Rss

  • linkedin

Archives for : asuntojen hinnat

Älkää ampuko viestintuojaa

Auts! Nilkka nyrjähti. Yritän varovaisesti kävellä, mutta sattuu niin paljon että pakko istahtaa maahan. Kivulla elimistö viestittää, että se mitä olin tekemässä ei ole hyväksi nilkalle vaan nyt pitää antaa sen levätä. Ehkä tiukka kipulääkitys auttaa ja voin taas kävellä? Kyllä, mutta nilkka voi mennä sen takia entistä huonompaan kuntoon ja nilkan paraneminen viivästyä. Kipulääke voi olla perusteltu tilapäinen apu yöllä, mikäli kipujen takia ei nukahtaminen onnistu, mutta päivisin on vaan parempi kuunnella hermoston lähettämiä viestejä ja etsiä paranemista parhaiten tukevia lepoasentoja.

Yhteiskunnan hermosto

Yhteiskunnan järjestäytymisessä yksi olennainen kysymys kuuluu: kuinka paljon pitää valmistaa mitäkin tuotetta ihmisten käyttöön? Markkinataloudessa tähän vaikeaan kysymykseen löytyy vastaus hintamekanismin avulla. Kun hinnat määräytyvät kysynnän ja tarjonnan avulla, hinnat kertovat mitä tuotetta tarvitaan lisää ja mitä on jo ennestään liikaa.

Kun vuokrat ja sen seurauksena asuntojen hinnat nousevat, rakennusliikkeet huomaavat minne tarvitaan lisää asuntoja. Toisaalta kun tietyllä asuinalueella hinnat voimakkaasti laskevat, rakennuttajat ymmärtävät ettei tänne kannata lisää pytinkiä pystyttää. Voitontavoittelu ohjaa hintojen kautta rakennusliikkeitä tyydyttämään kansalaisten kysyntää. Tosin aina ei ole päivänselvää, mistä hintojen muutos johtuu vaan syyn selvittämiseen tarvitaan syvempää analyysia. Samoin kuin kipu jalassa kertoo, että jotain on vialla, mutta syyn selvittämiseen tarvitaan lääkärin apua.

Omat sijoitusasunnot

Jyväskylässä on valmistunut paljon uusia asuntoja viimeisen kolmen vuoden aikana. Itse omistan kaksi sijoitusasuntoa Jyväskylässä (tsekkaa, jos etsit vuokra-asuntoa) ja kiihtynyt rakentaminen on tarkoittanut minulle vuokranantajana lisää töitä. Aiemmin olin tottunut siihen että uusi vuokralainen löytyy aina edellisen lähtiessä ilman suurempia ponnisteluja, mutta noin vuosina 2017-2018 tähän tuli muutos. Yhtäkkiä asuntoa katsomassa käyneet vuokralaisehdokkaat toisensa perään vaan tylysti ilmoittivat, että löysi samaan hintaan uudemman ja parempikuntoisen kämpän. Vaihtoehtoni olivat joko laskea vuokraa reilusti tai alkaa asuntoja ehostamaan. Kestävämpänä ratkaisuna näin jälkimmäisen, mikä tarkoitti, että Heikkisen poika otti maalipensselin sileään kätöseen, remppamies kävi laittamassa vähän kylpyhuoneeseen pakkelia pintaan, uutta putkea seiniin sekä uutta kalustetta. Lisäksi astianpesukoneet+pyykkikoneet ilmestyivät sinne mistä ne vielä puuttuivat. Nyt viimeiset kolme vuotta vuokrat ovat polkeneet lähestulkoon paikoillaan sekä omissa kämpissä että ihan yleisissäkin tilastoissa (Suomen vuokranantajien artikkeli). Mutta ainakin omien asuntojen kohdalla vuokralaiset saavat nauttia huomattavasti korkeamman laadun asumisesta samaan hintaan. Näin kysyntä ja tarjonta kohtaavat jälleen korkeamman tarjonnan olosuhteissa. Itselläni siihen vaadittiin laadun nostamista, joku toinen vuokranantaja valitsi ehkä vuokran laskemisen tien.

Mietitäänpä sitten vaihtoehtoista skenaariota, jossa vuonna 2015 poliitikot olisivatkin päättäneet alkaa tarjota äänestäjille ”kohtuuhintaista” asumista kieltämällä vuokrien nostamisen ja laittanut ylärajan neliövuokrille. Vuokrakatto iskee ensimmäisenä kalleimpiin uudiskohteisiin, mikä laittaa rakennusliikkeiden investointilaskelmat uuteen uskoon ja rakennushankkeet jäihin. Tässä skenaariossa rakennusbuumi olisi varmasti jäänyt hyvin laimeaksi ja me ”vanhat” vuokranantajat nauttisimme edelleen hyvästä kysyntä/tarjonta suhteesta. Tosin juhlan aihetta ei ole meilläkään, koska vuokran nosto on kielletty. Mutta nyt herää kysymys: Kuinka todennäköistä olisi ollut, että olisin alkanut remontteihin sekä muuhun asuntojen ehostukseen, jos kämpät menevät vuokralle muutenkin eikä kustannuksia voi siirtää vuokriin? Vinkki: mä ja innokas remppamies ei todellakaan kuuluta samaan lauseeseen.

Oma näkemykseni asuntomarkkinoiden syy-seuraussuhteista. Nuolenpään kohdalla oleva vihreä ”+” tarkoittaa että nuolen alkupäässä olevan palleron noustessa nuolen loppupäässäkin olevan palleron arvo todennäköisesti nousee. Vastaavasti punainen ”-” tarkoittaa käänteistä syy-seuraussuhdetta. Politiikan osalta riippuvuuden etumerkki vaihtelee tapauskohtaisesti.
Esimerkiksi vasemmasta reunasta alkava ketju: lisääntynyt tonttien tarjonta kasvattaa kyseisen asuinalueen asuntojen tarjontaa, mikäli rakennuskustannukset pysyvät ennallaan. Lisääntynyt tarjonta painaa hintoja alaspäin. Edullisemmat hinnat taas lisäävät kysyntää. Vanhan asunnon omistaja (ylhäällä oikealla) voi kuitenkin alkaa kilpailemaan uusien asuntojen kanssa laadulla, minkä nostaa kysyntää eri reittiä ja hillitsee tätä kautta hintojen laskua.
Huom! Graafi ei perustu tieteelliseen tutkimukseen. Mikäli huomaat virheitä, voit perustella niitä kommentteihin.

Otetaan esimerkiksi vaikka asunto halutulla asuinalueella Eirassa. Mikä on suurin syy sille että asuntojen vuokrat Eirassa ovat korkeat? Oma vastaukseni on että koska niin suuri määrä ihmisiä haluaisi asua siellä. Jos poliitikko haluaa asuinalueen vuokria laskea, hänella on muutama vaihtoehto

  1. Vaikuttaa kysyntään tekemällä asuinalueesta vähemmän houkuttelevan, esim. perustamalla sinne haisevan kaatopaikan
  2. Vaikuttaa tarjontaan kaavoittamalla alueella lisää. Mikäli Eira on jo täynnä, voi pyrkiä kaavoittamaan jotain ominaisuuksilta vastaavaa aluetta, jossa Eiraan pyrkivät ihmiset ovat myös tyytyväisiä
  3. Hintojen rajoittaminen mahtikäskyllä, esim. maksimivuokra

Kun kysynnän ja tarjonnan ei anneta kohdata helpoimman tien, eli hinnan muutoksen, kautta ne lähenevät toisiaan pikkuhiljaa jotain toista reittiä. Tässä tapauksessa asuntojen rappeutumisen ja tarjonnan hyytymisen kautta. Seurauksia voi hahmotella yllä olevasta syy-seuraus graafista katkaisemalla KYSYNNÄSTÄ HINTAAN menevä ”+”-merkkinen nuolenpää pois. HINTA. Sen jälkeen graafin oikealla puolella olevilla toimenpiteillä ei enää samalla lailla voida vaikuttaa hintaan, eikä markkinoille välity hinnan kautta luotettavaa tietoa.

Ruotsin puolella, missä hintasääntely on yleisempi vitsaus, kuuluu huhuja että koska hyvää asuntoa ei saa lain mukaan vuokrata ”oikealla” hinnalla, kertyy asuntoihin vuosikymmenten jonoja tai asunnon vuokraamiseen tarvitaan tiskin alta vastapalveluksia vuokran lisäksi. Alla on Tukholmassa asuvan kaverini lähettämä kuva, missä joku heppu on keksinyt oman ratkaisunsa Tukholman vuokra-asuntopulaan.

Asumus Tukholmassa, missä omistuasuntojen hinnat hipovat pilviä ja vuokramarkkinat ovat mm. hintasääntelyn takia tukossa

Hoidetaan syitä, ei seurauksia

Seuraavan kerran kun oma poliitikkosi nostaa pöydälle hintasääntelyä, kannattaa vinkata häntä miettimään vielä kerran että ollaanko nyt vetämässä purkillista kipulääkettä kipeään nilkkaan vai pitäisikö hoitaa itse nilkka kuntoon. Hinnat ovat kuitenkin arvokkaan informaation viestintuojia. Mikäli yhden tuotteen hinnat tuntuvat korkeilta, oikeita kysymyksiä ovat mm. Mikä estää yrityksiä vastaamasta kovaan kysyntään? Onko jollain toimijalla monopoli, mikä estää terveen hintakilpailun?

Mikäli aihe vaikuttaa mielenkiintoiselta, kannattaa tutustua MustReadin ilmaiseen artikkelin, missä itseäni jonkin verran kokeneempi ekonomisti perkaa aihetta syvällisemmin. Siinä tuodaan mukaan muita ulottuvuuksia, kuten omistusasuntojen ja vuokra-asuntojen kasvava epätasapaino ja ihmisten jumittuminen asuntoihin, mitkä eivät ole elämäntilanteeseen optimaalisia.

Facebooktwitterredditpinterestlinkedinmail

Itseään toistavat algoritmit

Ikääntymisen myötä olen tullut koko ajan laiskemmaksi etsimällä etsimään uusia bändejä kuuneltavaksi. Eräs syy, miksi tykkään Spotifyn musiikkipalvelusta on heidän ”Viikon suositukset” listansa.  Tälle listalle valikoituu biisejä, joista saattaisin heidän algoritmiensa mukaan tykätä viime aikojen musiikinkuuntelun perusteella. Tämä on erittäin kätevä tapa löytää uusia itselleen iskeviä bändejä. Tälläkin hetkellä luukutan lupaavan kuuloista metalliorkesteria ”Fight the Fight”, mihin en ihan heti olisi törmännyt ilman Spotifya.

Dataa omista ennusteista

”Viikon suositukset” -listaa tulee kuunneltua usein taustamusiikkina ilman, että skippailisin yli biisejä, vaikka ne eivät maistu eli ovat ns. vikasuosituksia. En tiedä, käsitteleekö Spotifyn algoritmi loppuunkuunneltuja biisejä todellisina musiikkimakuani kuvaavana havaintona, vaikka ne tulisi soittoon sen oman suosituksen kautta. Tämän takia olen hieman vainoharhaisesti pitänyt taukoja huonosti osuneiden viikkojen jälkeen ja kuunnellut vain itse valitsemaa musiikkia, ettei algoritmi vaan alkaisi opettaman itseään omilla virheillään.

Mitä haittaa siitä sitten oikeasti olisi, mikäli joku algoritmi ei tunnista itsensä syöttämiä havaintoja? Tätä lähdetään nyt selvittämään asuntohinta-aineiston avulla.

Hinta-arviot algoritmilla

Siinä ei varmaan ole mitään yllättävää että iso osa pörssissä tehtävästä kaupankäynnistä tulee automaattisesti hinnoittelua suorittavien algoritmien toimesta. Sama ajatus asuntokaupassa tuntuu hieman etäisemmältä, mutta leikitellään vähän ajatuksella.

Olen ollut kehittämässä muutama vuosi sitten ASLA -asuntolaskuria, joka pyrkii antamaan kerrostaloasunnoille markkinahinta-arvioita julkisen datan perusteella. Asuntojen hinnat määräytyvät lukuisten ihmisten mieltymysten ja preferenssien perusteella. ASLAn taustalla oleva algoritmi pyrkii käytettävissä olevan datan avulla muuttamaan kaupankävijöiden keskimääräisiä mieltymyksiä matemaattisiksi kaavoiksi. Mitä tapahtuisi, jos osassa kaupoista normaali tinkimisprosessi jäisi pois ja sekä myyjä että ostaja luottavat ASLAn arvioon tehden kauppansa mukisematta kyseisillä arvioilla?

Seuraavassa olen simuloinut tällaista prosessia niin että vuodesta 2014 alkaen osassa todellisista asuntokaupoista hinta korvataankin ASLAn käyttämän algoritmin arviolla (korvattavat valitaan satunnaisesti) ja joka vuoden päätteeksi algoritmi kouluttaa itseään lisää uudella kertyneellä datalla. Aineistona käytetään Helsingin yksiöitä ja otoskoko-ongelmien välttämiseksi mukana on vain kymmenen kaupankäyntimäärältään suosituinta postinumeroaluetta.

Kuvaajassa olevat viivat kuvaavat kolmea eri virheprosenttia vuosina 2014-2017:

  • Ristiinvalidointi (punainen): Etukäteisarvio algoritmin hinta-arvion ja todellisten hintojen keskimääräisestä prosentuaalisesta erosta. Ristiinvalidoinnin ideasta lisää tällä videolla.
  • Todellinen (vihreä): Algoritmin hinta-arvioiden ja todellisten, ihmisten määrittelemien hintojen, keskimääräinen prosentuaalinen ero
  • Näennäinen (sininen): Hinta-arvioiden ja havaittujen hintojen keskimääräinen prosentuaalinen ero, kun mukana on myös algoritmin avulla määritellyt kauppahinnat

Ensimmäisessä kuvaajassa (ylhäällä) kukaan kaupankävijä ei käytä ASLAa vaan kaikki myyntihinnat ovat aitoja ihmisten preferensseihin perustuvia hintoja. Sekä ennalta arvioidut että todellisuudessa kohdatut virheprosentit pyörivät lähellä toisiaan 8% – 9% välimaastossa.

Seuraavissa kuvissa aina tietyn vuoden vuoden oikeita kauppahintoja korvataan ASLAn ennusteilla. Ensin satunnaisesti 25%, sitten puolet, sitten 75% ja viimeisessä kuvaajassa kaikki. Huomataan että ajan kuluessa algoritmin itsevarmuus kasvaa, eli punainen ristiinvalidointiin perustuvat virhearvioennusteet pienenevät. Mutta todellinen kyky arvioida ihmisten preferenssejä kuitenkin laskee, koska vihreä käyrä kasvaa kohti suurempia lukemia. Efekti on sitä selvempi, mitä isompi osuus kauppahinnoista tulee algoritmin perusteella. Ääritapauksessa oikealla, missä kaikki kauppahinnat tulevat suoraan algoritmista, havaitut ennustevirheet ovat nollassa (sininen käyrä), mutta kyky arvioida ihmisten preferenssejä (vihreä käyrä) on aivan jotain muuta.

Omat ennusteet eivät ole aitoja havaintoja

Kun asuntoja hinnoitellaan suoraan algoritmin perusteella, alkaa algoritmin satunnaiset virheet toistumaan ja erityisesti se ei osaa sopeutua ajan tuomiin muutoksiin. Esimerkiksi algoritmi ei ymmärrä, että asuntojen hintoihin kohdistuu laskupainetta, mikäli korot tai kiinteistöverot nousevat äkillisesti. Nyt jos näitä muutoksia ei korjata aidolla uudella datalla, algoritmi alkaa irtaantumaan todellisista ihmisten preferensseistä.

ASLAa ei ole missään nimessä tarkoitettu automaattiseksi hinnoittelijaksi korvaamaan täysin kiinteistövälittäjiä vaan kauppaa käyvän ihmis-olion apuvälineeksi. Se antaa tukea erityisesti kokemattomalle kaupankävijälle uudella paikkakunnalla, mutta jättää huomioimatta monia tärkeitä asioita, kuten tehdyt taloyhtiöremontit ja tonttien omistusoikeudet. Algoritmi tehostaa ja tarkentaa ihmisen työtä tiivistämällä kaiken datassa olevan tiedon sekunnissa ilman että tarvitsee manuaalisesti (silmin selaimella tai Exceliä yötä myöden hakkaamalla) yrittää datasta ottaa tolkkua. Ihminen voi käyttää omat resurssinsa siihen, mitä kone ei osaa eli tässä tapauksessa esimerkiksi arvioida tulevia remontteja ja havainnoida esteettisiä kokemuksia paikan päällä.

Itse luotujen havaintojen siivoaminen

Palaten alkuperäiseen pohdintaan algoritmien omien havaintojen käyttämisessä sen opettamisessa, meillä on kädessä ongelma. Kuten asuntohintojen tapauksessa huomattiin, sitä mukaa kun itse luotua dataa kertyy lisää, algoritmin ”itseluottamus” kasvaa samalla kun todellinen performanssi heikkenee.

Spotifyn algoritmin on mahdollista (ja omasta vainoharhaisuudesta huolimatta näin mahdollisesti tekeekin) kehäpäätelmät välttää, koska jossain heidän tietokannassaan luulisi olevan tieto, valitsiko käyttäjä jonkin kappaleen soimaan omatoimisesti vai tuliko se suosituksen kautta automaattisesti. Jälkimmäiset tulee putsata pois datasta, jolla algoritmia jatkokoulutetaan. Asuntohinta-esimerkki on kinkkisempi, koska emme tiedä, onko joku tietty kaupankävijä käyttänyt algoritmia vai ei.

Mitä tulee ASLAn tulevaisuuteen, herää kysymys: ”Kannattaako laskurin näkyvyyttä yrittää lisätä, jos riskinä on, että siitä tulee sitä epätarkempi, mitä useampi sitä käyttää?” Kaupallinen käyttökin on kielletty taustalla käytettävän datan käyttöehtojen takia.

Statistickon steesit:

  • Algoritmin kouluttaminen sen itse luomalla datalla on kehäpäätelmä
  • Ajan myötä taustaolosuhteiden muuttuessa algoritmit tuppaavan irtaantumaan todellisuudesta, ellei niitä kouluteta uusilla, aidoilla havainnoilla
  • Omien ennusteiden käyttäminen opetusdatana vielä huonontaa tilannetta antamalla valheellisen illuusion tarkentuvista ennusteista

Facebooktwitterredditpinterestlinkedinmail