Rss

  • linkedin

Archives for : Asuntokaupat

Älkää ampuko viestintuojaa

Auts! Nilkka nyrjähti. Yritän varovaisesti kävellä, mutta sattuu niin paljon että pakko istahtaa maahan. Kivulla elimistö viestittää, että se mitä olin tekemässä ei ole hyväksi nilkalle vaan nyt pitää antaa sen levätä. Ehkä tiukka kipulääkitys auttaa ja voin taas kävellä? Kyllä, mutta nilkka voi mennä sen takia entistä huonompaan kuntoon ja nilkan paraneminen viivästyä. Kipulääke voi olla perusteltu tilapäinen apu yöllä, mikäli kipujen takia ei nukahtaminen onnistu, mutta päivisin on vaan parempi kuunnella hermoston lähettämiä viestejä ja etsiä paranemista parhaiten tukevia lepoasentoja.

Yhteiskunnan hermosto

Yhteiskunnan järjestäytymisessä yksi olennainen kysymys kuuluu: kuinka paljon pitää valmistaa mitäkin tuotetta ihmisten käyttöön? Markkinataloudessa tähän vaikeaan kysymykseen löytyy vastaus hintamekanismin avulla. Kun hinnat määräytyvät kysynnän ja tarjonnan avulla, hinnat kertovat mitä tuotetta tarvitaan lisää ja mitä on jo ennestään liikaa.

Kun vuokrat ja sen seurauksena asuntojen hinnat nousevat, rakennusliikkeet huomaavat minne tarvitaan lisää asuntoja. Toisaalta kun tietyllä asuinalueella hinnat voimakkaasti laskevat, rakennuttajat ymmärtävät ettei tänne kannata lisää pytinkiä pystyttää. Voitontavoittelu ohjaa hintojen kautta rakennusliikkeitä tyydyttämään kansalaisten kysyntää. Tosin aina ei ole päivänselvää, mistä hintojen muutos johtuu vaan syyn selvittämiseen tarvitaan syvempää analyysia. Samoin kuin kipu jalassa kertoo, että jotain on vialla, mutta syyn selvittämiseen tarvitaan lääkärin apua.

Omat sijoitusasunnot

Jyväskylässä on valmistunut paljon uusia asuntoja viimeisen kolmen vuoden aikana. Itse omistan kaksi sijoitusasuntoa Jyväskylässä (tsekkaa, jos etsit vuokra-asuntoa) ja kiihtynyt rakentaminen on tarkoittanut minulle vuokranantajana lisää töitä. Aiemmin olin tottunut siihen että uusi vuokralainen löytyy aina edellisen lähtiessä ilman suurempia ponnisteluja, mutta noin vuosina 2017-2018 tähän tuli muutos. Yhtäkkiä asuntoa katsomassa käyneet vuokralaisehdokkaat toisensa perään vaan tylysti ilmoittivat, että löysi samaan hintaan uudemman ja parempikuntoisen kämpän. Vaihtoehtoni olivat joko laskea vuokraa reilusti tai alkaa asuntoja ehostamaan. Kestävämpänä ratkaisuna näin jälkimmäisen, mikä tarkoitti, että Heikkisen poika otti maalipensselin sileään kätöseen, remppamies kävi laittamassa vähän kylpyhuoneeseen pakkelia pintaan, uutta putkea seiniin sekä uutta kalustetta. Lisäksi astianpesukoneet+pyykkikoneet ilmestyivät sinne mistä ne vielä puuttuivat. Nyt viimeiset kolme vuotta vuokrat ovat polkeneet lähestulkoon paikoillaan sekä omissa kämpissä että ihan yleisissäkin tilastoissa (Suomen vuokranantajien artikkeli). Mutta ainakin omien asuntojen kohdalla vuokralaiset saavat nauttia huomattavasti korkeamman laadun asumisesta samaan hintaan. Näin kysyntä ja tarjonta kohtaavat jälleen korkeamman tarjonnan olosuhteissa. Itselläni siihen vaadittiin laadun nostamista, joku toinen vuokranantaja valitsi ehkä vuokran laskemisen tien.

Mietitäänpä sitten vaihtoehtoista skenaariota, jossa vuonna 2015 poliitikot olisivatkin päättäneet alkaa tarjota äänestäjille ”kohtuuhintaista” asumista kieltämällä vuokrien nostamisen ja laittanut ylärajan neliövuokrille. Vuokrakatto iskee ensimmäisenä kalleimpiin uudiskohteisiin, mikä laittaa rakennusliikkeiden investointilaskelmat uuteen uskoon ja rakennushankkeet jäihin. Tässä skenaariossa rakennusbuumi olisi varmasti jäänyt hyvin laimeaksi ja me ”vanhat” vuokranantajat nauttisimme edelleen hyvästä kysyntä/tarjonta suhteesta. Tosin juhlan aihetta ei ole meilläkään, koska vuokran nosto on kielletty. Mutta nyt herää kysymys: Kuinka todennäköistä olisi ollut, että olisin alkanut remontteihin sekä muuhun asuntojen ehostukseen, jos kämpät menevät vuokralle muutenkin eikä kustannuksia voi siirtää vuokriin? Vinkki: mä ja innokas remppamies ei todellakaan kuuluta samaan lauseeseen.

Oma näkemykseni asuntomarkkinoiden syy-seuraussuhteista. Nuolenpään kohdalla oleva vihreä ”+” tarkoittaa että nuolen alkupäässä olevan palleron noustessa nuolen loppupäässäkin olevan palleron arvo todennäköisesti nousee. Vastaavasti punainen ”-” tarkoittaa käänteistä syy-seuraussuhdetta. Politiikan osalta riippuvuuden etumerkki vaihtelee tapauskohtaisesti.
Esimerkiksi vasemmasta reunasta alkava ketju: lisääntynyt tonttien tarjonta kasvattaa kyseisen asuinalueen asuntojen tarjontaa, mikäli rakennuskustannukset pysyvät ennallaan. Lisääntynyt tarjonta painaa hintoja alaspäin. Edullisemmat hinnat taas lisäävät kysyntää. Vanhan asunnon omistaja (ylhäällä oikealla) voi kuitenkin alkaa kilpailemaan uusien asuntojen kanssa laadulla, minkä nostaa kysyntää eri reittiä ja hillitsee tätä kautta hintojen laskua.
Huom! Graafi ei perustu tieteelliseen tutkimukseen. Mikäli huomaat virheitä, voit perustella niitä kommentteihin.

Otetaan esimerkiksi vaikka asunto halutulla asuinalueella Eirassa. Mikä on suurin syy sille että asuntojen vuokrat Eirassa ovat korkeat? Oma vastaukseni on että koska niin suuri määrä ihmisiä haluaisi asua siellä. Jos poliitikko haluaa asuinalueen vuokria laskea, hänella on muutama vaihtoehto

  1. Vaikuttaa kysyntään tekemällä asuinalueesta vähemmän houkuttelevan, esim. perustamalla sinne haisevan kaatopaikan
  2. Vaikuttaa tarjontaan kaavoittamalla alueella lisää. Mikäli Eira on jo täynnä, voi pyrkiä kaavoittamaan jotain ominaisuuksilta vastaavaa aluetta, jossa Eiraan pyrkivät ihmiset ovat myös tyytyväisiä
  3. Hintojen rajoittaminen mahtikäskyllä, esim. maksimivuokra

Kun kysynnän ja tarjonnan ei anneta kohdata helpoimman tien, eli hinnan muutoksen, kautta ne lähenevät toisiaan pikkuhiljaa jotain toista reittiä. Tässä tapauksessa asuntojen rappeutumisen ja tarjonnan hyytymisen kautta. Seurauksia voi hahmotella yllä olevasta syy-seuraus graafista katkaisemalla KYSYNNÄSTÄ HINTAAN menevä ”+”-merkkinen nuolenpää pois. HINTA. Sen jälkeen graafin oikealla puolella olevilla toimenpiteillä ei enää samalla lailla voida vaikuttaa hintaan, eikä markkinoille välity hinnan kautta luotettavaa tietoa.

Ruotsin puolella, missä hintasääntely on yleisempi vitsaus, kuuluu huhuja että koska hyvää asuntoa ei saa lain mukaan vuokrata ”oikealla” hinnalla, kertyy asuntoihin vuosikymmenten jonoja tai asunnon vuokraamiseen tarvitaan tiskin alta vastapalveluksia vuokran lisäksi. Alla on Tukholmassa asuvan kaverini lähettämä kuva, missä joku heppu on keksinyt oman ratkaisunsa Tukholman vuokra-asuntopulaan.

Asumus Tukholmassa, missä omistuasuntojen hinnat hipovat pilviä ja vuokramarkkinat ovat mm. hintasääntelyn takia tukossa

Hoidetaan syitä, ei seurauksia

Seuraavan kerran kun oma poliitikkosi nostaa pöydälle hintasääntelyä, kannattaa vinkata häntä miettimään vielä kerran että ollaanko nyt vetämässä purkillista kipulääkettä kipeään nilkkaan vai pitäisikö hoitaa itse nilkka kuntoon. Hinnat ovat kuitenkin arvokkaan informaation viestintuojia. Mikäli yhden tuotteen hinnat tuntuvat korkeilta, oikeita kysymyksiä ovat mm. Mikä estää yrityksiä vastaamasta kovaan kysyntään? Onko jollain toimijalla monopoli, mikä estää terveen hintakilpailun?

Mikäli aihe vaikuttaa mielenkiintoiselta, kannattaa tutustua MustReadin ilmaiseen artikkelin, missä itseäni jonkin verran kokeneempi ekonomisti perkaa aihetta syvällisemmin. Siinä tuodaan mukaan muita ulottuvuuksia, kuten omistusasuntojen ja vuokra-asuntojen kasvava epätasapaino ja ihmisten jumittuminen asuntoihin, mitkä eivät ole elämäntilanteeseen optimaalisia.

Facebooktwitterredditpinterestlinkedinmail

Itseään toistavat algoritmit

Ikääntymisen myötä olen tullut koko ajan laiskemmaksi etsimällä etsimään uusia bändejä kuuneltavaksi. Eräs syy, miksi tykkään Spotifyn musiikkipalvelusta on heidän ”Viikon suositukset” listansa.  Tälle listalle valikoituu biisejä, joista saattaisin heidän algoritmiensa mukaan tykätä viime aikojen musiikinkuuntelun perusteella. Tämä on erittäin kätevä tapa löytää uusia itselleen iskeviä bändejä. Tälläkin hetkellä luukutan lupaavan kuuloista metalliorkesteria ”Fight the Fight”, mihin en ihan heti olisi törmännyt ilman Spotifya.

Dataa omista ennusteista

”Viikon suositukset” -listaa tulee kuunneltua usein taustamusiikkina ilman, että skippailisin yli biisejä, vaikka ne eivät maistu eli ovat ns. vikasuosituksia. En tiedä, käsitteleekö Spotifyn algoritmi loppuunkuunneltuja biisejä todellisina musiikkimakuani kuvaavana havaintona, vaikka ne tulisi soittoon sen oman suosituksen kautta. Tämän takia olen hieman vainoharhaisesti pitänyt taukoja huonosti osuneiden viikkojen jälkeen ja kuunnellut vain itse valitsemaa musiikkia, ettei algoritmi vaan alkaisi opettaman itseään omilla virheillään.

Mitä haittaa siitä sitten oikeasti olisi, mikäli joku algoritmi ei tunnista itsensä syöttämiä havaintoja? Tätä lähdetään nyt selvittämään asuntohinta-aineiston avulla.

Hinta-arviot algoritmilla

Siinä ei varmaan ole mitään yllättävää että iso osa pörssissä tehtävästä kaupankäynnistä tulee automaattisesti hinnoittelua suorittavien algoritmien toimesta. Sama ajatus asuntokaupassa tuntuu hieman etäisemmältä, mutta leikitellään vähän ajatuksella.

Olen ollut kehittämässä muutama vuosi sitten ASLA -asuntolaskuria, joka pyrkii antamaan kerrostaloasunnoille markkinahinta-arvioita julkisen datan perusteella. Asuntojen hinnat määräytyvät lukuisten ihmisten mieltymysten ja preferenssien perusteella. ASLAn taustalla oleva algoritmi pyrkii käytettävissä olevan datan avulla muuttamaan kaupankävijöiden keskimääräisiä mieltymyksiä matemaattisiksi kaavoiksi. Mitä tapahtuisi, jos osassa kaupoista normaali tinkimisprosessi jäisi pois ja sekä myyjä että ostaja luottavat ASLAn arvioon tehden kauppansa mukisematta kyseisillä arvioilla?

Seuraavassa olen simuloinut tällaista prosessia niin että vuodesta 2014 alkaen osassa todellisista asuntokaupoista hinta korvataankin ASLAn käyttämän algoritmin arviolla (korvattavat valitaan satunnaisesti) ja joka vuoden päätteeksi algoritmi kouluttaa itseään lisää uudella kertyneellä datalla. Aineistona käytetään Helsingin yksiöitä ja otoskoko-ongelmien välttämiseksi mukana on vain kymmenen kaupankäyntimäärältään suosituinta postinumeroaluetta.

Kuvaajassa olevat viivat kuvaavat kolmea eri virheprosenttia vuosina 2014-2017:

  • Ristiinvalidointi (punainen): Etukäteisarvio algoritmin hinta-arvion ja todellisten hintojen keskimääräisestä prosentuaalisesta erosta. Ristiinvalidoinnin ideasta lisää tällä videolla.
  • Todellinen (vihreä): Algoritmin hinta-arvioiden ja todellisten, ihmisten määrittelemien hintojen, keskimääräinen prosentuaalinen ero
  • Näennäinen (sininen): Hinta-arvioiden ja havaittujen hintojen keskimääräinen prosentuaalinen ero, kun mukana on myös algoritmin avulla määritellyt kauppahinnat

Ensimmäisessä kuvaajassa (ylhäällä) kukaan kaupankävijä ei käytä ASLAa vaan kaikki myyntihinnat ovat aitoja ihmisten preferensseihin perustuvia hintoja. Sekä ennalta arvioidut että todellisuudessa kohdatut virheprosentit pyörivät lähellä toisiaan 8% – 9% välimaastossa.

Seuraavissa kuvissa aina tietyn vuoden vuoden oikeita kauppahintoja korvataan ASLAn ennusteilla. Ensin satunnaisesti 25%, sitten puolet, sitten 75% ja viimeisessä kuvaajassa kaikki. Huomataan että ajan kuluessa algoritmin itsevarmuus kasvaa, eli punainen ristiinvalidointiin perustuvat virhearvioennusteet pienenevät. Mutta todellinen kyky arvioida ihmisten preferenssejä kuitenkin laskee, koska vihreä käyrä kasvaa kohti suurempia lukemia. Efekti on sitä selvempi, mitä isompi osuus kauppahinnoista tulee algoritmin perusteella. Ääritapauksessa oikealla, missä kaikki kauppahinnat tulevat suoraan algoritmista, havaitut ennustevirheet ovat nollassa (sininen käyrä), mutta kyky arvioida ihmisten preferenssejä (vihreä käyrä) on aivan jotain muuta.

Omat ennusteet eivät ole aitoja havaintoja

Kun asuntoja hinnoitellaan suoraan algoritmin perusteella, alkaa algoritmin satunnaiset virheet toistumaan ja erityisesti se ei osaa sopeutua ajan tuomiin muutoksiin. Esimerkiksi algoritmi ei ymmärrä, että asuntojen hintoihin kohdistuu laskupainetta, mikäli korot tai kiinteistöverot nousevat äkillisesti. Nyt jos näitä muutoksia ei korjata aidolla uudella datalla, algoritmi alkaa irtaantumaan todellisista ihmisten preferensseistä.

ASLAa ei ole missään nimessä tarkoitettu automaattiseksi hinnoittelijaksi korvaamaan täysin kiinteistövälittäjiä vaan kauppaa käyvän ihmis-olion apuvälineeksi. Se antaa tukea erityisesti kokemattomalle kaupankävijälle uudella paikkakunnalla, mutta jättää huomioimatta monia tärkeitä asioita, kuten tehdyt taloyhtiöremontit ja tonttien omistusoikeudet. Algoritmi tehostaa ja tarkentaa ihmisen työtä tiivistämällä kaiken datassa olevan tiedon sekunnissa ilman että tarvitsee manuaalisesti (silmin selaimella tai Exceliä yötä myöden hakkaamalla) yrittää datasta ottaa tolkkua. Ihminen voi käyttää omat resurssinsa siihen, mitä kone ei osaa eli tässä tapauksessa esimerkiksi arvioida tulevia remontteja ja havainnoida esteettisiä kokemuksia paikan päällä.

Itse luotujen havaintojen siivoaminen

Palaten alkuperäiseen pohdintaan algoritmien omien havaintojen käyttämisessä sen opettamisessa, meillä on kädessä ongelma. Kuten asuntohintojen tapauksessa huomattiin, sitä mukaa kun itse luotua dataa kertyy lisää, algoritmin ”itseluottamus” kasvaa samalla kun todellinen performanssi heikkenee.

Spotifyn algoritmin on mahdollista (ja omasta vainoharhaisuudesta huolimatta näin mahdollisesti tekeekin) kehäpäätelmät välttää, koska jossain heidän tietokannassaan luulisi olevan tieto, valitsiko käyttäjä jonkin kappaleen soimaan omatoimisesti vai tuliko se suosituksen kautta automaattisesti. Jälkimmäiset tulee putsata pois datasta, jolla algoritmia jatkokoulutetaan. Asuntohinta-esimerkki on kinkkisempi, koska emme tiedä, onko joku tietty kaupankävijä käyttänyt algoritmia vai ei.

Mitä tulee ASLAn tulevaisuuteen, herää kysymys: ”Kannattaako laskurin näkyvyyttä yrittää lisätä, jos riskinä on, että siitä tulee sitä epätarkempi, mitä useampi sitä käyttää?” Kaupallinen käyttökin on kielletty taustalla käytettävän datan käyttöehtojen takia.

Statistickon steesit:

  • Algoritmin kouluttaminen sen itse luomalla datalla on kehäpäätelmä
  • Ajan myötä taustaolosuhteiden muuttuessa algoritmit tuppaavan irtaantumaan todellisuudesta, ellei niitä kouluteta uusilla, aidoilla havainnoilla
  • Omien ennusteiden käyttäminen opetusdatana vielä huonontaa tilannetta antamalla valheellisen illuusion tarkentuvista ennusteista

Facebooktwitterredditpinterestlinkedinmail

Asuntoja ja osakkeita

Kantamiensa riskien ja tuottojen alkuperän ymmärtäminen sijoituksissa on ollut yksi aika-ajoin esiin pulpahteleva teema näissä tuherruksissani viimeisen parin vuoden aikana. Viime marraskuussa kirjoittelin osakesijoittamisen perusolemuksesta ja vertailin eroja spekulatiiviseen raaka-aineiden jemmaamiseen. Tätä aiemmin vertailin omistusasumista vuokralla-asumiseen. Pari viikkoa sitten tehdessäni pientä pintaremonttia (lähinnä isäni apupoikana) sijoitusasunnossani oli hyvä hetki samalla vähän selkeyttää ajatuksiani asuntosijoittamisesta verrattuna osakesijoittamiseen.

Kysymykseen ”Mitä eroa on osake ja –asuntosijoittamisella” vastaukseni kuuluu: perustavalaatuisissa asioissa ei juuri mitään. Nippelitiedoissa on sen verran perkaamista, ettei tämäkään kirjoitus jää yhden kappaleen mittaiseksi. Itselläni on kokemusta osakesijoittamisesta vuodesta 2009 lähtien ja vuokranantajana toimimisesta vuodesta 2011 lähtien. Tarkoitus olisi nyt pysyä mahdollisimman ajattomissa näkemyksissä, ottamatta kantaa siihen, mihin kannattaisi sijoittaa juuri nyt.

Asuntosijoittamista puoltavia tekijöitä

Käydään läpi ensiksi asioita, jotka tekevät (suorasta) asuntosijoittamisesta houkuttelevaa osakesijoittamiseen verrattuna.

Arvonheilunta

On kohtuullisen yleinen näkemys, että osakesijoittaminen on riskialtista asuntosijoittamiseen verrattuna. Mikäli arvonheiluntaa pitää riskin ainoana mittarina niin näin todella vaikuttaa olevan. Alla olevassa kuvaajassa on neljännesvuosittaisia prosentuaalisia arvon muutoksia. Osakkeita edustaa Helsingin yleisindeksi ja asuntoja koko Suomen vanhojen yksiöiden keskimääräiset kauppahinnat Tilastokeskuksen sivuilta. Ajanjaksoksi valikoitui 03/2001 – 09/2016, koska tälle ajanjaksolle löytyi nopeasti koneeltani datat aiemmista omista tutkiskeluistani. Asuntoihin yleensä sijoitetaan osaksi velalla ja osakkaiden taustalla olevia yrityksiäkin pyöritetään tyypillisesti osin velkarahoituksella. Siten vertailun vuoksi piirsin myös vastaavan kuvan yksiöiden arvonvaihtelusta oletuksella, että niihin olisi sijoitettu 50% velkavivulla.

Kuvaajasta huomataan, että todellakin ainakin näin ryppäinä tarkasteltuna osakkeiden arvostus heilahtelee huomattavasti enemmän. Arvonheilahtelu on erityisesti riski suurella velalla sijoittavalle. Konservatiivisempi sijoittaja voi nähdä hinnan vaihtelun mahdollisuutena. Tilapäisistä ongelmista johtuva markkinahinnan lasku on hyvä tilaisuus ostaa laadukasta sijoituskohdetta.

Velkavipu

Asunnoilla on hyvä maine turvallisena lainan vakuutena pankkien näkökulmasta, koska asunnon kanssa on hankala karata ulkomaille velkojia karkuun. Lähtökohtaisesti pankista saakin asuntoa varten laitaa 70%:iin asunnon markkina-arvoon asti. Tämä on yleinen asuntosijoittamista puoltava tekijä osakesijoittamiseen verrattuna.

Hyvä on kuitenkin muistaa, että yritykset yleensä rahoittavat toimintaansa valmiiksi velkarahalla, joten isoa velkavipua ei ole mitään syytäkään osakesijoituksiin käyttää. Lisäksi ainakin itse käyttämäni osakevälittäjä tarjoaa tällä hetkellä tiettyjen varovaisuusehtojen täyttyessä (esim. velkavipu maksimissaan n. 30%) osakkeisiin sijoituslainaa 0.99% korolla. Kohtuuhintainen sijoituslaina ei siis ole pelkästään asuntosijoittajan etuoikeus.

Sijoittaminen on aina riskien kantamista, mutta uhkapeliä sijoitustoiminnasta tekee nimenomaan liiallinen velan käyttö. On syytä käydä tarkkaan Excelissä erilaiset tulevaisuuden skenaariot läpi, ettei ulosottomies kolkuta oveen sitten kun korot nousevat ja omaisuuden arvot laskevat yhtä aikaa.

Velankäytöstä sanottakoon, että kun tietää mitä tekee, niin asunto sijoituskohteena mahdollistaa pitkälle viedyn velkarahan käytön optimoinnin.

Tontti

Markkinahintojen heiluntaa ja suurta velkavipua en henkilökohtaisesti pidä kauhean tärkeänä asuntosijoittamista puoltavana tekijänä, mutta yksi asuntojen kylkiäisenä tuleva asia ansaitsee huomiota. Kaupungistuminen on yksi maailman ja myös Suomen megatrendeistä. Ne kaupungit, jotka

  • nykyään vetävät ihmisiä puoleensa
  • joita jatkuvasti uudistetaan vastaamaan ihmisten nykyaikaisia tarpeita
  • ja omaavat monipuolisen elinkeinorakenteen,

tulevat todennäköisesti jatkossakin vetämään ihmisiä puoleensa. Tällaisista kaupungeista tontin omistaminen on monopoliin verrattavissa oleva erityisoikeus. Kukaan ”kilpailija” ei voi omistamasi sijainnin kohdalle valmistaa uutta tonttia vaikka kysyntä kasvaisi kokoajan. Tässä esimerkissä pelkällä tontilla on päässyt Jyväkylän keskustassa samaan vuokratuottoprosenttiin kuin vastaavan sijainnin rakennuksessa, mutta ilman huolta vuokralaistoiminnan jatkuvasta pyörittämisestä (vuokrasopimus 50v.) tai remonteista. Kuulostaa maistuvalta ainakin omaan korvaani.

Mikäli edesmenneitä talousvaikuttajia Henry Georgea ja Adam Smithiä on uskominen, niin tontin omistaminen on ”epäreilu” etu ellei sitä veroteta riittävän suuresti. Kaupunkia kehitetään verovaroin, mutta kaupungin vetovoiman kasvu sataa maanomistajien laariin. Joitain muutoksia maapohjan verotukseen valtiovarainministeriö on suunnittelemassa vuodeksi 2020 (suunnitelma), mutta lupailee ettei maan verotus kokonaisuutena kasvaisi.

Mikäli asunnon kylkiäisenä tulee osuus tontista houkuttelevassa sijainnissa, on se itselleni ainakin kiinnostusta kohottava olennainen tekijä. Tontin arvonnousu on sellaista mihin aidosti uskon. Pitkällä tähtäimellä rakennuksen arvonnousun varaan en laske mitään omassa toiminnassani. Veikkaan että tilastoissa mahdollisesti näkyvä rakennusten arvonnousu kymmenien vuosien ajanjaksolla koostuu lähinnä inflaatiosta ja ehostamiseen käytetystä rahasta/työstä. Sijainnin eli tontin aidolle arvonousulle taas löytyy aiemmin mainitsemani loogiset perustelut. Tätä hypoteesia Jyväskylän laskuharjoitus aiemmassa postauksessani havainnollistaa, muttei tietenkään todista faktaksi.

Liiketoimintaa siinä missä muukin

Asunnon vuokraus on yksi yrittäjyyden muoto. Siinä kun teollisuusyrityksen pitää ensin investoida kalliiseen tehtaaseen ennen kun voi alkaa pyörittämään bisnestään, vuokranantajan pitää investoida asuntoon, jolla voi alkaa pyörittämään vuokrausbisnestään. Asunto täyttää ihmisen perustavaa laatua olevan perustarpeen, joten se on hyvin defensiivinen, vakaa toimiala. Lisäksi asuminen on kohtuullisen helposti ymmärrettävä toimiala, minkä syystä sen aloittamisessa on pienempi kynnys kuin monen muun toimialan yrittäjyydessä.

Oleellisin ero muuhun yrittämiseen tulee kuitenkin lakisäädöksistä. Verottaja kohtelee vuokraustoiminnasta tulevia tuloja pääomatuloina, eikä bisnekseen vaadita yrityksen perustamista. Vuokranantaja on periaatteessa yrittäjä, mutta ennen mainituista syistä toimialalle on moneen muuhun alaan verrattuna helpompi ryhtyä.

Asuntosijoittamisessa sijoituspäätös tiettyyn kämppään on vasta alkua. Sen jälkeen alkaa sopivan vuokralaisen etsiminen ja asunnon sekä sen laitteiston ehostus aika-ajoin. Toimenpiteitä vaativia riskin realisoitumista (vuokralaisen maksukyvyttömyys, asunnon vahingoittaminen tai muu häiriö) voi tapahtua. Päivittäin toimenpiteitä ei vaadita, mutta yllättäviin aikasyöppö-tapahtumiin pitää varautua.

Mikäli näitä pakollisia hommia ei ole innokas tekemään, voi niitä ulkoistaa. Esimerkiksi vuokralaisen muuttaessa pois, voi valjastaa välitysfirman etsimään uutta. Käsittääkseni on myös olemassa ”avaimet käteen” –palveluita, joissa yritys hoitaa kaikki vuokranantajan vaivat. Tässä on kuitenkin muistettava, että palveluita tarjoavat yritykset ottavan luonnollisesti omat palkkionsa ja itse sijoittajalle jää pienempi siivu riskien siivu tuotosta.

Aloittelevan vuokranantajan kannattaa ehdottomasti sijoittaa pari kymppiä asuntosijoittajan käsikirjaan. Ainakin seuraavia voin suositella: Orava ja Turunen: Osta, vuokraa, vaurastu sekä Kaarto: Sijoita Asuntoihin!. Ammattisijoittaja Harri Huru jakaa myös paljon hyödyllistä osaamistaan blogissaan. Karkeita markkinahinta-arvioita kerrostaloasunnoista voi käydä vapaasti tekemässä allekirjoittaneen kehittämällä ASLA-asuntolaskurilla, kunhan muistaa että sitä ei ole nyt pariin vuoteen päivitetty.

Kaverillani oli kerran vuokranantajana kiireinen liikemies. Kerran joululomaltaan palattuaan kaverini asunnossa alkoi yllättäen rampata remonttimiehiä ja vessa oli tiuhaan tahtiin käyttökiellossa. Vuokranantaja ei ollut nähnyt tarpeelliseksi informoida alkavasta putkiremontista vuokralaista eikä suostunut neuvottelemaan vuokranalennuksesta, vaikka asuminen oli selvästi hankaloitunut.

Tässä kohtaa herääkin kysymys, että miksi ylipäätään vuokraa asuntoja, mikäli ei ole kiinnostunut hoitamaan vuokranantajan hommia. Kiinteistöihin voi sijoittaa myös pörssin kautta ilman vuokranantajan velvollisuuksia. Helsingin pörssistäkin löytyy monenlaisia kiinteistösijoitusyhtiöitä. Seuraavassa joitain esimerkkejä:

  • Investor’s house: asuinhuoneistot
  • Technopolis: toimitilat
  • Citycon: kauppakeskukset
  • Hoivatilat: hoivakodit ja päiväkodit

Kun sijoittaa kiinteistösijoitusyhtiöön niin ammattilaiset hoitavat vuokraustoiminnan ja sijoitukset tulee hajautettua useampaan kiinteistöön. Näin yksittäinen putkiremontti ei suuresti heilauta varallisuutta. Sijoittajalle itselleen jää arvioitavaksi, miten paljon kannattaa tietyn yhtiön osakkeesta maksaa ja tämä on erilainen laskuharjoitus kuin yksittäisen asunnon arvonmääritys.

Alkaisinko asuntosijoittajaksi?

Vuokranantajana toimiminen on kevyt tapa aloittaa kokeilemaan ja oppimaan yrittäjyyttä. Vuokranantajalla on paljon valtaa vaikuttaa omaan menestykseen. Ostokohteiden sekä asuinalueiden analysoinnin, velkatason optimoinnin, vuokralaissuhteiden hoidon, remontoinnin ja taloyhtiövaikuttamisen voi opetella hoitamaan muita paremmin. Asunto on myös käsin kosketeltavaa, kiinteää, omaisuutta mikä voi jossain tuomionpäivän skenaariossa olla hyödyllinen piirre verrattuna osakkeen omistusmerkintään sähköisessä arvo-osuustilillä.

Vai sijoittaisinko osakkeisiin?

Mikäli aika-ajoin toistuvan pakollisen toiminnan sijaan haluaa pelkää sijoituskohteiden analysointiin liittyvää aktiviteettiä oman aikataulun mukaan, niin osakesijoittaminen on silloin sopivampi ratkaisu. Osakesijoittaja etsii yrityksiä hyvillä johtajilla, joiden varaan uskaltaa päivittäisten asioiden hoitamisen uskoa. Kiinteistöjen vuokraus on yksi toimiala muiden joukossa, mihin voi laittaa rahojaan pörssissä. Pörssin kautta rahoja ei tarvitse laittaa kiinni isoina, kymmenien tuhansien, pompseina. Suorissa asuntosijoituksissa kertasijoitukset ovat isoja ja ajallinen hajauttaminen vaikeaa.

Mikäli haluaa saada hajautettua tuottoa säästöilleen mahdollisimman pienellä vaivalla niin kuukausisäästäminen matalakuluisiin indeksirahastoihin tai ETF:in (pörssissä myytäviin rahasto-osuuksiin) on edelleen paras vaihtoehto. Jälkimmäisiä löytyy myös kiinteistöihin sijoittavina versioina.

Muista sijoitusmuodoista

Lopuksi vielä pari sanaa muutamasta pikkuhiljaa suosiotaan kasvattavasta vaihtoehtoisesta tavasta sijoittaa asuntoihin. Tähän mennessä vastaan tulleet pankkien tarjoamat asuntorahastot ovat olleen hallinnointikuluiltaan niin kalliita, ettei niitä voi oikein suositella kenellekään. Eipä niistä tällä kertaa sen enempää.

Markkinoilla on myös yhtiöitä, jotka ostavat kokonaisia kerrostaloja tukkualennuksella ja myyvät yksittäisiä kämppiä eteenpäin sijoittajille. Vaikka niitä mainostetaan ”alle markkinahintaisina”, kannattaa arvonmääritys/vuokratuottolaskelmat hoitaa niissäkin samoin kuin missä tahansa asunnon ostossa. Edulliselle hinnalle voi olla myös syynsä. Esim. firma voi jättää tontin rakennuksen alta itselleen ja uuden taloyhtiön pitää maksaa vuokraa tontista. Ostaja voi myös joutua kantamaan riskiä yksittäisen asunnon kunnosta, mikäli valmiiksi vuokratussa huoneistossa sen kuntoa ei pääse ennen ostoa tarkastamaan. Herkullisiakin diilejä näiden joukosta voi toki löytyä.

Statistickon steeseit

  1. Vuokranantajana toimiminen on kevyt ja useimmille opittavissa oleva tapa kokeilla yrittäjyyttä.
  2. Passiiviseen riskien kantamiseen sijoittaminen yrityksiin on kätevin vaihtoehto. Sijoitussalkku voi osaltaan koostua myös kiinteistösijoitusyhtiöistä, mikäli haluaa olla mukana vuokrausbisneksessä ja hyötymässä hyvien sijaintien (=tonttien) arvonnoususta.
  3. Lähitulevaisuuden markkinahinnan muutoksella spekulointi kannattaa jättää suosiolla niille jotka rakastavat ruudun tuijottamista 24/7 (osakkeet) ja intohimoisille remontti-reiskoille (asunnot).

Kirjoittaja omistaa mainituista yhtiöistä Technopoliksen osakkeita kirjoitushetkellä

 

 Facebooktwitterredditpinterestlinkedinmail

Moraali tarvitsee tuekseen ripauksen riippumattomuutta

Vuosituhannen ensimmäisenä vuosikymmenenä muhinut ja finanssikriisiin päättynyt Yhdysvaltojen asuntokupla perustui hieman yksinkertaistettuina seuraavaan kuvioon: pankit myönsivät holtittomasti asuntolainoja myös pienituloisille ihmisille, rakensivat näistä lainoista vähäriskisen näköisiä monimutkaisia sijoitustuotteita ja kauppasivat näitä eteenpäin muille rahoituslaitoksille ympäri maailmaa. Näin riskit saatiin siirrettyä eteenpäin, mutta itse saatiin välistä mukavat tuotot. Myös ensi kertaa oman kodin saaneet kansalaiset olivat tyytyväisiä unelmansa täyttymisestä. Oltiin tilanteessa, että liian monen henkilön, pankkiireista kiinteistövälittäjiin ja asuntovelallisiin, lyhyen tähtäimen hyvinvoinnin etu oli ylläpitää illuusiota ”asuntojen hinnat voivat vain nousta”.

The Big Short

Elokuva The Big Short on tositapahtumiin perustuva tarina muutamasta omilla tahoillaan toimineista laskelmoivasta tyypistä, jotka tajusivat asuntoluottokuvion paljon ennen kuin se lopulta räjähti käsille lukuisten lainanlyhennysongelmien myötä. Eräs tyypeistä tarjosi tutkimuslöydöksiään tutulle Wall Street Journalin toimittajille, jotta hän voisi paljastaa asioita suurelle yleisölle. Toimittajan urakehitys oli kuitenkin riippuvainen hyvistä suhteista eri toimijoihin Wall Streetillä ja kotona oli pieniä lapsia elätettävänä. Niinpä hän koki jutun liian riskialttiiksi julkaistavaksi.

Riippuvuus ja paksuhäntäiset jakaumat

Seuraava tarina kertoo 100 kotitalouden kylästä. Jokainen kotitalous vaihtaa asuntoa n. joka kymmenes vuosi, joten jokaisella kotitaloudella on yksittäisenä vuonna 10% todennäköisyys että se laittaa asuntonsa myyntiin. Sovitaan, että asuntomarkkinat vielä toimivat mikäli alle puolet kotitalouksista pyrkivät myymään asuntoaan samanaikaisesti. Mutta viimeistään kun 60 kotitaloutta yhtä aikaa yrittää myydä asuntoaan, hinnat romahtavat hallitsemattomasti.

Asunnon myyjien lukumäärän jakauma, kun ihmiset toimivat toisistaan riippumattomasti

Arvioidaan tulevana vuonna asuntoaan kaupustelevien kotitalouksien lukumäärää simuloimalla kyläläisten asunnonmyynti-intoa vuoden aikana 100 000 kertaa. Ensin oletetaan, että kotitaloudet toimivat toisistaan riippumattomasti. Punainen histogrammi kuvaa simuloinnin tulosta. Tilastotieteen suurten lukujen laki sanoo, että riippumattomien toistojen summa lähenee normaalijakaumaa kun toistojen lukumäärä kasvaa. Nyt kuvaajaan on piirretty vertailuin vuoksi sinisellä normaalijakauma, jolla on sama keskiarvo (10) ja keskihajonta (3) kuin todellisella myyjien lukumäärän jakaumalla.

Kuvasta nähdään, että jo 100 kotitaloutta tuo riittävästi toistoja, että normaalijakauma antaa hyvän arvion todellisuudesta. Riskilaskelmat voidaan perustaa normaalijakaumaan ja tässä tapauksessa todennäköisyys, että yli 60 kotitaloutta alkaisi myymään asuntoaan saman vuoden aikana on likimain (7 desimaalin tarkkuudella) 0. Itseasiassa jo lukumäärät yli 25 alkavat olla käytännössä mahdottomia.

Mutta kuinkas me ihmiset todellisuudessa käyttäydytäänkaan? Me otamme jatkuvasti vaikutteita käyttäytymiseemme toisiltamme. Uudet ideat leviävät verkostoissa ja massamediat pystyvät vaikuttamaan isoon joukkoon ihmisiä yhtä aikaa. Tehdäänpä samat simuloinnit niin että lisätään ihmisten käyttäytymiseen riippuvuustekijä. Oletetaankin, että jokaisen kotitalouden myynti-into korreloi kertoimella 0.3 kaikkien muiden kyläläisten kanssa.

Asunnon myyjien lukumäärän jakauma, kun ihmisten myyntipäätökset korreloivat kertoimella 0.3

Nyt keskiarvo on edelleen 10, mutta jakauman muoto on muuttunut. Päälle piirretyllä normaalijakaumalla on sama keskihajonta simuloidun datan kanssa, mutta muoto on täysin erilainen. Lisätty riippuvuustekijä teki jakaumasta niin sanotusti paksuhäntäisemmän. Todennäköisyys, että yli 60 kotitaloutta myy asuntoaan vuoden aikana on nyt 2.8%. Samalle riskille normaalijakaumaan perustuva laskenta antaa vain 0.14%. Naiivi riippumattomuusoletus tuottaisi 20-kertaa liian pienen riskiarvion.

Luottoluokittajien riskianalyysit

Viime vuosikymmenen jenkkien asuntokuplan paisumisen mahdollisti luottoluokittajat. Asuntoluottojen lopulliset riskin kantajat eivät ymmärtäneet kunnolta, mihinkä olivat sijoittaneet. He luottivat luottoluokittajiin, jotka olivat lyöneet AAA-leimat lukuisista asuntolainoista rakennettuihin sijoitustuotteisiin. Nate Silver kertoo kirjassaan The Signal and the Noise radikaalista virheestä, jonka luottoluokittajat olivat riskianalyyseissään tehneet. Eri asuntolainojen vakuutena olleiden asuntojen arvot olivat oletettu toisistaan riippumattomiksi. Mikäli näin olisi niin koko asuntoryppään arvon vaihtelut ehkä noudattaisivat kiltisti normaalijakaumaa.

Eiköhän asuntojen hinnat kuitenkin riipu toisistaan. Ainakin itselleni on vaikea ymmärtää, miksi asuntoni markkina-arvo olisi 200 000€ mikäli naapurissa on myynnissä useita täysin vastaavia asuntoja 150 000€ hintaan. Asiaa ei auta yhtään se, että itse vuosi sitten tulin maksaneeksi asunnostani sen 200 000€. Näin ollen asuntojen pakkomyyntiaaltojen alkaessa pulaan joutuvat myös hyvätuloiset asunnonomistajat, joilla on liikaa velkaa suhteessa varallisuuteensa. Toivottavasti alan ihmiset ovat ottaneet opikseen, pitäisihän nyt luottoluokittajien olla maailman huippuja riskianalyysissä.

Moraali ja palkanmaksu

Big Short elokuvassa vihjailtiin myös toisesta riippuvuusongelmasta luottoluokittajiin liittyen. Luottoluokittajien työntekijöiden palkat lopulta maksavat samat pankit, jotka eniten hyötyvät korkeista luottoluokituksen arvosanoista. Moraalikadon riski on ilmeinen. Epämiellyttäviä riippuvuusssuhteita on paljon muuallakin kuin rahoitusalalla. Esimerkiksi tutkija voi olla hyvin tietoinen, ettei 0.05 rajan alittavien P-arvojen jahtaaminen väkisin tutkimusdatasta ole hyvä tapa edistää tiedettä. Näin on kuitenkin tehtävä, ettei muuten ansiokas tutkimus jäisi julkaisematta tiedelehdessä. Julkaisut kun ovat portti uuteen rahoitukseen ja perheen elättämiseen jatkossakin.

Suojaantuminen moraalikatoa vastaan

Ilmeisesti tästä The Gambler elokuvan kohtauksesta alkunsa saanut käsite ”Fuck you position” tarkoittaa tilannetta, jossa henkilöllä on riittävästi sijoitusvarallisuutta riippumattomaan elämään. Tässä tilanteessa esim. osakkeiden tuottamat osingot riittävät tarvittaessa kattamaan välttämättömät elinkustannukset. Tämän olisi hyvä tapahtua vielä riittävällä turvamarginaalilla, koska osinkojen määrä vaihtelee vuodesta toiseen. Tällaisessa positiossa henkilö voi haistattaa pitkät ja erota mikäli työnantaja pakottaa tekemään jotain mikä on oman moraalinsa vastaista. Itse tahtoisin vielä kuitenkin laajentaa kyseistä käsitettä.

Kuten tässä blogipostauksessani perustelin, sijoitustoiminta on työtä nimeltä riskien kantaminen. ”Fuck you position” on mahdollista kun sinulla on mikä tahansa taito, millä tarvittaessa pystyt elättämään perheesi vaikka potkut tulisikin. Tämän taidon pitäisi tarvittaessa olla hyödynnettävissä toimialalla, mikäli alasi on liikaa yksittäisten toimijoiden vallassa. Kun on olemassa Plan B, voi toimia paremmin korkealla moraalilla vaikkei se oman alansa valtaapitäviä miellyttäisikään. Kyky yritysriskien kantamiseen on yksi takaportti, mutta sitä voisi olla myös kyky työllistyä taksikuskina tai suunnittelemalla nettisivuja. Positio on parhaimmillaan, kun tuloja tulee useasta eri lähteestä yhtä aikaa. Useiden tulonlähteiden tuomasta turvasta sekä ongelmista kirjoittelin aiemmin jo täällä.

Hypoteesi: Kun ihmiset pystyvät pienentämään riippuvuuttaan yksittäisistä yrityksistä tai instituutioista niin…

  • moraalikatoa olisi vähemmän, koska työntekijät uskaltaisivat kieltäytyä moraalittomista ”talon tavoista”?
  • markkinakuplia syntyisi vähemmän ja riskit olisivat helpommin laskettavissa?

Statistickon steesit:

  • Ihmisten toiminta on hyvin paljon toisistaan riippuvaista
  • Toisistaan riippuvaisten tapahtuminen summa voi olla erittäin ”paksuhäntäisesti” jakautunut, mikä vaikeuttaa riskilaskelmia
  • Jotkut riippuvuussuhteet pakottavat ihmisen moraalinsa kanssa ristiriitaisiin tekoihin
  • Oman elämän epämiellyttäviä riippuvuussuhteita voi vähentää hankkimalla erilaisia taitoja perheensä elättämiseen

Facebooktwitterredditpinterestlinkedinmail

Oma maa mansikka, oma koti porkkana

Yksi suosituista väittelyn aiheista suomalaisilla kuuluu: Onko oman asunnon ostaminen sijoitus? Tyypilliset argumentit kuuluvat:

  • Kyllä. Kun asuntolaina on maksettu, käteen jää arvoaan nostanut asunto kun taas vuokralla asuen käteen ei jää mitään.
  • Ei. Oma asunto on kuluerä joka ei tuota rahallista kassavirtaa kotiinpäin, joten se ei ole sijoitus.

Ennen kun kerron oman mielipiteeni asiaan tehdään pikakatsaus tilastoihin. Malttamattomimmat voivat hypätä suoraan lopun steeseihin.

Jyväskylän yksiöiden arvonnousu

Otetaanpa ensiksi käsittelyyn argumentti arvonnoususta. Ensiksi on muistettava, että rahan ostovoima muuttuu vuosien varrella, joten euromääräiset hinnat eri vuosina eivät ole vertailukelpoisia. Näinollen on järkevää tutkia reaalihintoja, joissa inflaation vaikutus on eliminoitu. Otetaan esimerkiksi kerrostaloyksiöt Jyväskylässä. Vuosina 1992-2009 (kyseiseltä aikaväliltä löytyy sekä asunto- että tonttitiedot) Tilastokeskuksen tilastojen mukaan vanhojen yksiöiden hinnat kasvoivat reaalisesti 1.6 % vuodessa. Tärkeää on huomata, että tämä arvonnousu ei tule ilmaiseksi. Kokosin kahdesta mainiosta suomalaisesta asuntosijoitusoppaasta (Orava ja Turunen sekä Kaarto) jonkinlaista konsensusnäkemystä, kuinka paljon keskimäärin eri remontit maksavat:

Remontti Hinta / neliö
LVIS-saneeraus 700
Katto 70
Julkisivu 300
Parveke 100
Ikkunat 100

Näistä saadaan yhteensä 1270 euroa neliömetriltä. Mikäli jokainen remontin vaikutusaika olisi 50 vuotta, pitäisi rehellisessä kirjanpidossa asunnon arvolle tehdä 1270/50=25.4 euron vuosittainen poisto jokaista neliötä kohti. Neliöhinnan ollessa 3000 euroa tämä tarkoittaisi 0.85% prosentin vuosittaista kustannusta. Tässä ei vielä edes huomioitu kaikkia ajoittain vastaantulevia pintaremontteja ja hissien huoltoja. Näillä tiedoilla uskaltaa sanoa, että vähintään prosentin verran tulee asunnolle huoltokuluja vuosittain. Vaikuttaisi siis, että pääosin asunnon arvonnousu on pitänyt omistajan maksaa omasta kukkarostaan.

Tonttien arvo

Verrataanpa yksiöiden arvonnousua omakotitalotonttien arvonnousuun. Tilastokeskuksen tiedoista Jyväskylää parhaiten kuvaa vuosina 1992-2009 tonttiluokka ”20 000 – 100 000 asukkaan kunnat”. Tämä näyttää 2% vuosittaista reaalista hinnan vuosikasvua. Oleellinen ero rakennuksiin tulee siitä, että tontin arvon kasvaminen/säilyminen ei vaadi huoltotoimenpiteitä.

Tontin ostamista voidaan mielestäni pitää spekulatiivisena, kassavirtaa tuottamattomana, sijoituksena. Tontti ei tuo omassa käytössä kassavirtaa osinkoina tai vuokrina, mutta mikäli se sijaitsee monipuolisen elinkeinorakenteen omaavan kaupungin keskustan ja oppilaitosten läheisyydessä, on ihan positiiviset näkymät hintojen nousulle. Vaikka tontin houkuttelevuus asuinpaikkana laskisikin tulevaisuudessa niin sille voi aina istuttaa vaikka puuta, joten arvo ei ainakaan nollaannu.

Kulutuspäätöksiä ja veroporkkanoita

old_houseMielestäni asuinrakennus on kulutushyödyke. Verrattuna autoon, asunnot säilyttävät arvoaan huomattavasti sitkeämmin, mutta molemmat kuluvat käytössä. Jos omassa asunnossa asumista verrataan vuokralla asumiseen, kyse on samasta asiasta kuin että auton omistamista verrataan leasingautolla ajamiseen. Riippuu tilanteesta kumpi on järkevämpää. Omassa asunnossa asumiseen liittyy kuitenkin veroporkkana, joka monissa rajatapauksessa tekee omistusasumisesta kannattavaa.

Vuokrassa maksetaan vuokranantajalle huoltokulujen lisäksi palkkaa riskien kantamisesta sekä valtiolle menevä siivu pääomaverotuksen muodossa. Omaan asuntoon ei taas kohdistu pääomaveroa, mikä nostaa omassa asumisen houkuttelevuutta. Pääoman sitomisen riskien kantamisestakaan ei tarvitse maksaa muille, joten usein laskelmat päätyvät siihen että omassa asuminen on euroilla laskettuna edullisempaa. Tämä ei ole kuitenkaan universaali totuus. Esim. tämä asuntoja ammattimaisesti vuokraava pariskunta on laskenut, että heidän kannattaa ennemmin asua itse vuokralla ja laittaa omat pääomat kiinni pieniin vuokra-asuntoihin kuin omistaa oma asunto.

Näkemykset

Tilastokatsaus oli hyvin karkea ja luvut vaihtelevat eri paikkakunnilla, mutta ne kuitenkin havainnollistavat näkemystäni, että oma asunto omalla tontilla on:

  • Rakennuksen osalta kulutuspäätös
  • Tontin osalta spekulatiivinen sijoitus

Mielestäni asunnon ostoa voi harkita milloin vaan, jos tavoittelee pienehköä kerrostalohuoneistoa vetovoimaisella paikkakunnalla. Mikäli elämäntilanne muuttuu, tällainen asunto on helppo laittaa vuokralle. Omakotitalon ostamisen näen taas turhan sitovana, jos on nuori ja useita mahdollisia elämänpolkuja on vielä edessä. Työpaikan ja elämäntilanteen muutoksissa riski kahden asunnon loukusta, kiinteistövälittäjien palkkiot ja varainsiirtoverot syövät oman asunnon hyödyt. Mahdollisen oman omakotitalon aika alkaa mielestäni olla käsillä vasta kun jälkikasvulla kouluunmeno kolkuttelee tai on muu syy pultata itsensä tietylle paikkakunnalle.

Riskinhallintaa

Useilla suomalaisilla kaikki varallisuus on kiinni omassa asunnossa. Tämä on riskien hallinnan kannalta ikävä tilanne. Riski on myös usein toteutunut muuttotappiopaikkakunnilla, missä omakotitalojen vakuusarvo pankin näkökulmasta on pyöreä nolla. Tämä Hesarin artikkeli viikko sitten käsitteli tätä asiaa. Nuorena kannattaa kyllä mahdollisimman aikaisin alkaa sijoittamaan pienillä summilla osakkeisiin/rahastoihin, mitkä eivät rajoita menoa kun maailman tuulet alkavat kutitella. Omaa asuntoa ehtii kyllä miettiä sitten kun paremmin jo tietää, mitä elämältä haluaa ja varallisuutta pesämunaksi on hieman kertynyt.

Statistickon steesit

  • Asuminen omassa rakennuksessa on kulutuspäätös, johon liittyy veroporkkana verrattuna vuokralla asumiseen
  • Oma tontti on spekulatiivinen sijoitus
  • Koko omaisuuden laittaminen kiinni yhteen kohteeseen ei ole hyvää riskinhallintaa ja riippuen elämäntilanteesta vuokranantajalle joskus kannattaa maksaa riskien kantamisesta

Tutki hintojen kehitystä omalla asuinalueellasi Tilastokeskuksen tietopalvelussa:

Vanhojen asuntojen hinnat

Omakotitalotonttien hinnatFacebooktwitterredditpinterestlinkedinmail

Taistelu muiden informaatioetua vastaan

Olisi helppoa tehdä fiksuja ratkaisuja, jos tietäisi enemmän kuin kukaan muu. Näin ei juuri koskaan ole, mutta päätöksiä pitäisi silti tehdä. Aiemmassa postauksessani Eetu Extremeurhilija oli mukana kilpailussa, jossa piti ennustaa mahdollisimman hyvin huomisen säätä. Eetulla oli vähemmän tietoa käytettävissä kuin muilla ja näin ollen olisi tarvinnut pläjäyksen tuuria voittaakseen. Seuraavassa käydään läpi, mitä Eetun asemassa voimme tehdä etumatkan kutistamiseen ”paremmintietäviin” nähden. Esimerkkeinä toimii valintatilanteet osakesijoittamisessa, urheiluvedonlyönnissä ja asunnon ostossa.

Osakesijoittaminen

Akten Ordner mit Kette verschlossenSisäpiirisäädökset kieltävät pörssiyrityksen ytimeen kuuluvien henkilöitä käymästä kauppaa yrityksen osakkeilla ajanjaksolla, mikä käsittää kaksi viikkoa ennen neljännesvuosituloksen julkistamista. Tämän ajatellaan olevan aikaa, jolloin tulos alkaa olla hyvin hahmottunut sisäpiiriläisillä, mutta sitä ei ole vielä julkistettu. Sisäpiiriläiset eivät saa koskaan myöskään paljastaa ulkopuolisille yhtiön osakkeiden arvoon vaikuttavia tietoja ennen virallista tiedotusta. Nämä ovat piensijoittajan kannalta loistavia lakeja ja tarjoavat jonkinasteista tasavertaisuutta.

Ehkä olen kuitenkin kyyninen persoona, koska en usko että sisäpiirilaki toteutuu käytännössä täysimääräisenä. Vaikea uskoa, että kaikki pystyisivät olemaan niin jämäköitä, etteivät saattaisi jotain lipsauttaa ”pienellä kiertoilmaisulla” mukavalle kaverille parin tarjotun tuopin jälkeen. Toisekseen yhtiön osakkeilla voi käydä kauppaa henkilöt, jotka ovat töissä firmassa ja kohtuullisen hyvin hajulla seuraavasta tulosjulkistuksesta vaikka eivät aivan sisäpiirirekisteriin kuulukkaan. On siis turvallista ajatella: ”Jotku toimijat markkinoilla aina tietävät enemmän kuin minä.”

Paremmintietävien informaatioetua voi kuitenkin minimoida ainakin kahdella tavalla

1. Tee ”buy and hold” sijoituksia. Älä harrasta aktiivista kaupankäyntiä.

Informaatioedun puute konkretisoituu, kun joudut tekemään sijoituspäätöksen. Näiden päätöksien lukumäärän saat minimoitua ostamalla osaketta ja istumalla sen päällä loppuelämän osinkoja keräillen.

2. Ajoita sijoitukset heti osavuosikatsauksen jälkeen.

Heti osavuosikatsauksen jälkeen on se ajankohta, jollon julkisen tiedon määrä yrityksen tilasta on maksimissaan. Sijoitusmarkkinoiden käyttäytymistä edellisen tulosjulkistuksen (Q2, 2014) jälkeen eri suomalaisten pörssiyhtiöiden kohdalla on ansiokkaasti koottu täällä.

Urheiluvedonlyönti

Yleisin tapa joukkuelajien vedonlyönnissä saada informaatioetua on tietää ensimmäisten joukossa joukkueiden kokoonpanot. Mikäli et kuulu niihin onnellisiin, joille sisäpiiristä tihkutaan ennakkotietoja, on vedonlyönnin ajoituksella merkitystä. Sinulla on kaksi mahdollisuutta päästä paremmintietävien sisäpiiriläisten kanssa lähes samalle viivalle:

1. Jätä vetosi mahdollisimman aikaisin, ennen kun joukkuiden valmentaja päättää kokoonpanoista

Jos valmentaja itsekään ei vielä tiedä lopullista kokoonpanoa, niin kuka muukaan sitä voisi tietää? Jättämällä vedot hyvissä ajoin, joudut tekemään valistuneita arvauksia odotetusta kokoonpanosta samalla lailla kuin kaikki muutkin vedonlyöjät ja vedonlyöntitoimistot.

2. Jätä vetosi juuri ennen ottelun alkua, kun kokoonpanot ovat kaikkien tiedossa

Viimeisen puolentunnin aikana ennen ottelun alkua kokoonpanot ovat yleensä jo julkisesti tiedossa ja paremmintietävien etumatka kaventunut minimiin. Tässä on kuitenkin hyvä muistaa, että lajeissa joissa liikkuu isot rahat, viimeisten hetkien vedonlyöntimarkkinat ovat nykyään jo aika tehokkaat ja ylikertoimia (joukkueen voittotodennäköisyyteen verrattuna liian suuri kerroin, minkä lyöminen on tuottoisaa pitkällä tähtäimellä) on vaikea löytää.

Asunnon osto

Asunnon ostaminen on useimmille rahallisesti elämänsä suurin valintatilanne. Kansalaisten informaation tasoa tasoittaakseen Ympäristöministeriö ylläpitää tilastopalvelua, jossa voi hakea viimeisen vuoden aikana toteutuneita asuntokauppoja erilaisten kriteerien perusteella. Kiinteistövälittäjien informaatioetua tämä palvelu ei kuitenkaan täysin poista, koska heillä on käytössään paljon yksityiskohtaisemmat kauppatilastot pidemmältä ajanjaksolta. Palvelua käytettäessä on vielä muistettava, että usein rajatut haut tuottavat niin vähän tuloksia, että yksittäisiin asuntoihin liittyvät poikkeavuudet vääristävät liikaa kokonaiskuvaa.

Käsittele tietoa paremmin

??????????????????Puhutaanpa sitten sijoittamisesta, vedonlyönnistä tai mistä tahansa muusta päätöksenteosta, on yksi asia, mitä voi tehdä paikatakseen puutteellista absoluuttista informaatiota: käsittele käytettävissä olevaa tietoa paremmin.

Joskus tiedon parempi käsittely tarkoittaa analyysimenetelmien teknistä opettelua ja havaintojen muuttamista numeroiksi. Kuinka paljon jääkiekkojoukkueen voittotodennäköisyys tippuu, kun luotettavan maalivahdin (jäällä yleensä koko ottelun) sijaan kokematon juniori on pelivuorossa ja samalla tulee tieto, että vastustajan tähtilaitahyökääjä (jäällä n. 20 min ottelussa) on loukkaantunut?

Usein saa etua muihin kun yksinkertaisesti ymmärtää olemaan ylireagoimatta pienten aineistojen informaatioon. Ellei ilmiölle ole taustalla vahvaa selitysehdotusta, mitä ei keksitty vain käsiteltävien havaintojen perusteella, pienten otoksien tulokset ovat yleensä merkityksetöntä kohinaa. Tämä siitäkin huolimatta, että toimittajat mielellään nostavat esiin kaivelemalla kaivettuja ”tilastofaktoja” tyyliin ”Kalpa on voittanut putkeen jo viisi peliä, jotka on pelattu kotona parittomien viikkojen torstaina.” (Voit lukea lisää  taustahypoteesien merkityksestä edellisestä postauksesta)

Kerrostaloasuntojen arvottamiseen liittyvä informaation käsittely on tehty poikkeuksellisen helpoksi ASLA-asuntolaskurin avulla (laskurin isä on bloggari itse, mutta Pinjalle iso kiitos kehitystyöstä). Parin havainnon sijaan laskuri antaa kerrostalohuoneistolle arvion tuhansien julkisten kauppatietojen perusteella laskettuun tilastomatemaattiseen malliin. Lisäksi käyttäjälle on tarjoalla työkaluja hallitsemaan sitä vaihtelua hinnoissa, mikä ei suoraan välity julkisista myyntitilastoista.

Statistickon steesit:

  1. Hyväksy, että joillain muilla on enemmän tietoa käytettävissä
  2. Kiri muiden informaatioetumatkaa ajoittamalla päätökset tasapuolisiin ajankohtiin ja käsittelemällä tietoa paremmin

Blogissa esitetyt ajatukset perustuvat kirjoittajan vuosien varrella hahmottuneisiin näkemyksiin, joihin ovat vaikuttaneet omat tiedonjalostuskokemukset ja lukuisat ulkoiset vaikuttajat. Toisinaan näkemykset osoittautuvat myöhemmin vääriksi. Kommentoithan, mikäli pystyt perustelemaan toisenlaisen näkemyksen.Facebooktwitterredditpinterestlinkedinmail