasta bisneksestä.

En olevielä valmis ripustamaan korttipakkaa täysin naulaan, mutta jatkossa keskitän pelaamisen vain aikoihin kun tuotto-odottama on väliaikaisesti poikkeuksellisen korkea esim. pelifirman tarjoaman bonuksen vuoksi.

6. Tilastotieteeen opetus yliopistokurssilla

Perusasioiden opettaminen on varsin helppo työ, kun materiaalit ja prosessit ovat vuosien varrella kehittyneet toimiviksi. Kolikon kääntöpuolena työ tulisi jatkossa olemaan samojen asioiden ”jankkaamista” eikä kehittäisi itseäni eteenpäin. Niinpä päätin nyt keväällä luopua kurssin vetämisestä tällä erää.

Yhteenveto

Useampi tulonlähde helpottaa selviytymisestä elämän yllättävistä käänteistä ja ylläpitää oman elämän valinnanvapautta. Ajanhallinta on kuitenkin vaikeaa, jos erilaisia tulonlähteitä yrittää haalia liikaa. Itse aion jatkossa keskittyä enemmän yrittämiseen ja sijoittamiseen sekä vähemmän pokerinpelaamiseen ja opettamiseen. Näin uskon myös vapautuvan enemmän aikaa hyvinvoinnin ylläpitämiseen ja sosiaaliseen elämään.Facebooktwitterredditpinterestlinkedinmail