Rss

  • linkedin

Archives for : Riskien hallinta

Bitcoinin ja luottorahan kaksintaistelu

Posted by :Statisticko On : 2.11.2025
0

Category: Riskien hallinta, Yhteiskunta, Yleinen

Tags:, , , , , ,


Omat ensimmäiset bitcoin – kokeiluni sijoittuvat lähes kymmenen vuoden taakse kun olin bitcoinista innostuneen kaverin avustuksella ottanut kryptolompakon käyttöön ja maksoin sillä ostokset toisessa niistä Helsinkiläisestä K-marketista, joissa silloin maksaminen bitcoineilla oli mahdollista. Kokemus ei ollut kovinkaan kovin hääppöinen. Maksuoperaatiossa, lähtien siitä kun kassa alkoi säätämään padin kanssa ja transaktion vahvistamiseen lohkoketjussa, meni huterien muistikuvien mukaan lähemmäksi puoli tuntia ja välistä n. 10% kauppalaskusta meni maksamisen kustannuksiin. Vähän myöhemmin oli tarkoitus törsätä loputkin bitcoinit viemällä työkavereita syömään ravintolaan, joka nettisivujen mukaan hyväksyi bitcoinit maksuvälineenä. Maksun hetkellä selvisikin että olivat jo luopuneet bitcoin-mahdollisuudesta koska se oli heille niin kömpelöä eikä juuri kukaan sitä mahdollisuutta käyttänyt. Jouduin sittenkin turvautumaan euro-nimiseen luottorahaan (eli FIAT-raha) ja onnekseni omistamani bitcoinin osat jäivät kryptolompakkoon lojumaan vuosiksi.

Operaatio ymmärryksen lisääminen


Viimeisten muutamien vuosien aikana bitcoinin hinnan nousukiito on yltynyt ja olen alkanut siihen hieman tarkemmin perehtymään tajuttuani että kryptolompakkoon unohtuneet bitcoinin osat ovat jo ihan arvokkaita. Tarkastin tämän linkin takaa, missä Suomessa voi nykyään maksaa bitcoineilla. Huomasin listan pidentyneen, mutta kaupat ovat pääasiassa pieniä verkossa toimivia erikoisliikkeitä ja päivittäistavarakaupat loistavat poissaolollaan. En kokenut tarvetta minkään tarjolla olevan erikoisliikkeen palveluille joten kokeilin bitcoineiden vaihtamista euroseteleiksi Bittimaatilla. Ilokseni huomasin bitcoin-transaktion nopeutuneen reilusti ja se vei enää reilu 10 minuuttia ja louhintapalkkiokin oli alle 1% siirretystä summasta. Tosin 10% kotiutuksesta edelleen hävisi matkan varrelle, koska Bittimaatti otti oman siivunsa välistä.


Kehityksestä huolimatta bitcoinilla maksaminen on edelleen vähän kömpelöä kun on tottunut nopeisiin ja kuluttajalle yleensä ilmaisiin luottokortti- ja MobilePay-maksuihin euroilla. Olen kuitenkin oppinut myös jotain uutta euroilla maksamisesta talousalueiden välillä. Kun sijoitusasuntooni muuttamassa ollut turkkilainen vaihto-opiskelija oli maksamassa vakuusmaksua turkkilaiselta pankkitililtään, molemmat pankit ottivat osansa välistä ja kaikkiaan siirtokuluihin meni n. 15€. Lisäksi aikaa meni usean sähköpostin lähettämiseen kun yhdessä piti varmistaa että IBAN, SWIFT ja BIC -koodit menevät oikein kansainvälisessä siirrossa. Aikaa pankkisiirtoon meni se muutama pankkipäivä. Tähän verrattuna bitcoin tarjoaakin jo kilpailukykyisen maksamisen vaihtoehdon. Voisiko teknologisen kehityksen myötä bitcoin tosissaan haastaa euron ja dollarin ihmisten standardimaksuvälineenä? Sitä pohditaan seuraavaksi.

Termistön määrittelyä


Ymmärrystäni bitcoinista matkan varrella on lisännyt Toni Heiskasen:n vierailut kuuntemissani podcasteissä, esimerkiksi tämä. Toni oli siitä miellyttävä bitcoin-profeetta, että hän osasi selkeästi selittää toimintaperiaatetta niin että pystyin ymmärtämään ilman lohkoketjujen koodaamisen syväosaamista. Mutta aivoni menivät solmuun aina kun hän selitti jotain inflaatioon liittyvää. Ihmetykseeni keksin todennäköisen syyn: hän ilmeisesti määrittelee inflaation niinkuin Itävaltalaisen koulukunnan taloustieteilijät: inflaatio = rahan määrän muutos. Itse olen tottunut määrittelemään inflaation valtavirran taloustieteen mukaisesti: inflaatio = rahan ostovoiman muutos.


Rahan ostovoimaa mitataan sillä kuinka paljon tyypillinen kulutuskori, eli kokoelma ihmisen tarvitsemia tuotteita ja palveluita, maksaa. Tämän vuoksi valtavirran määritelmä ei ole yksiselitteinen vaan ”tyypillisen ihmisen” kulutuskoreista on erilaisia versiota ja siten inflaatiolle on useita mittareita. Mittaamisen epätarkkuudesta huolimatta oleellista itselleni on nimenomaan ostovoiman kehitys. Kun mietin kulutanko rahat nyt, säästänkö rahat ostaakseni jotain vuoden päästä vai sijoitanko vaikka osakkeisiin pitkällä tähtäimellä, oleellista on se kuinka paljon odotan saavani samalla rahalla ostettua tavaraa vuoden päästä ja kuinka paljon tulevaan ostovoimaan liittyy epävarmuutta. Minä en mieti kuinka paljon käteistä on pankkien ja suursijoittajien taseissa.


Keskuspankkien tehtävä liittyy nimenomaan kuluttajille tärkeisiin asioihin: inflaatiotavoite (kuinka paljon on odotettavissa rahan ostovoiman heikkenemistä) ja hintavakaus (kuluttajilla ei olisi suurta epävarmuutta rahan ostovoimaan liittyen). Tässä tekstissä inflaatio tarkoittaa tätä valtavirtataloustieteen määritelmää. Silloin kun tarkoitan kierrossa olevan rahan määrää, puhun rahan määrästä. Koska vaikuttaa että näihin käsitteisiin liittyy niin paljon erilaisia näkemyksiä, lienee paikallaan käydä läpi tarkemmin omat tämän hetken käsitykseni inflaatiosta ja deflaatiosta ennen menemistä itse kolikkoihin.

Inflaatio ja deflaatio ilman rahaa

Riippumatta käytetystä valuutasta, ostovoiman muutoksiin liittyy aina työn + tavaran kysyntä ja tarjonta. Näiden välinen tasapaino voi horjua esimerkiksi seuraavasti:

1. Kun ihmiset haluavat tehdä enemmän töitä kuin mitä he samalla ajan hetkellä kuluttavat (toisten ihmisten ja yritysten tarjoamaan työhön ja tavaraan), eli säästävät, koko taloudessa työn ja tavaran tarjonta kasvaa kysyntään nähden. Tämä kasvattaa deflaatiopainetta.

2. Vastaavasti toisin päin kun ihmiset joukkona velkaantuvat, eli haluavat enemmän kuluttaa kuin tehdä juuri sillä hetkellä töitä, työn ja tavaran kysyntä kasvaa tarjontaan nähden. Tämä kasvattaa inflaatiopainetta.


Kumpikaan näistä epätasapainotiloista ei voi jatkua loputtomasti ilman lamaa (liian vähän työmahdollisuuksia ihmisille) tai villiä inflaatiota (liian vähän tuotteita täyttämään kulutusintoa). Tämän takia tarvitaan riskitön korko palkitsemaan ihmisiä kulutuksen siirtämisestä tulevaisuuteen. Vuosien 2016-2022 aikana olemme oppineet, että korko voi olla myös negatiivinen, jotta palkitsisimme kulutuksesta nyt mikäli kokonaisuuteena ihmiset muuten pyrkivät säästämään (siirtämään kulutusta tulevaisuuteen) liian innokkaasti.

Edellä kirjoitettu pätee riippumatta rahajärjestelmästä, mutta toki inflaatioon/deflaatioon vaikuttaa muitakin asioita kuten raaka-aineiden hinnat ja ammattiliittojen poliittinen voima hilata työn hintaa ylöspäin. Lisäksi siihen vaikuttaa myös käytössä oleva raha ja sen kysyntä+tarjonta.

Velkasuhteisiin pohjautuva luottoraha ei ole normaali hyödyke


Rahan määrän muutos ja ostovoiman muutos eivät ole sama asia. Ensinnäkin, ihmisten työskentely- ja kulutusinto (muista: inflaatiopaine kasvaa kun ihmisten kulutusinto verrattuna työskentelyintoon kasvaa) voi vaihdella monista syistä johtuen. Toiseksi, velkasuhteisiin pohjautuva luottoraha (ts., FIAT-raha, esim. euro tai dollari) ei ole normaali hyödyke. Velkaan pohjautuvassa järjestelmässä jokaista kierrossa olevaa euroa (positiivinen saldo) vastaa sama määrä velkaa (negatiivinen saldo). Mikäli nykyisen rahajärjestelmämme rahan luontiprosessi ei ole selvä asia, suosittelen lukemaan tässä välissä pohjalle vanhan raha-kirjoitukseni.

Normaalille hyödykkeelle, esim. perunalle pätee normaali kysynnän, tarjonnan ja hinnan logiikka. Perunan tarjolla olevan määrän kasvaessa (valtava sato) niiden markkina-arvo laskee.

Velkasuhteisiin pohjautuvalle luottorahalle logiikka ei olekaan niin itsestään selvä. Kun uutta rahaa luodaan esim. asuntolainan myöntämisen yhteydessä, asunnon myyjän tilille kirjautuu positiivista saldoa (rahaa) ja ostajan tilille negatiivista (velkaa). On ihan normaalia että velallisella on kiire alkaa paiskimaan töitä ja maksamaan velkaa pois, mutta myyjä taas voi katsella ihan rauhassa käyttöä rahoilleen (deflaatiopaine). Toisaalta kun velan ottajana on valtio ja rahaa jaetaan kansalaisille parempina etuuksina, kulutusinto tuppaa kasvamaan työskentelyintoa enemmän (inflaatiopaine). Tästä konkreettisena esimerkkinä toimii USA:ssa toteutettu ”helikopteriraha” -koronaelvytys ennen kun inflaatio alkoi kiihtymään.


Riippuu siis tilanteesta, kasvattaako uuden luottorahan luominen inflaatiopainetta.

Reaalikorko


Keskuspankkijohtoisessa valuuttajärjestelmässä riskittömän koron säätely on ehkä tärkein työkalu pitää talous mahdollisimman tasapainoisessa tilassa ilman rajuja nousu- ja laskukausia, koska pitkittynyt lama voi johtaa koko yhteiskunnan sekasortoon.


Riskitön korko ei kuitenkaan yksinään määrää, kannattaako kuluttaa nyt vai tulevaisuudessa. Taloustieteessä usein oletetaan (mielestäni ihan järkevästi) että ihmisen kulutuspäätöksiä ohjaava tekijä on reaalikorko eli riskittömän koron ja inflaatio-odotusten erotus. Reaalikoron kaava on r – E(i). Riskitön korko (r) kertoo, kuinka paljon minua palkitaan kun siirrän kulutuksen vuoden päähän ja inflaatio-odotus (E(i)) kertoo kuinka paljon vähemmän vuoden päästä voin ostaa tavaroita + palveluja nyt hallussa olevalla rahallani verrattuna nykypäivään.

Deflaatiokierre


Hyödykkeeseen, kuten kultaan tai bitcoiniin, pohjautuvaan valuuttajärjestelmään liittyy perustavaa laatua oleva ongelma: deflaatiokierre, mikä tappaa taloudellista toimeliaisuutta, lisää työttömyyttä ja keskittää ostovoimaa jo valmiiksi raharikkaille. Kierre menee suurin piirtein näin:


Ihmisten kasvava säästöhalukkuus → laskeva työvoiman ja tavaran kysyntä → palkkojen ja hintojen laskupaine (+ työttömyys) → rahan ostovoiman kasvu → laskevat inflaatio-odotukset → kasvava reaalikorko → Ihmisten kasvava säästöhalukkuus


Keskuspankkijohtoisessa valuuttajärjestelmässä tämä kierre voidaan katkaista kohdassa ”kasvava reaalikorko” laskemalla riskitöntä korkoa (r) riittävän alas että reaalikorko kääntyy laskuun. Vastaavasti valuutta voi joutua inflaatiokierteeseen jonka keskuspankki voi katkaista nostamalla riittävästi riskitöntä korkoa niinkuin vuosina 2022-2023 EKP (Euroopan keskuspankki) tekikin.


Riskittömän koron sääntelyn lisäksi keskuspankkiirit pyrkivät vaikuttaamaan inflaatio-odotuksiin puheillaan.

Volatiliteetti


Hyödykerahassa, mihin ei liity tasapainottavaa velkaelementtiä, kysynnän ja tarjonnan lait vaikuttavat peruslogiikan mukaisesti. Kun kullan arvo nousee (deflaatiopaine), kullankaivajilla on motivaatio alkaa kaivamaan sitä entistä syvemmältä ja pidemmän päälle tämä lisääntynyt tarjonta (inflaatiopaine) tasapainottaa hieman hintavaihtelua.


Bitcoinissa tarjonta on ennalta määrättyä, joten sen kierrossa oleva määrä on erityisen jäykkää. Koska tarjonta ei jousta kysynnän muuttuessa, täytyy hinnan joustaa mikä tekee bitcoinista erityisen volatiilin (ostovoima vaihtelee).


Arvon vaihtelun havainnollistamiseksi keräsin ”www.kaggle.com/datasets” -sivustolta bitcoinin, kullan, USA:n dollarin ja CPI-kulutuskorin (yleinen inflaatiomittari) kuukausittaista hinnoista ja näiden datasettien yhteinen historia käsittää ajanjakson tammikuu 2012 – kesäkuu 2025. Kuvaajassa nähdään kuinka kulutuskorin hinta on suhteellisesti heilunut näihin kilpaileviin rahoihin nähden. Vertailun vuoksi otin kuvaajan myös kuinka paljon CPI-kulutuskori on heilahdellut USA:n osakeindeksiin (SP500) peilaten. Kuvaajasta nähdään, että bitcoinina mitaten arvo on heilunut ylivoimaisesti eniten, dollareina ylivoimaisesti vähiten ja osakeindeksinä sekä kultana sillä välillä.

Valinta kulutuksen siirtämiseen


Kun pitää tehdä valinta, missä valuutassa haluan siirtää ostovoimaani vuodella eteenpäin valinta on helppo. Tiedän eurojen menettävän arvoaan noin 2%, mutta riskit huomattavasta arvon alentumisesta ovat hyvin pienet. Lisäksi korko voi kuitata sen mitä menetän inflaatiossa.


Bitcoinin hinta (vs. tavarat ja palvelut) voi heilahdella vuoden aikana hurjasti ja kullassa tulee hinnan heilunnan lisäksi vaivaa/kustannuksia kaupankäynnistä ja turvallisesta säilytyksestä.

Velkapohjaisen rahan riskit

Velkapohjaisen FIAT-valuuttajärjestelmän ytimessä on yleisön luotto siihen että velkaa myönnetään tahoille, joilla on suuret todennäköisyydet velkojen maksuun korkojen kera. Käytännössä tämä tarkoittaa esim.

1. Asuntolainaa henkilölle, jolla on sellaista osaamista, mistä yritykset ovat valmiita maksamaan palkkaa

2. Investointilainaa yritykselle, jonka tuotteille on tulevaisuudessa kysyntää

3. Lainaa valtioille, joiden talousjärjestelmä generoi tulevaisuudessakin taloudellista aktiviteettia ja sitä kautta verotuloja.


Liikepankkien rooli järjestelmässä on arvioida asiakkaidensa luottokelpoisuutta ja myöntää luottoja pitäen maksuongelmariskit pieninä. Luottamusta järjestelmään koeteltiin finanssikriisin aikana kun USA:ssa myönnettiin asuntolainoija ihmisille joilla oli hyvin heikot mahdollisuudet niitä maksaa. Tästä tapahtumaketjusta kirjoitin tarkemmin aiemmin. Tuohon aikaan koko valuuttajärjestelmä ilmeisesti olikin romahduksen partaalla.


Tällä hetkellä katseita kääntää yksityisten ihmisten sijaan valtioiden velkaantumisvauhti. En osaa sanoa, onko mitään kriittistä rajaa mitä suuremmaksi valtioiden ei pitäisi velkaantua, mutta ainakin keskuspankkien harjoittamien elvytystoimien aikaan mietitytti että hoitavatkohan pankit valtioiden kohdalla riskianalyysit asianmukaisesti silloin kun valtionlainoihin sijoittaessa heillä on ajatuksena vain myydä ne eteenpäin keskuspankille? Lisää keskuspankin osto-ohjelmien ideasta voi lukea vaikka Suomen Pankin sivuilta. Valtioiden velkaantumisvauhtia Euroopassa taas voi seurata esim. täällä (valitse Government finance)


FIAT-valuuttojen vakaudelle tärkeää on myös keskuspankin itsenäisyys. Mikäli poliittisilla päättäjillä olisi suora valta keskuspankin päätöksiin, valtapeliin liittyvät lyhyen tähtäimen tavoitteet menisivät helposti hintavakaustavoitteiden edelle. Hallitsemattoman inflaation riski on myös ilmeinen, mikäli poliitikoilla on suora valta keskuspankin avulla rahoittaa valtion budjettia ilman että lainaamisprosessi kulkee riskejä analysoivien ja voittoa tavoittelevien sijoittajien (liikepankit, vakuutusyhtiöt ym..) kautta.

Tämän tekstin kirjoituhetkeä edeltää reilun puolen vuoden jakso hurjaa kullan hinnan nousua verrattuna USA:n dollariin. Geopoliittisten jännitteiden lisäksi syyksi on spekuloitu (esim. täällä) yleisen luottamuksen heikkenemistä dollariin mm. USA:n velkaantumisvauhdin takia.

Bitcoin rahana


Bitcoinin (ja muiden kryptovaluuttojen) vahvuus on sen globaalius: sen on verrattain näppärä ja nopea kun pitää siirtää rahaa toiselle puolelle maailmaa. Se tarjoaa myös avoimuuteen pohjautuvan vaihtoehdon, mikäli valtion virallinen valuuttajärjestelmä on esim. epäluotettavan diktaattorin kontrollissa. Käsittääkseni bitcoin-järjestelmän ”kaappaaminen” vaatisi, että puolet sen louhijoista olisivat saman tahon kontrollissa, mikä on äärimmäisen vaikeaa globaalisti hajautetussa verkossa.


Normaaleissa talousalueen sisällä tapahtuvassa kaupankäynnissä bitcoin on kuitenkin heikoilla volatiliteettinsä takia eikä näppäryydessäkään pärjää euroon pohjautuville kilpailijoille viime vuosien kehityksestä huolimatta.

Bitcoin sijoituskohteena


Yksi argumentti bitcoinien hankkimiselle on vaurastuminen kun sijoittaa siihen pitkällä tähtäimellä. Koska bitcoin, kuten eurosetelikään, ei tuota kassavirtaa, puhuminen rahasta (jos bitcoinia ajatellaan rahana) pitkän tähtäimen sijoituskohteesta on kummallinen. Lähinnä se kuulostaa raharikkaan laiskurin utopialta, jotta voisi rikastua lisää vain istumalla rahojensa päällä tekemättä mitään yhteiskunnalle hyödyllistä.


Mielestäni rahan tehtävä on siirtää pienellä riskillä kulutusta lähitulevaisuuteen ja pidemmän tähtäimen vaurastumisessa kuuluukin tehdä töitä ja ottaa kannettavakseen yhteiskunnalle hyödyllisiä riskejä sijoittamalla esim. yrityksiin, asuntoihin tai metsään.


Rahaa voi toki käyttää osana sijoitussalkun riskien hallintaan. Bitcoin on kuitenkin niin volatiili ja dataa korrelaatioista muiden omaisuusluokkien (mitä pienempi, sitä parempi hajautushyöty) kanssa niin vähän olemassa, että suhtautuisin siihenkin vielä varauksella. Alla olevassa kuvaajassa on aiempaan dataan pohjautuen näiden omaisuusluokkien kuukausittaisten hintavaihtelujen parittaiset sirontakuvaajat ja lasketut korrelaatiokertoimet (Spearmanin versio). Tällä ajanjaksolla bitcoinin ja osakemarkkinan korrelaatio on ollut positiivinen 0.376.


Bitcoinin kehittäjällä on ehkä ollut mielessä pitkän tähtäimen arvonnousu koska hän on tehnyt tarjonnasta niin rajoitettua. Ideahan on ollut fiksu luoda jotain, minkä tuleva määrä on kaikkien tiedossa ja se on helposti sähköisesti liikuteltavissa. Mutta tarjonnan jäykkyys tekee siitä volatiilin, minkä vuoksi se sopii huonosti standardimaksuvälineeksi. Pitkäaikainen sijoittaminen siihen on vedonlyöntiä, että kymmenien vuosien päästä ihmiset haluavat jostain syystä omistaa niitä vielä innokkaammin kuin nykyään.


Itse pidän bitcoinin suurimpana uhkana että seuraava sukupolvi kehittää jotain huomattavasti bitcoinia parempaa ja innostuu siitä bitcoinin sijasta. Puutteellisen lohkoketjuosaamiseni takia en osaa analysoida bitcoinin ”vallihautoja” (ominaisuuksia, mitkä tekisivät siitä kilpailulle immuunnin) muita kryptovaluuttoja vastaan, mutta yleisesti vanhoilla teknologioilla ja muoti-ilmiöillä on ollut taipumusta korvautua uusilla.


Lyhyen tähtäimen hintamuutosten arvailuun bitcoin on yksi spekulointikohde tuhansien muiden joukossa eikä sitä kautta ole itselleni erityisen kiinnostava. Onnittelut toki kaikille sillä treidaamalla rikastuneille!

Yhteenveto omasta näkemyksestäni


Kaikista FIAT-valuutan puutteista huolimatta pidän euroja houkuttelevimpana tapana siirtää kulutusta 0-2 vuotta eteenpäin koska siinä rahojeni ostovoiman muutosta on helpointa ennakoida. Euroopan sisällä sen näppäryys maksuvälineenä on ylivoimainen. Jos euroon kuuluvien valtioiden velkaantuminen huolettaa, voi osaa säästöistä pitää vaikka Kanadan dollareina tai Ruotsin kruunuina. Se raha mitä en usko tarvitsevani lähikuukausien suunniteltuihin tai yllättäviin menoihin sijoitan kassavirtaa tuottaviin yrityksiin (osakkeisiin), joiden liiketoimintaa edes jotenkuten ymmärrän.


Kulta on maksuvälineenä hyvin kömpelö, mutta sen suosio on kestänyt hyvin ajan hammasta ja ihmiset todennäköisesti ottaisivat sen käyttöön väliaikaisena varajärjestelmänä mikäli dollaripohjainen valuuttajärjestelmä romahtaisi täysin jonkun katastrofin seurauksena. Toki bitcoininkin suosio kasvaisi myös paljon tässä skenaariossa.


Bitcoinin hyvien puolien ansiosta iloitsen että sitä on tarvittaessa saatavilla, mikäli tulee tarve siirtää rahaa toiselle puolelle maapalloa. Bitcoin on myös erinomainen vaihtoehtoinen maksutapa, mikäli asuu maassa jonka oma kansallinen valuutta on armottoman inflaation kourissa tai diktaattori käyttää pankkeja kansalaisten kyykyttämiseen.


Itse en kuitenkaan näe tarvetta pitää bitcoinia suuria määriä hallussani. Elän vakaassa valtiossa enkä näe tällä hetkellä välitöntä uhkaa euron hyperinflaatiolle, vaikka valtioiden velkaantuminen välillä huolettaakin. Hyvin harvoin oikeasti tarvitsen bitcoinia ja en keksi syytä, miksei joku voisi koodata jotain toista kryptovaluuttaa jossa on bitcoinin hyvät ominaisuudet, mutta paremmat raha-ominaisuudet (esim. pienempi volatiliteetti). Pidän bitcoinia kuitenkin edelleen pienen määrän hallussani ja seuraan sivusilmällä kuinka se kehittyy. Ilmiönä se tulee jäämään historian kirjoihin aikamme teknologisena läpimurtona, mutta aika näyttää tuleeko siitä kullan kaltainen ylisukupolvinen ilmiö vai ohimenevä teknologiahypetys.


PS. 1. Tämä on kirjoitus kuvaa tämän hetken näkemystäni, mikä voi sisältää virheellisiä käsityksiä ja näkemys voi muuttua myöhemmin. Tekstistä jäi paljon eri näkökulmia käsittelemättä johtuen omasta puutteellisista tiedoista liittyen esim. lohkoketjuihin, bitcoin-verkoston energian kulutukseen tai kehitysnäkymiin tietokoneiden laskentatehon kasvaessa. Sinulla voi olla elämässä asioita jotka nostavat bitcoinin käyttöarvoa tai saatat tietää teknisiä asioita mitkä estävät oleellisesti paremman globaalin kryptovaluutan käyttöönoton ja yleistymisen. Kuulen niistä mielelläni kommenteissa.


PS. 2. Tekstin kirjoittamisen ohessa kertailin joitain inflaatioon/deflaatioon liittyviä asioita kirjasta Paradox economics (Tuure Parkkinen). Suosittelen tätä lämpimästi jatkolukemisiksi, mikäli nykyinen rahajärjestelmä ja talousasiat populaariin muotoon paketoituna kiinnostaa.

Facebooktwitterredditpinterestlinkedinmail

Kelly-vetoja osakkeiden maailmassa

Posted by :Statisticko On : 22.12.2020
1

Category: Algoritmit, Osakesijoittaminen, Päätöksenteko, Riskien hallinta, Tutkimukset

Tags:, , , , ,

Pian päättyvä vuosi on ollut sekä tämän blogin että lähes kaiken muunkin vapaa-ajan aktiviteetin osalta aika hiljainen. Suurin yksittäinen selittäjä pandemian lisäksi tälle on se että tämä vuosi päättää seitsemän vuotta sitten alkaneen taloustieteen opiskeluun liittyvän opinto-oikeuden. Vuosi on sisältänyt paljon pitkiä iltoja gradun parissa. Nyt kyseinen apina on selästä pudotettu ja tässä kirjoituksessa kerron mitä iloa graduni voisi muillekin tuottavaa.

Gradun salainen taka-ajatus on ollut kehittää itselleni työkalua, jonka avulla voisin hahmotella sopivaa riskinoton määrää eri sijoituskohteille osakemarkkinoilla. Kun työn kokonaisuus alkoi hahmottumaan, huomasin että tämähän on aika hyvä lähestymistapa sijoittamiseen kelle tahansa satunnaisesti osakesijoittamista harrastavalle.

Romahduksia tulee, mutta ei hävitetä silloin kaikkia palikoita

Vanhana urheiluvedonlyöjänä Kellyn kriteeristä on muodostunut standardi riskinhallinan työkalu. Tässä kirjoituksessa aiemmin jo avasin Kellyn kriteerin saloja yksinkertaisessa vedonlyönnissä. Lyhyesti tavoitteena on maksimoida pitkällä ajanjaksolla varallisuuden kasvuvauhti ilman että missään välissä menee konkurssiin. Gradussa pyrin tarjoamaan yhden ratkaisun Kellyn kriteerin käytännön hyödyntämiseen osakemarkkinoilla, mikä aiheuttaa kipuilua koska osakkeiden tulevaisuuden tuottojen luotettava kuvaaminen matemaattisesti ei ole mikään helppo nakki. Opinnäytetyön pyrin kirjoittamaan tieteelliseen muottiin ja siihen voi tutustua täällä. Nyt blogikirjoituksessa kuitenkin otan vapauden puhua sijoittamisesta vapaasti omien näkemysten mukaan.

Satunnaiselle säästäjälle/sijoittajalle markkinan keskituoton tavoittelu laajasti hajauttavan indeksirahaston avulla on järkiratkaisu. Myös graduni sijoitusstrategiassa indeksi on pääsijoituskohde ja tärkein ratkaistava asia on päättää kuinka suuri osuus omaisuudesta on kiinni osakeindeksissä ja kuinka paljon “riskittömässä” korossa, eli nykyään käytännössä käteisessä.

Mitä tulee markkinoiden tehokkuuteen, itse näen asian subjektiivisena asiana. Kaikista näppärimmät ja nopeimmat hyvin informoidut kaverit pystyvät tekemään systemaattista ylituottoa ja elättämään itsensä käymällä pörssikauppaa. Mutta juuri näiden kavereiden kaupankäynti ajaa hintoja sellaiselle tasolle, että keskivertosijoittajalle markkinat näyttäytyvät varsin tehokkaina. Vaikka tavalliselle päivätyössä käyvälle sijoittajalle suurimmassa osassa yrityksistä on liian vaikea hankkia informaatioetua markkinoihin, minussa asuu kuitenkin ripaus Peter Lynchmäistä optimistisuutta. Mikäli herran kirjallisuus ei ole tuttua, voit aloittaa tutustumisen vaikka tästä Inderesin podista.

Lynchin ydinajatus on että kuka tahansa voi saavuttaa informaatioetua osakesijoittamissa sellaisten yritysten tai toimialojen kohdalla, joiden parissa viettää joka tapauksessa paljon aikaa esimerkisi työn tai harrastuksen takia. Esim. jos työskentelet auton osia valmistavassa firmassa ja toimitat tavaraa usealle kilpailevalle auton valmistajalle, voit olla hajulla siitä millä valmistajalla tänä vuonna myynti kiihyttää eniten ennen kun virallisten raporttien tieto menee ammattianalyytikoille. Tai vaikka intohimoisena peliharrastajana voit olla ensimmäisten joukossa hajulla, minkä firman uudesta pelistä tulee seuraava jättihitti. Kyse on yksinkertaisesti siitä, että pitää tietää jotain tärkeää, mitä suurin osa muista sijoittajista ja analyytikoista ei vielä tiedä.

Vaikkei työskentelisikään sellaisella alalla, missä voisi saada informaatioetua, suora sijoitus yksittäiseen osakkeeseen on perusteltua myös oppimisprosessin ja mielenkiinnon ylläpidon takia. Itselläni osakesijoittamisen aloittaminen vuonna 2009 sytytti aivan uudenlaisen uteliaisuuden kipinän ympärillä pyörivää yhteiskuntaa kohtaan. Uteliaisuus johti lopulta vuonna 2013 taloustieteen opiskelun aloittamiseen ja nyt lopultakin tämän gradun valmistumiseen. Joten olkaahan varovaisia siellä!

Sijoitusmaailmasa vain epävarmuus on varmaa, joten sijoitussalkun runko on hyvä perustaa hajautettuun indeksiin vaikka yksittäisessä firmassa olisikin erittäin hyvin hajulla. Gradussa kehittämässäni algoritmissa riskittömän koron ja osakeindeksin lisäksi on mahdollista sijoittaa myös yhteen yksittäiseen osakkeeseen. Rajaus yhteen johtui puhtaan teknisistä syistä: useamman osakkeen käsittely yhtäaikaa vaatisi myös näiden välisen riippuvuuden mallintamisen (mikä ei selity yleisellä markkinakehityksellä) ja olisi lisännyt työmäärää, mitä riitti näinkin ihan tarpeeksi. Käytännössäkin keskivertosijoittajalla ei voi olettaa olevan kovin montaa oikeasti hyvää sijoitusideaa kerrallaan, joten sen puolesta ehkä on vain hyvä ettei laita paljoa paukkuja kuin parhaaseen ideaansa.

Vaikka tavoiteltavan sijoitustyökalun ideana on käyttäjän itse antaa yksittäiseen osakkeeseen liittyvää omaa “erikoistietämystä”, gradussa yksittäisen osakkeen näkemys pohjautuu analyytikoiden tavoitehintoihin. Tällä hetkellä työkalusta on julkaistu demoversio, mikä noudattaa täysin gradun kaavoja ja antaa tehdä sijoituspäätöksen 31.12.2019 olleilla tiedoilla 20 vuoden historiaan ja sen hetken analyytikoiden tavoitehintoihin pohjautuen. Sijoituskatalogissa valikoimassa on käteinen, Helsingin pörssin osakeindeksi ja valtionyhtiöitä (väh. 10% omistus), joilta on historiadataa 20 vuoden ajalta. Työkaluun voi tutustua täällä.

Ennen kuin teet sijoituspäätöksiä työkalun perusteella on hyvä tiedostaa, että älä tee. Ainakaan pelkästään sen avulla. Käytän hintojen mallintamisessa t-jakaumaa, mikä on paksuhäntäisenä normaalijakaumaa huomattavasti parempi vaihtoehto. Mutta mikäli on Talebinsa lukenut, tietää ettei osakkeiden tuottojakaumien häntien kanssa ihan näin helpolla selviä ja sellaisia ikäviä yllätyksiä on odotettavissa, mihin pelkästään historiadatan avulla ei pystytä varautumaan. Mikäli tämä tai muut mallin yksityiskohdat kiinnostavat, niistä voi lukea lisää gradusta. Tässä kohtaa on oleellista tietää, että työkalu sopii lähinnä omaan riskinsietokykyyn sopivan osakeriskin ylärajan hahmottelemiseen. Käytännössä mustien joutsenien takia riskit kannattaa pitää työkalun suositusta alemmalla tasolla. Kehitystyö varmasti jatkuu, näillä näkymin myös tieteellisen julkaisun muodossa, ja kehitysideoita otan ilomielin vastaan.

Bayes-Kelly osakeportfolion optimointistrategia pähkinänkuoressa:

1. Valitse yksi osake riskivapaan koron ja indeksisijoituksen lisäksi (tai tyydy pelkkään indeksiin)

2. Valitse itsellesi sopiva turvarajoite = “hyväksyttävä vuosittainen tappio prosentteina sijoitusvarallisuudesta”

3. Optimoidaan eri kohteisiin sijoitettavat osuudet varallisuudesta niin että pitkän tähtäimen (tästä hetkestä ikuisuuteen) odotettu varallisuuden kasvuvauhti maksimoituu ja todennäköisyys kohdata yksittäisenä vuonna suurempi tappio kuin turvarajoite on alle 5%.

Tästä pääsee leikkimään työkalun mvp demolla ja tästä lukemaan gradua.

Facebooktwitterredditpinterestlinkedinmail

Kun riskit realisoituivat

Posted by :Statisticko On : 30.4.2020
0

Category: Epävarmuus, Osakesijoittaminen, Riskien hallinta, Yhteiskunta

Tags:, , ,

Tällä kirjoittaessa COVID-19 koronavirus on jyllännyt Euroopassa noin kahden kuukauden ajan. Tämän kertainen kirjoitus toimii yhdenlaisena päiväkirja-muistiinpanona tänä historiallisena aikana päässä pyörivistä ajatuksista. Viruksen biologiseen ominaisuuksiin tai karenssin sosiaalisiin seurauksiin en ota sen kummemmin kompetenssin puuttuessa kantaa. Sen sijaan pinnalla on ollut muutama yleisempi irrallinen ajatus riskistä. Kaikki kuitenkin johtavat samaan päämäärään: erääseen riskittömään sijoituskohteeseen.

Tuntemukset pörssiromahduksessa

Kun koronaviruksen taudin ärhäkkyys sekä leviämisnopeus alkoivat käymään selväksi maaliskuun alussa ja pörssikurssit romahtivat, kyseessä oli minun sijoittajauran ensimmäinen kunnon romahdus. Osakkeet eivät kuitenkaan siinä tilanteessa kiinnostaneet lainkaan. Kun maailmalta tuli kuvia elämästään hengityskoneessa taistelevista ihmistä, joku 20% lasku osakkeiden arvoissa tuntui naurettavalta asialta edes murehtia. Huolissani olin perheen terveydestä, en osakekursseista.

Vasta kun taudin kuva ja uusi eristäytyvä elämäntapa oli hieman selkiytynyt, aloin tosissaan miettiä, mitä sijoituksille tulisi tehdä. Ensiksi alkoi kova itseruoskinta siitä, että olin alkuvuonna pienentänyt käteispainoa ja ostanut joitain osakkeita hyvin kyseenalaisella metodilla: ”tätäkin yritystä olisi kiva omistaa, vaikka oman tupakkiaski-analyysin valossa aika täyteen hinnoitellulta osake vaikuttaa.”

Kun tuli uusien sijoitusten pohdinnan aika, epävarmuuden määrä oli (ja on edelleen) täysin ennen kokematonta. Eräs sijoitusviisaus sanoo, että pitäisi silloin sijoitta, kun ”veri virtaa kaduilla”. Tämä toiminta käteistä omistaville on myös toivottavaa niiden ihmisten kannalta, joiden on pakko realisoida sijoitusomaisuuttaan juoksevien kulujensa kattamiseksi kriisin keskellä. Mutta toisaalta, tällaiselle numeropojalle ei ole oikein mitään, mihin sijoituspäätöksessään tukeutua. Edellisten vuosien tulosluvut ja alkuvuoden analyytikkojen ennusteet yritysten suorituskyvystä eivät välttämättä enää ollenkaan kuvaa 2020-lukua.

Inflaatio vai deflaatio?

Kuluvan vuosituhannen aikana maailmassa on paljon ollut deflaatiota (hyödykkeiden rahassa mitattavien hintojen lasku) edistäviä voimia liikkeellä. Esimerkiksi länsimaihin verrattuna matalaa palkkaa vaativien työntekijöiden marssi Aasiasta/Itä-Euroopasta globaaleille markkinoille ja teknologisen kehityksen tuoma työn arvon skaalautuminen. Nyt kriisin keskellä ihmiset joutuvat vielä myymään sijoitusomaisuuttaan ja säästämään kaikesta ei-välttämättömastä kulutuksesta. Voisiko tästä alkaa hallitsematon deflaatiokierre?

Keskuspankit ovat kriisin myötä ennen näkemättömällä voimalla konkurssiaallon pelossa tukeneet taloutta ostamalla velkakirjoja uudella rahalla. Myös valtioiden alijäämät paisuvat tukipakettien ja kutistuvan verokertymän myötä, mikä pakottaa pitkään löysään rahapolitiikkaan. Eikös tästä seuraa hallitsematon inflaatiokierre (hyödykkeiden rahassa mitattavien hintojen nousu) heti kun pahin terveyskriisi on ohitse?

Näiden molempien vastakkaisten skenaarioiden ympärille voi rakentaa uskottavan kuuloisen tarinan, mutta itse en osaa arvioida niiden todennäköisyyttä enkä nojaa näkemyksessäni erityisemmin kumpaankaan suuntaan. Sen sijaan pyrin varautumaan niin että jollain tavoin selviäisin läpi kummastakin mahdollisesta ääri-skenaariosta.

Kaupunkien risk-reward suhde

Ihmisten kasaantuminen isoihin kaupunkeihin ja voimakas verkostoituminen tuo monia hyötyjä ihmiskunnalle. Ainakin mikäli on uskominen Geoffrey Westiä ja hänen tietokirjaansa Scale. Sen mukaan hyödyt kuten ihmisten tulot ja patentteihin johtavat ideat kasvavat superlineaarisesti (nopeammin kuin lineaarinen funktio) kaupungin väkiluvun suhteen. Eli toisin sanoen väkiluvun tuplaantuessa (ts. kasvaessa 100%) hyödyt kasvavat noin 115% verkostoefektin ansiosta.

Verkostot aiheuttavat eksponentiaalista leviämistä niin ideoilla kuin viruksilla

Verkostohyödytkään eivät tule ilman riskejä. West muistuttaa, että myös monet haitat kuten rikollisuus, jätteet ja tautien esiintyvyys kasvavat superlineaarisesti. Viimeisimmästä haitasta koronavirus on hyvin kuvaava esimerkki. Mitä tiheämmin olemme verkostoituneet, sitä vaikeampi taudin etenemistä on jarruttaa. Pika-katsauksen Westin ajatuksiin saa esim. tämän TED-talkin avulla.

Yksi potentiaalinen seuraus koronaviruksesta on, että jatkossa ihmiset muistavat ehkä paremmin ottaa myös astumistiheyden riskipuolet huomioon asuinpaikkaansa valittaessa. Tämä on muutos aiempaan ajatteluuni, jossa kaupungistumisen megatrendin voittokulkua ei mikään voinut estää. Ehkei tämäkään estä, mutta ainakin hidastaa.

Tulevat riskit

Kun katsotaan maailmaa jo eteenpäin karanteenien jälkeiseen aikaan, tästä monella tapaa surullisesta ajasta jää käteen jotain hyvääkin. Esimerkiksi moni on nyt joutunut opettelemaan digitaitoja, jotka jäävät joiltain osin tehostamaan omaa työskentelyä myös tulevaisuudessa. Teknologian ansiosta voimme saada positiivisia verkostohyötyjä digitaalisessa maailmassa ilman tautien vaaraa. Samalla kuitenkin kylvemme siemeniä seuraavalle riskille. Nimittäin mahdolliselle tietoturva-katastrofille, kun isolla joukolla heikosti tietoturva-asioihin perehtyneet ihmiset siirtävät salassa pidettävien asioiden käsittelyn verkkoon.

Itselläni podcast-listalle on päätynyt Mikko Hyppösen ja Tomi Tuomisen isännöimä Herrasmieshakkerit pysyäkseni paremmin ajan hermolla tietoturva-asioissa. Myös tämä samaisen Mikko Hyppösen haastattelu sisältää paljon ajankohtaista etätyöskentelyasiaa.

Riskittömät sijoituskohteet

Mikäli haluamme siirtää työmme hedelmien realisointia pitkälle tulevaisuuteen, täysin riskittömiä vaihtoehtoja on niukasti tarjolla. Deflaation ja inflaation käydessä kädenvääntöä, edes käteinen raha ei ole pitkällä tähtäimellä riskitön sijoituskohde. Raha on erinomainen väline riskien kontrolloitiin lyhyellä, alle vuoden, tähtäimellä. Pahan päivän varalla oleva hätäkassa pelastaa monilta työttömyyden, sairauksien ja omaisuuden arvon romahtamisen välittömiltä seurauksilta, muttei turvallisesti säilö oman työn hedelmiä loppuelämän ajan.

Kun katsotaan pidemmälle tulevaisuuteen vain yksi asia varmaa: riskejä ja epävarmuutta on luvassa jatkossakin. Näin ollen keksin yhden varman sijoituskohteen: riskien hallinnan matematiikan opiskelun. Oppia on tullut nyt käytännön kokemusten lisäksi myös teoriassa kauppatieteiden gradun muodossa eristys-iltojen puhteena. Riskien hallintaan ja todennäköisyyslaskentaan aikansa sijoittaminen ei mene hukkaan riskien kuorruttamassa maailmassa. Siitä olen varma.

Facebooktwitterredditpinterestlinkedinmail

Yhden elämän riskit

Posted by :Statisticko On : 29.2.2020
6

Category: Osakesijoittaminen, Päätöksenteko, Riskien hallinta, Vedonlyönti

Tags:, , , , , ,

Näin villin pörssiviikon jälkeen mielessä saattaapi pyöriä riskinhallinnallisia kysymyksiä. Kuinka paljon pitäisi laittaa kiinni houkuttelevaan sijoituskohteeseen? Entä kuinka suuret omaisuuserät olisi syytä vakuuttaa? Seuraavassa tullaan huomaamaan, että vastaus ei ole sama yhden henkilön elämän polulla ja usean henkilön joukolle. Samalla tulee havainnollistettua matemaattinen käsite ergodisuus.

Kolikon heittoa

Lähdetään liikkelle yksinkertaisesta vedonlyönnistä. Varakas kaverisi tarjoaa mahdollisuutta pelata tasapainoisella kolikolla peliä, jossa arvaamalla kolikon puolen oikein voitat 2.11 kertaa panoksesi verran. Aikaa on pelata peliä 100 kertaa. Vedon odotettu tuottoprosentti (p * k = 0.5 * 2.11 = 1.055 = 105.5% ) on suurempaa kuin 100% joten veto kannattaa ottaa vastaan, mutta kuinka suuri osuus omaisuudesta siihen kannattaa sijoittaa yhdelle kierrokselle? Vastaa tähän vastaus intuitiivisesti ennen kun jatkat eteenpäin.

Lähdetäänpä sopivaa panoskokoa fiilispohjalta haarukoimaan. Koko varallisuuden menettäminen 50% todennäköisyydellä heti kättelyssä ei lämmitä mieltä, joten kaikkea ei laiteta peliin. Kuinkas olisi puolet varallisuudesta? Jos alkuun sattuisi tulemaan vaikka 3 tappion putki ja joka kerta löisimme sisään puolet varoista, olisi jäljellä enää 12.5% varoista. Sieltä nouseminen takaisin ylös olisi hyvin hikinen urakka, joten fiilispohjalta jo osaamme pudottaa panosta pienemmäksi. Voisiko 20% olla sopiva? Lähdetään sitä tutkimaan tarkemmin. Katsotaan kuinka kävisi 1000€ varallisuudelle kahden vedon jälkeen, mikäli tuurit olisivat odotetut eli tulisi yksi voitto ja yksi tappio. Järjestyksellä ei ole väliä, mutta kirjoitetaan kaava niin että ensi tulee tulee voitto ja sitten tappio.

(1+1.11*0.2) * (1-0.2) * 1000 € = 977.6€

Siis hetkinen, vedon tuotto-odotus piti olla voitollinen ja silti saldo on tappiolla vaikka tuurit meni tasan. Kyseessä ei ole musta magia vaan liian suuri panostus omaan varallisuuteen nähden. Pudotetaan panostustaso vielä reilusti alaspäin 5%:iin. Nyt vastaava laskelma menee.

(1+1.11*0.05) * (1-0.05) * 1000 € = 1002.7€

Vihdoinkin voiton puolella. Viisi prosenttia varallisuudesta vaikuttaisi ainakin turvalliselta panostustasolta tähän vedonlyöntiin. Kellyn kriteerillä (pohjautuu tähän informaatioteorian tutkimukseen) pystymme optimoimaan vedonlyönnin panostustasoa omaan varallisuuteen sopivaksi. Tällaisessa yksinkertaisessa tapauksessa optimaalinen panostaso voidaan laskea kaavalla odotettu_tuotto / (kerroin-1), mikä on nyt 0.055 / 1.11 = 0.05. Aiemmin turvalliseksi veikattttu 5% panostustaso on myös Kellyn kriteerillä optimaalinen.

Arviodaan sitten, mitä tapahtuisi 100 heiton jälkeen, mikäli kaikki menisi odotetusti, eli 50 kertaa arvataan oikein ja 50 kertaa väärin. Järjetyksellä ei edelleenkään ole merkitystä koska kyse on kertolaskuista. Alla olevassa kuvaajassa on kuvattu lopputulemat riippuen panostasosta. Käyrän huippu on Kellyn kriteerillä optimoitu 5% varallisuudesta ja kaikki yli 10% panostukset johtavat tappioihin. Mikäli vedonlyöntiä jatkettaisiin vielä 100 toiston jälkeenkin, yli 10% panostus tulisi johtamaan vararikkoon. Ennemmin tai myöhemmmin.

Loppuvarallisuuden (V) arvoja suhteellisen panoskoon (w) funktiona odotetussa 100 kolikonheiton sarjassa. Yksi pelaaja pelaa 100 kertaa putkeen.

Nyt joukolla kolikkoa heittämään

Entäpä jos emme pelaisikaan yksinään 100 kertaa vaan 99 kaverin kanssa pelaisimme jokainen kerran? Jokaisella sadalla ryhmän jäsenellä on sama 1000 euron varallisuus alussa ja tavoitteena on joukkueena jäädä mahdollisimman paljon voitolle. Nyt odotetussa skenaariossa (50 voittajaa ja 50 häviäjää) ryhmän keskimääräinen loppuvarallisuus olisi 20% panostuksella seuraava:

(50 * (1 + 0.2 * 1.11) * 1000 € + 50 * 0.8 * 1000€) / 100 = 1011€.

Keskimäärin ryhmä teki voittoa ja tässä tilanteessa 20% ei vaikuta enää niin vaaralliselta panostasolta. Vaikka tulisi alkuun tappioputki, pääsevät sen jälkeen ryhmän jäsenet liikkeelle aina alkuperäisellä 1000€ varallisuudella. Vastaavasti voidaan laskea, kuinka kävisi 5% panostuksella.

(50 * (1 + 0.05 * 1.11) * 1000 € + 50 * 0.95 * 1000€) / 100 = 1002.75€

Tämäkin on voiton puolella. Mielenkiintoista tässä kohtaa on kuitenkin se, että keskimääräinen voitto on nyt huomattavasti pienempi kuin samalla panostustasolla yhden henkilön sadalla toistolla. Yllä olevasta kuvaajasta nähtiin, että silloin päädytään n. 1145€ voittoon. Mistähän tämä ero johtuu?

Vastaus on korkoa korolle ilmiö. Panoskoko 5% on yhden hengen sadalle toistolle turvallinen ja varallisuuden pikkuhiljaa kasvaessa aiemmat voitotkin kasvavat korkoa. Ryhmässä, jossa jokainen aloittaa aina ”alusta” tätä efektiä ei pääse syntymään ja paras taktiikka on panostaa agressiivisesti.


Keskimääräisen loppuvarallisuuden (V) arvoja suhteellisen panoskoon (w) funktiona odotetussa 100 kolikonheiton sarjassa. 100 pelaajaa pelaa kerran.

Ryhmätilanteessa yksittäisten henkilöiden konkurssitkaan eivät tuo niin merkittävää haittaa koska vain joukkueen menestyksellä on väliä. Käytännössä siis joukkue jakaa voittopotin lopuksi kaikkien kesken. Yhden henkilön yhdessä sarjassa konkurssi taas on katastrofi: kaikki meni ja peli loppui siihen. Ylös ei ole nousua ennen kun on taas palkkapussista uuden alkupääoman säästänyt.

Ergodisuus

Kolikonheittoesimerkki on monella tapaa yksinkertainen. Siinä ei ole esim. huomioitu, että sadassa toistossa ei lopputulos läheskään aina ole 50-50 vaan satunnaisuudella on iso rooli. Se kuintenkin havainnollistaa sitä että vedonlyönti / sijoittaminen ei ole ergodinen ilmiö. Ilmiö olisi ergodinen, mikäli sen ajallisten toistojen odotusarvo on sama kuin usean yhtäaikaa tapahtuvan toiston odotusarvo. Nyt nähtiin, että vedonlyönnissä ajalliset toistot on kerrannaisilmiö ja ryhmävedonlyönti summautuva ilmiö ja täten riskien hallinta aivan erilaista. Mikäli ergodisuus ilmiönä yleisesti kiinnostaa enemmän, kannattaa lukaista Ole Petersin vasta julkaistu artikkeli The ergodicity problem in economics. Me mennään eteenpäin vielä parilla esimerkillä.

Vakuutukset

Missäs muualla kuin kolikonheitossa ergodisuutta voisi pohtia? Eräs esimerkki on vakuutus. Alkuun voidaan faktana todeta, että ryhmänä kaikille vakuutusyhtiön asiakkaille vakuutusten ottaminen ei ole järkevää. Vakuutusyhtiöt maksavat palkkaa työntekijöilleen ja silti tuppaavat tekemään pientä voittoakin vakuutusmaksujen avulla korvausten jälkeen. Tämäkkään ilmiö ei ole enää niin yksioikoinen kun tutkitaan asiaa yksilön kannalta.

Olkoon meillä asuinrakennus, jonka arvo on 50 000€. Rakennukselle on vakuutus, joka maksaa vuodessa 100€. Yksinkertaistetaan mahdollisia vahinkoja sen verran että pienet vahingot jätetään pois vakuutuksen piiristä. Vahinko toteutuessaan tuhoaa koko asunnon ja vahingon todennäköisyys on 0.1% yhden vuoden aikana. Voidaan ajatella, että yhtenä vuonna vakuutusmaksun maksamatta jättäminen on veto, jolla asiakas voittaa 100€ 99.9% todennäköisyydellä, ja häviää 50000€ 0.1% todennäköisyydellä. Vakuutusyhtiö, jolla on paljon asiakkaita eli lukuisia rinnakkaisia vetoja, toivoo, että asiakas maksaa vakuutusmaksun, koska firma tekee silloin odotusarvoisesti voittoa n. 50€.

Asiakkaan kannalta vedon järkevyys riippuu hänen varallisuudestaan. Vedon (= ei maksa vakuutusmaksua) kerroin on nyt 1.002 ja osumistodennäköisyys 99.9%. Kellyn kriteeri suosittaa tällaiseen vetoon sijoittamaan 50% varallisuudesta. Asiakkaalla tulisi siis olla varallisuutta vähintään 100 000€ , jotta hän pystyy tällaista 50 000€ riskiä ottamaan. Mikäli taas asunnossa on kiinni yli puolet omaisuudesta, riskin karttaminen ja vakuutusmaksun maksaminen on varsin perusteltua. Tässäkin jäi vielä huomiotta ihmisten erilaiset henkiset kapasiteet riskinottoon (ekonomistikielellä riskiaversio), mikä helposti johtaisi vieläkin varovaisempaan toimintaan.

Osakesijoittaminen

Osakesijoittamista tulee ajatella aivan samoin yhtenä pitkittäisenä prosessina samoin kuin yhden henkilön vedonlyöntiä. Sen matemaattisesta kuvaamisesta tekee hankalaa se että yhden ”vedon”, esimerkiksi osakkeen markkina-arvon vuosimuutoksen, lopputulemia on lukuisia erilaisia. Kolikonheitossa päästiin helpolla, koska vaihtoehtoja on vain osuma ja huti. Kolikonheitossa myös osumisen todennäköisyys tiedettiin olevan tarkalleen 50% kun taas sijoittamisessa tulevaisuuden skenaarioiden todennäköisyyksien arviointiin liittyy huomattavaa epävarmuutta. Näitä ongelmia yritän parhaillaan taklata kun teen kauppatieteiden gradua tästä aiheesta. Toivottavasti ensi kesänä osaan kertoa aiheesta enemmän.

Loppusanat

Kuinka suuri katastrofi rahallinen konkurssi lopulta on? Ainakin rikosrekisteri- ja luottotietomerkintöjä pitäisi välttää viimeiseen asti, koska ne seuraavat taakkana pitkään elämässä. Pienen omaisuuden menettäminen nuorena, kun on vielä vastuussa vain itsestään, ei ole mikään lopullinen turmio ainakaan Suomen kaltaisessa hyvinvointivaltiossa. Itselläkin tuli näin jälkikäteen pohdiskeltuna pelattua nuorena pokeria välillä turhan reippailla panoksilla pelikassaani nähden. Nykyään taas perheen isänä oma konkurssi näkyisi myös perheenjäsenten elämässä ja riskinhallinta-asioihin suhtaudun aivan erilaisella vakavuudella.

Tästä kirjoituksesta toivon sen jäävän käteen, että ihminen jolla on vain yksi elämä täytyy harjoittaa erilaista riskienhallintaa kuin kissa, jolla on 9 elämää. Konkurssissa peli tuppaa pysähtymään. Sopivan pienet riskit kuitenkin mahdollistavat korkoa korolle kasvun. Niin varallisuudessa kuin osaamisessa.

Facebooktwitterredditpinterestlinkedinmail

Riskejä ja rakkautta

Posted by :Statisticko On : 22.12.2019
0

Category: Osakesijoittaminen, Riskien hallinta, Sosiaaliset suhteet

Tags:, , , ,

Istuin kerran auton ratissa toisena jonossa verkkaisesti korottelevän teiden raskassarjalaisen takana. Edessäni oleva pikkuauto laittoi vilkun päälle ohituksen merkiksi ja vaistomaisesti itsekin lähdin tämän perään vaikka näkyvyyttä ei ollut hirveän pitkälle. Niinhän siinä kävi, että oma kiihtyvyys ei ollut ihan edellä olevan ohittelijan tasoa ja mutkan takaa alkoi lähestyä vastaantulija. Vain nippinappa ehdin ohituksen jälkeen vastaantulijan alta pois. Tässä kohtaa Jope Ruonansuu voisi tuumata, että massan mukana paahtamisen sijaan “Aatteleppa ite!” Olin silloin autossa yksinään, mutta tapauksen jälkeen päätin, että varsinkaan perheen ollessa kyydissä tällaisiä riskejä ei enää oteta. Vähän ajavana kun nuo ajotaidotkin varmaankin on keskitasoa heikommat. Sen jälkeen olenkin kiltisti körötellyt rekkojen perässä ohituskaistalle asti ellei nyt täysin pomminvarmaa ohituspaikkaa ole tullut vastaan. Vertaillessani omaa nykyistä hyvin varman päälle pelaavaa ajotyyliä hieman rohkeampiin, syntyi ajatus kirjoittaa yritysriskin ja muun elämän riskien eroista.

Panoksena luottamus

Olen joskus hämmästellyt sitä kun ihminen, jolla on omien sanojensa mukaan mahtava parisuhde, on valmis sen riskeeraamaan jollain salasuhdesäädöillä. Tällaista olen valitettavasti todistanut muuallakin kuin Temptation Islandilla. Ehkä sitä ihmismieli sitten halajaa vähän jännitystä elämään mikäli siitä tulee liian tasaisen turvallista. Tällaisessa tilanteessa suosittelen kääntämään katseen kaupungin värivalojen sijaan pörssin suuntaan. Itselläni on viime vuosina sijoituksissani riittänyt vauhtia ja vaarallisia tilanteita sen verran paljon, etten niitä kaipaa yhtään enää maantiellä. Tärkeiden ihmisten luottamus kuuluu myös jonon hännille riskeerattavien asioiden listalla.

Osakeyhtiöt ja evoluutio

Osakeyhtiö on todella timanttinen juridinen keksintö. Oy jäljittelee evoluution menestysreseptiä yrittäjien kokeillessa erilaisia liike-ideoita käytännössä. Näistä liikeideoista toimimattomiksi todetut kuolevat pois ja jäljelle jäävät hyvät ideat leviävät ympäriinsä generoiden hyvinvointia ympärilleen. Toisin kuin autokolarissa, osakeyhtiöissä kuolemat, eli konkurssit, kohdistuvat yrityksiin eivätkä ihmisiin. Ideaalitilanteessa kellään ihmisellä ei ole yrityksessä ”kaikki munat samassa korissa” ja konkurssien kulut jakautuvat useiden sijoittajien kesken. Kun yksittäisen ihmisen sijoitukset ovat hajautettu siivuihin useista yhtiöistä, sijoittajatkin saavat lopulta palkkion voittajiksi valikoituvista yrityksistä. Todellisuudessa monilla yrittäjillä on paljon kiinni yrityksessään ainakin alkuvaiheessa, mutta osakeyhtiö mahdollistaa omistuksen hajauttamisen heti kun uudet kasvuinvestoinnit ovat liian isoja riskejä yksin kannettavaksi.

Älä rakastu yrityksiin

Useissa yhteyksissä toistuva sijoitusviisaus kuuluu: ”Älä rakastu yrityksiin” ja tässä on vinha perä. Lopulta yrityksessä on kyse vain liike-idean toteuttamisen organisointiin tarkoitetusta juridisesta sopimuksesta. Sijoittajien tehtävä on nimenomaan siirtää paukkuja toimimattomista ideoista hyvin toimiviin ideoihin. Toimimattomien ideoiden kuuluu kuolla eikä niiden perässä tarvitse hypätä kaivoon perässä. Keskitytään auttamaan työttömäksi jäänyttä kaveria uuden työpaikan löytämiseksi heikoksi todetun yrityksen tekohengityksen sijaan. Eikä työpaikan vaihtaminen ole aina pelkästään huono asia. Ainakin mikäli uskoo ekonomisti Joseph Schumpeterin ajatuksiin luovasta tuhosta (tai hänen suomalaisen äänenkannattajansa Mika Malirannan raporttia), merkittävä selittäjä tuottavuuden kasvulle taloudessa on työntekijöiden siirtyminen huonosti organisoiduista ja kömpelöä teknologiaa käyttävistä yrityksistä parempiin yrityksiin.

Jotta voisi ylipäätään sijoittaa, pitää oman talouden olla ylijäämäinen, eli tulot ylittää menot. Mutta mikäli on päässyt niin hienoon asemaan elämässä, että pystyy ottamaan hieman yritysriskiä riskeeraamatta vuokrarahoja, kannattaa alkaa vilkuilemaan ympärille itselleen sopivia riskinoton kohteita. Sen lisäksi, että pörssisijoitukset ovat tehneet keskimäärin voittoa omistajilleen, on sillä myös yleishyödyllinen puoli, mistä tulikin jo aiemmin turinoitua. Osallistumalla itselleen sopivien riskien kantamiseen edistää omaa sekä ympäröivän yhteiskunnan hyvinvointia. Ja ehkä sillä saa myös tyydytettyä jännityksen tarpeet, ettei tule epähuomiossa riskeerattua tärkeämpiä asiota.

Toivotan lukijoilleni jännittävää joulua seuraavan värssyn kera: “Rakasta lähimmäistäsi, älä yrityksiä. Riskeeraa yrityksiä, älä lähimmäistäsi.”

Facebooktwitterredditpinterestlinkedinmail

Taistelua tulo-osuudesta

Posted by :Statisticko On : 31.8.2019
0

Category: Epävarmuus, Liiketoiminta, Riskien hallinta, Yhteiskunta

Tags:, , ,

Pääoman ja työnteon välinen tulonjako on kestoaihe poliittisessa keskustelussa vuosikymmenestä toiseen. Täältä löytyy tilastot tulonjaon kehityksestä 1970-luvulta lähtien. Työtulojen prosentuaalinen osuus oli suurimmillaan 1990-luvun alussa laman aikana ja pääomatulojen vuonna 2007 juuri ennen finanssikriisiä. Työtulojen osuus kasvoi kymmenen vuotta sitten finanssikriisin sekä eurokriisin aikana, mutta viime vuosina pääomaotulojen osuus on ollut taas lievässä kasvussa. Pitäisikö tämä kehitys pysäyttää ja miten se tehdään? Sijoittajathan eivät tee mitään oikeaa työtä, joten eikö heidän verotustaan voisi korottaa vielä reippaasti?

Selvityshaaste

Itse olen maailmaa tutkaillut palkkatyöntekijän, yrittäjän ja osakesijoittajan näkökulmasta. En näillä kokemuksilla näe, että Suomessa riskiä kantavat yrittäjät ja sijoittajat olisivat jotenkin erityisessä asemassa. Ei anneta nyt kuitenkaan omien näkemysten jarruttaa menoa vaan lähdetään tutkimaan, miten pääomatulojen määrää saadaan laskettua kestävällä tavalla ilman että rankaistaan myös työntekijöitä.

Päästäksemme sijoittajien tuloista osille, meidän pitää ensin ymmärtää jotain heidän päätöksentekoprosessistaan. Seuraavan tarinaan on otettu vaikutteita oman sijoitusprosessin lisäksi havainnoista kokeneempien sijoittajien ja strategien toimintatavoista. Jotta kantavan ajatuksen saisi käytyä järjellisessä ajassa läpi, yksinkertaistetaan hieman olettamalla, että yrityksen liikevoittovero on ainoa pääoman tuottoihin kodistuva vero, vaikka todellisuudessa osinkoverotuksellakin on vaikutusta. Myöskään mahdollisuutta hyödyntää lainaa sijoituksissa ei huomioida.

Sepin jäskikiska

Seppo Sijoittaja pohdiskelee uuden jäätelökioskin perustamista. Myyntipaikan vuokrasopimuksen voi tehdä vuodeksi kerrallaan, joten mahdollinen sijoitus tehdään aluksi yhden vuodeksi. Kotiinpäin tulevat rahavirrat koostuisivat jäätelöiden myyntikatteesta. Mutta ennen kun sijoittajalle jää itselleen mitään tuottoja investoinnistaan, pitää saada katettua kiinteät kulut, joita ovat:

  • Koneet ja kalusto (esim. myyntikojun ja pakastelaitteiden vuokrat, mainoskyltit yms..)
  • Henkilöstön palkat
  • Henkilöstön palkkojen sivukulut (yrityksen vastuulla olevat eläkevakuutusmkasut, vakuutukset yms…)
    • Oletetaan suuruudeksi 40% bruttopalkoista
  • Voittoon kohdistuva yritysvero
    • Oletetaan suuruudeksi 20% yrityksen voitosta

Tulevaisuuteen liittyy aina riskejä. Tässa tapauksessa sellaisia ovat mm.

  • Jäätelön kysyntä on odotettua alhaisempaa
  • Laitteet hajoaa
  • Henkilöstö sairastelee
  • Rikollisuus (Ilkivalta tai paikallinen rosvopäällikkö alkaa vaatimaan suojelurahoina osuutta voitoista, mikäli jäätelönmyynti alkaa kukoistamaan)

Vaikka esimerkki on yksikertaistettu versio todellisuudesta, tässä on jo paljon asioita pohdittavaksi. Investoinnin lopputuleman todennäköisyysjakaumaan vaikuttaa hyvin moni asia. Seppo ei tunne tarkasti tätä jakaumaa, mutta hän hahmottelee tulevaisuutta viiden eri perusskenaarion avulla. Perusskenaariot ovat:

  1. Satumainen, yli 30% tuotto sijoitetulle pääomalle
  2. Hyvä, 15% – 30% tuotto sijoitetulle pääomalle
  3. OK, 0-15% tuotto sijoitetulle pääomalle
  4. Heikko, 0-10% tappio
  5. Surkea, yli 10% tappio

Näiden skenaarioiden todennäköisyyksiä sijoittaja pyrkii parhaan kykynsä mukaan arvioimaan. Lisäksi hän Exceliinsä naputtelee odotetun skenaarion seuraavan vuoden rahavirroille. Tässä parhaan arvauksen täsmällisessä skenaariossa myytikatetta kertyisi 100 000 Euroa, koneisiin ja kalusteisiin menisi 10 000 Euroa, tarvittavan määrän osaavaa henkilökuntaa hän saisi pidettyä töissä 53 000 Eurolla ja tähän tulisi vielä päälle 21 200 Euroa henkilöstön sivukuluja.

Ottaen huomioon aiemmin läpikäydyt riskit ja tappiollisten skenaarioiden todennäköisyydet, hän pättää että vähintään pitää 15% saada pääomalle tuottoa odotetun skenaarion mukaisilla laskemilla, että tätä investointia kannattaa toteuttaa. Tarkalleen ottaen tämä minimituottovaatimus perustuu kahteen osaan: “riskitön korko”, minkä saisi rahan makuuttamisesta pankkitilillä = 1% ja riskipreemio 14%. Idea on sama kuin pankeilla myöntäessä asuntolainaa, jolloin lainan korko voisi olla esim. 12 kk Euribor + 1.5% marginaali. Marginaali vastaa liiketoiminnan riskipreemiota ja kokoluokasta huomaa, että asuntolainojen myöntäminen vakavaraisille työssäkäyville henkilöille vaikuttaisi olevan huomattavasti riskittömämpää kuin jäätelökioskin perustaminen.

Odotetun 100 000 euron myyntikatteen jakautuminen.

Ylläolevassa kuvaajassa on kuvattu, kuinka odotettu myyntikate jakautuisi Sepon laskelmissa ilman isoja yllätyksiä. Löysää neuvotteluvaraa on vain 7 euroa, joten sille varattu palkki ei graafissa erotu. Rimaa hipoen Seppo päättää toteuttaa investoinnin. Jiihaa!

Poliittiset päätökset Sepon tulo-osuuden pienentämiseksi

Kurkataampa nyt sitten poliittisia muutoksia, joilla voitaisiin saada työntekijöiden tulo-osuutta kasvatettua. Ensimmäisenä mieleen tulee yritysveron kasvattaminen korkeammaksi tai minimipalkan nostaminen niin että vuosipalkat pitäisi nostaa seuraavana vuonna tasolta 53000 euroa esimerkiksi tasolle 54000 euroa. Valitettavasti molemmat muutokset johtaisivat siihen, ettei tuottovaatimus enää ensi vuonna samoilla laskelmilla toteutuisi ja kioskin tarina jäisi vuoden mittaiseksi. Tässä tapauksessa sekä Seppo, työntekijät että jäätelöä rakastavat asiakkaat häviäisivät. Tavoite oli löytää sellainen ratkaisu, mikä ei vaikuta negatiivisesti työntekijöihin, joten nämä toimenpiteet eivät käy.

Ehkä Sepolta olisi hieman kuitenkin revittävissä, jos saataisiin saataisiin puskettua korotettu yritysvero niin nopealla aikataululla läpi, että päästäisiin kiinni jo kuluvan vuoden voittoihin. Seppo toki rehellisenä liikemiehenä maksaisi lisäverot, mutta pidemmällä tähtäimellä se olisi työntekijöillekin vielä aiempaa kuopattua ideaa huonompi. Nyt Seppo alkaisi pelätä vallassa olevilta poliitikoilta samanlaista tempoilevaa aiemmin tehtyjen investointien tuottojen rokottamista ja nostaa investointiensa minimituottovaatimusta kaikissa sijoituksissaan. Tämän seurauksena jatkossa toteutuisi vain investoinnit, joissa entistä suurempi osuus jää sijoittajan tuotoksi. Peliin on tullut mukaan uusi aimmin mainitsematon tuottovaatimuksia kasvattava riskilaji, poliittiset riskit.

Mielestäni fiksumpi tapa toteuttaa investointeihin liittyvää verotusta on antaa hieman varoaikaa ja tehdä rajut muutokset porrastetusti. Esimerkiksi pari vaalikautta sitten porrastetusti poistettu omistusasunnon lainan korkojen vähennysoikeus on tuskin oleellisesti lamauttanut asunnon ostajien toimintaa (lisätietoja).

Seuraava vuosi

Tässä tarinassa mennään vuosi eteenpäin ilman polittisia muutoksia. Sen verran on kuitenkin tapahtunut teknologista kehitystä, että markkinoille on tullut uusia kylmälaitteita, joiden vuokraus on aiempaa edullisempaa ja lisäksi energiatehokkuuden ansiosta toisivat säästöjä sähkölaskussa. Ensimmäinen vuosi meni suurinpiirtein odotusten mukaisesti ja Seppo miettii jatkoa muuten samoilla laskelmilla, paitsi ”Koneet ja kalustot” – lokeroon tulee kuluja aiemman 10 000 euron sijaan 8000 euroa. Odotettavissa oleva 100 000 euron myyntikate jakautuisi nyt seuraavasti.

Tällä kertaa reilun 2000 euron neuvotteluvara on havaittavissa graafissa oikeassa laidassa. Kysymys kuuluu: kuka saa tämän neuvotteluvaran? Nyt on huomattava myös, että edellisenä vuonna hyvin hommansa hoitaneiden kahden työntekijän neuvotteluasema on kasvanut, koska uusien työntekijäiden kouluttaminen veisi paljon aikaa yrittäjältä. Kyse on paljon työntekijöiden neuvottelutaidoista, kuinka hyvin ne tunnistavat kohentuneen neuvotteluasemansa. Koska jakovaraa laskelmissa on, Seppo antaa siitä osan mielellään hyville työntekijöille ettei tarvitse alkaa uusia kouluttamaan. Väkisin hän ei sitä kuitenkaan tyrkytä, mikäli työntekijät suostuvat jatkamaan ilman palkankorotuksen pyyntöä.

Monilla aloilla Suomessa palkkaneuvottelut on ulkoistettu ammattiliitoille. Tämä voi olla koko jäsenten joukolle keskimäärin ihan hyvä ratkaisu, mutta osa jää tämän takia ilman työtä, jonka olisivat mielellään ottaneet pienemmälläkin palkalla vastaan (niinkuin tässä tarinassa 1. vuotena olisi käynyt) ja osalle keskistetyt korotukset ovat pienempiä kuin mitä olisi omassa firmassa neuvoteltavissa. Informaation jakaminen toisten yritysten palkkatasosta ja neuvottelutaitojen koulutukset auttanevat jokaista työntekijää neuvottelemaan itselleen optimaalista ratkaisua.

Yhteiskuntien menestys

Daron Acemoglu ja James Robinson tutkivat yhteiskuntia aina metsästäjä-keräilijä ajoilta lähtien kirjassaan “Why nations fail”. Johtava ajatus heillä on, että tärkein tekijä erottelemaan kukoistavat ja romahtavat yhteiskunnat on yhteiskunnan rakenteiden inklusiivisuus, eli mahdollisuus kaikille ihmisille suunnitella omaa ja perheen tulevaisuutta pitkällä tähtäimellä toimiessaan osana yhteiskuntaa. Valtion oikeusjärjestelmän pitää myös pystyä pitämään huolta, että omistusoikeuksia kunnioitetaan ja suojelurahoja keräävät rosvopäälliköt laitetaan linnaan.

Siinä vaiheessa kun omien tulevaisuuden investointien hedelmät tulee onnistuessaan isä aurinkoisen eliittijoukot keräämään parempaan talteen, teknologinen kehitys hidastuu ja yhteiskunnan alamäki on alkanut. Tällaisissa ekslusiivisssa yhteiskunnissa ihmiset keskittyvät vain elämään kädestä suuhun ja tappelemaan poliittisesta vallasta, jäsenyydestä noissa eliittijoukoissa. Tältä pohjalta ei kuulostaa ollenkaan haitalliselta, että investointien riskejä kantamalla voi vaurastua.

Tarinan opit

Tässä harrastelijasijoittajaekonomistin sepittämässä tarinassa tuli havainnollistettua, että sijoittajien ja työntekijöiden tuotot ovat Sepon jäätelökioskissa vahvasti riippuvaisia toisistaan ja sijoittajien tuottojen vähentäminen tuottamatta harmia työntekijöille on vaikeaa. Vastaan tuli kuitenkin muutama asia, joihin voidaan keskusjohtoisesti vaikuttaa niin että sijoittajat tekevät investointeja pienempään tuottoon tyytyen.

  • Oikeusjärjestelmä, joka pitää rikollisuuden paremmin kurissa
  • Poukkoilematon poliittinen päätöksenteko, mikä antaa sijoittajille aikaa sopeutua muutoksiin

Lisäksi tarinassa on koko ajan oletettu, että “riskitön korko” on 1%. Keskuspankin voisi luulla pystyvän laskemaan tuottovaatimuksia vielä laskemalla korkoja. Oikea sijoittaja Ville Hemminki on kuitenkin tuoreessa blogikirjoituksessaan vahvasti sitä mieltä, ettei korkojen laskulla ole enää käytännössä investointeja kiihdyttävää vaikutusta kun korot ovat jo lähellä nollaa.

Verot turvallisten rakenteiden ylläpitämiseen on jostain kerättävä. Työntekijöiden kannalta optimaalinen yritysveron suuruus on vaikea omilla tiedoillani määrittää, koska kilpailullisessa ympäristössä liiketoimintaan kohdistetut verot heijastuvat kaikille osapuolille: sijoittajille, työntekijöille ja asiakkaille. Tässä saksalaisissa tutkimuksessa arvioitiin, että noin 40% yritysveron korotuksesta maksavat lopulta työntekijät. Sen sijaan monopoliaseman turvin saadut riskiinsä nähden ylisuuret tuotot haiskahtavat oivalliselta verotuksen kohteelta. Tätä perustelee hyvin oikea ekonomisti Roger Wessman maksumuurin takana olevassa artikkelissaan. Ottakaamme monopolien/patenttien verotus vielä mukaan työkaluksi pakkiimme.

Hypoteesit tavoista pitää sijoittajien tulo-osuus pienenä kestävästi ilman oleellisia haittoja työntekijöille:

  • Omistusoikeudet suojaava oikeusjärjestelmä
  • Poukkoilematon poliittinen päätöksenteko
  • Työntekijöiden neuvottelutaitojen/voiman kehittäminen
  • Monopolin/patentin alla tuotettujen voittojen verottaminen

Jäikö kirjoituksessa jotain huomiotta? Mitä tieteelliset tutkimukset sanovat aiheesta? Kerro siitä kommenteissa.

Facebooktwitterredditpinterestlinkedinmail

Kaupankäynti on treidausta

Posted by :Statisticko On : 30.11.2017
0

Category: Osakesijoittaminen, Riskien hallinta, Vedonlyönti, Yhteiskunta

Tags:, , , , , ,

Tulevaisuus on aina epävarmaa ja on luonnollista että meihin kohdistuu riskinkantokykyämme suurempia riskejä. Koti voi palaa tai maanviljelijän kasvattaman viljan hinta romahtaa kesken kasvatuskauden. Jotta riskiä voi korvausta vastaan jakaa useiden eri toimijoiden jaettavaksi, on rahoitusmarkkinoilla kaupankäynnin kohteena sopimuksia, esim. osakkeita, vakuutuksia ja vakuutusten lailla toimivia johdannaisia kuten optioita ja futuureita.

Tämmöisillä rahoitusvälineillä aktiivisesti kauppaa käyville treidaajille, keinottelijoille, spekulanteille tai miksi nyt ikinä heitä haluaakaan kutsua, usein tarjotaan pahiksen viittaa kun maailmalla tapahtuu jotain ikävää, minkä taustoja ei kunnolla ymmärretä. Toisinaan syytökset ovatkin täysin aiheellisia. Keitä nämä pelurit oikein ovatkaan?

Kaupankäynti riskeillä

Miltä kuulostaisi työpaikka firmassa, jossa palkkaa maksetaan vai silloin kun tuotteita on saatu myytyä jonkin rajan ylittävä määrä? Entä kun etukäteen et voi tietää, paljonko rahaa milloinkin palkkapäivänä tulee? Lisäksi firma menee konkurssiin heti kun sille tulee yksi tappiollinen vuosi. Kiitos yrityksen riskejä kantavien osakkeenomistajien, palkkatyöläiset pystyvät yleensä nukkumaan yönsä vähän rauhallisemmin jopa aloittelevassa firmoissa, missä myytävää tuotetta vielä kehitellään.

Maanviljelijä päättää viljellä keväällä peltoon vehnää, koska sen myyntihinta vaikuttaa sillä hetkellä houkuttelevalta. Mutta koko kesän ajan hän joutuu jännittämään, että mikäli vehnän hinta romahtaakin ennen syksyn sadonkorjuuta, perhe joutuu seuraavaan satokauteen asti näkemään nälkää. Onneksi hän voi ostaa rahoitusmarkkinoilta futuuri-sopimuksia, joissa toinen osapuoli ottaa riskejä kannettavakseen. Mikäli vehnän hinta on syksyllä alle jonkun tietyn raja-arvon, maksaa sopimuksen toinen osapuoli maanviljelijälle rahaa ”sijoitustuottona”.

Vakuutusyhtiöt ovat kaikista selkein esimerkki yrityksestä, jonka toimiala on kaupankäynti riskeillä. Vakuutusyhtiöistä kirjoittamalla alkoi oma bloggarin uranikin. Riskejä kaupittelee jatkuvasti lukuisat muutkin toimijat rahoitusmarkkinoilla erilaisten sijoitustuotteiden muodossa.

Jos on vakuutusyhtiön asiakas tai työntekijänä joskus valinnut kiinteän kuukausipalkan provisiopalkkion sijaan (vaikka jälkimmäisessä parempi potentiaali suuriin tuloihin), ymmärtää että on luonnollista maksaa siitä että saa omia riskejään pienennettyä. Luonnollisesti riskinkantaja pyrkii hinnoittelemaan riskit niin että jää pitkässä juoksussa voitolle vaikka yksittäisenä vuotena voikin joutua maksumieheksi.

Treidaajien strategioita

Kun kymmenisen vuotta sitten kävin aktiivisesti kauppaa urheiluvedonlyöntimarkkinoilla, saattoi oma riskipositio olla jalkapallo-otteluun seuraavanlainen: kaikilla muilla lopputuloksilla tulee voittoa, mutta ennakkosuosikin tasan yhden maalin voitolla tulee tappio. Tällaiseen päätyy esimerkiksi pelaamalla altavastaajan voittoa ja tasapeliä normaaliin eurooppalaiseen tyyliin ja lisäksi ennakkosuosikkia aasialaiseen tasoitusvetoon. Nämä vedot kumoavat toistensa riskejä isolta osin. Ennakkosuosikin yhden maalin voiton todennäköisyys on aika luotettavasti tilastojen avulla arvioitavissa ja siten riski on laskelmoitu. Riski kannattaa ottaa kantaakseen, mikäli saatavilla olevat kertoimet ovat riittävän suuret.

Vastaavasti rahoitusmarkkinoilla pätevimmät treidaajat voivat hyödyntää esim. osake- ja optiomarkkinoiden välisiä epätasapainohintoja niin että useiden riskien kumoutumisen jälkeen jäljelle jäävät pienemmät riskit ovat ymmärrettäviä ja riittävällä tarkkuudella arvioitavissa. Parhaimmillaan riskit saadaan kokonaan kumottua hyödyntämällä saman arvopaperin hintaeroja kahden eri pörssin välillä. Jotkut spekulantit taas ovat poikkeuksellisen taitavia tunnistamaan kun joku osake on hetkellisesti jostain syystä alihinnoiteltu ja myy pian pois hinnalla joka hieman useammin on kalliimpi kuin halvempi. Kukaan ei ole aina oikeassa.

Itse suosin sijoittamisessa passiivisempaa riskien kantamista, joten en ole oikea henkilö tarkemmin kertomaan aktiivisten kaupankävijöiden työkaluboksista. Sen uskallan kuitenkin sanoa, että menestyminen vaatii vahvaa todennäköisyysmatematiikan ja tietotekniikan taitoja. Talouden lainalaisuuksien ymmärtämisen ja päivittäisen ruudun tuijottamisen ohella. Vaikken itse ole kokenut treidaamista järkeväksi ajan käytöksi kuin hyvin harvoin joissain yrityskauppatilanteessa, on mielenkiintoista kuitenkin vähän seurata sivusta esimerkiksi nimimerkin ”Daytrader” kirjoittamaa blogia ja aktiivisen twiittaajan Jarmo Frimanin (@JarmoFriman) ajatuksia.

Treidaajat reiluuttavat hintoja

Riskinhallintavälineillä käydään kauppaa siinä missä muillakin hyödykkeillä. Myös tavaroiden maahantuojat ostavat sieltä, mistä saavat halvalla ja myyvät siellä missä maksetaan enemmän. Sekä alkuperäinen myyjä, että lopullinen ostaja hyötyvät koska heidän olisi vaikea kohdata toisiaan ilman maahantuojan huseerausta välissä.

Kolmea suurta suomalaista metsäyhtiötä epäiltiin kartellista, eli laittomasta sopimuksesta polkea yhdessä raakapuun markkinahintoja epäluonnollisen alas Suomessa. Helsingin käräjäoikeus hylkäsi vasta syytteet (Ylen raportti) . Mikäli tällainen kartelli todellisuudessa tapahtuisi ja pysyisi salassa, olisi metsänkasvattajien kannalta toivottavaa että puukauppa-bisnekseen ilmaantuisi uusi peluri. Tällainen peluri voisi laskea, että hän saisi puut myytyä hintaan X ulkomaille ja vaikka hän tarjoaa metsänkasvattajille selvästi kartellifirmoja parempaa hintaa puutavarasta, hän jäisi kuljetuskustannusten jälkeen voitolle. Sitten kun isojen firmojen kartelli alkaa rakoilemaan ja hekin alkavat tarjoamaan reilumpia hintoja puunkasvattajille, peluri voisi poistua muille markkinoille. Puukauppabisneksessä investoinnit taitavat olla kuitenkin sitä luokkaa, ettei kovin helposti pelurit tule pikaisesti pyörähtelemään.

Erilaiset arvopaperit liikkuvat verkossa kitkattomasti ja kaupankäyntikulut ovat rahoitusmarkkinoilla nykyään pienet, joten matemaattisesti ja tietoteknisesti taitavien pelureiden kannattaa iskeä pieneenkin väliin. Tämä painaa hintojen muodostumisen varsin tehokkaaksi ainakin tällaisen keskivertosijoittajan näkökulmasta. Tehokkaasta hinnanmuodostuksesta hyötyvät monet toimijat.

Esimerkiksi yritys, joka maksaa palkat Suomessa Euroilla, mutta myy tuotteensa pääasiassa USA:ssa, altistuu valuuttakurssiriskille. Yritys on pahoissa ongelmissa, mikäli Euron hinta kallistuu reilusti Dollariin nähden. Yrityksen toimiala ei ole valuuttariskien kantaminen eikä tehdä voittoja valuuttakauppiaana. He haluavat vaan keskittyä ydinbisnekseen ja suojautua turhilta valuuttariskeiltä johdannaisten avulla. On yrityksen omistajien ja työntekijöiden onni, että aina tarvittaessa talousosasto saa reiluilla hinnoilla ostettua rahoitusmarkkinoilta tavitsemaansa valuuttajohdannaista neutralisoimaan turhia riskejä.

Suurin osa meistä ei voi pärjätä treidaajana

Toiset ostavat auton ajaakseen sillä koko 20 vuoden elikaaren, toiset vaihtavat autoaan parin vuoden välein. Molemmat ryhmät tekevät kauppaa silloin tällöin tarpeen mukaan, mutta vain harvojen kannattaa aktiivisesti ostella autoja vain myydäkseen ne kalliimpaan hintaan eteenpäin. Kun markkinoilla on riittävä määrä autokauppiaita aidon kilpailutilanteen synnyttämiseen niin autojen hinnoittelu pysyy suht järkevänä ja satunnaiset kaupankävijät voivat luottaa ettei heitä ainakaan mielinmäärin vedätetä käydessään kauppaa autokauppiaiden kanssa.

Osakesijoittaminen on pitkällä kymmenien vuosien tähtäimellä plussummapeliä (arvonluontiprosessista taustalla puhuin tässä kirjoituksessa), mutta mitä lyhyempi omistusaika oston ja myynnin välillä, sitä lähempänä ollaan nollasummapeliä. Nollasummapelissä voitot tuppaa keräämään aivan terävin kärki ja muut joutuvat maksajiksi. Toki aktiivinen kaupankäynti osakkeilla voi olla myös jännittävä harrastus, mutta ansaitsemismielessä useimpien sijoittajien kannattaa pysytellä kärsivällisenä passiivisen puoleisena toimijana. Samoin kuin autokin ostetaan yleensä pidemmän ajanjakson hyötyjen vuoksi ja vain pieni ryhmä erikoistuneita autokauppiaita myy niitä heti eteenpäin ja elättää kaupankäynnillä itsensä.

Erona autokauppaan tulee vielä se, että käytettyjen autojen kauppias voi sentään luoda jotain lisäarvoja kunnostamalla autoa välissä. Osakemarkkinoilla tätäkään mahdollisuutta ei ole.

Vaarallista spekulointia

Riskiä siirtäviin rahoitustuotteisiin liittyy myös paljon ongelmia. Rahoitustuotteita asuntolainoista monimutkaisiin johdannaisiin käytettiin massiivisesti väärin kymmenen vuoden takaisen USA:n asuntokuplan ja siitä seuranneen romahduksen aikana. Tarinaa kävin jo läpi aiemmassa blogikirjoituksessa, mutta seuraavassa muutama esimerkki:

  • Pienituloiset asunnon ostajat – ottivat velanhoitokykyynsä nähden aivan liian suuria asuntolainoja ja paisuttivat asuntokuplaa
  • Luottoluokittajat – arvioivat pieleen asuntolainoista paketoitujen sijoitustuotteiden riskit joko ammattitaidottomuuttaan tai korruption seurauksena
  • Pankit ja muut suursijoittajat – eivät ymmärtäneet, mitä riskejä ottivat kantaakseen asuntovakuudellisissa velkakirjoissa vaan luottivat sokeasti luottoluokittajien arvioihin
  • Vakuutusyhtiö AIG – piilotteli kauppakumppaneiltaan omia asuntomarkkinoihin liittyviä johdannaisriskejään tytäryhtiössään ja riskien toteutuessa veronmaksajat joutuivat tämän ”too big to fail”–firman (koko talousjärjestelmä olisi vaarassa romahtaa, jos tällaisen firman antaa mennä konkurssiin) tappioita maksamaan.

Näissä esimerkissä tulikin jo kattavasti rahoitustuotteiden väärinkäyttämisen kirjo:

  • Ei oteta kunnolla selvää, mille riskeille altistutaan
  • Otetaan kannettavaksi omaan varallisuuteen nähden liian isoja riskejä
  • Käytetään holtittomasti velkavipua
  • Harhaanjohdetaan muita kaupan osapuolia

Rahoitustuotteiden alkuperäinen tarkoitus on kumota riskejä ja siirtää niitä sellaiselle, jotka pystyvät niitä kantamaan. Hyvät treidarit pyrkivät minimoimaan riskejään ja kantavat lopulta vain laskelmoituja riskejä joiden tappiot pystyvät, jos ei hymyssä suin, niin ainakin naama peruslukemilla maksamaan. Heidän toiminta vakauttaa taloutta ja painaa hintoja lähelle reiluja sellaisia.

Valitettavasti markkinoille ilmaantuu aika-ajoin laumoittain riskeillä sekoilevia sankareita, jotka pyrkivät äkkirikastumaan ottamalla kantokykyään huomattavasti suurempia riskejä. Nämä pilaavat myös fiksujen, pitkäjänteisesti riittävällä varovaisuudella puurtavien, riskinkantajien maineen. Toivottavasti finanssikriisin tapahtumista oltaisiin jotain opittu. ”too big to fail” -firmat eivät kuulu reiluun yhteiskuntaan vaan jokaisella sijoituspäätöksiä tekevällä toimijalla pitää olla oma nahka pelissä. Myös tappioiden realisoituessa.

Statistickon steesit

  • Riskiä siirtävillä rahoitustuotteilla käydään kauppaa siinä missä muillakin hyödykkeillä
  • Hyvillä treidaajilla oman konkurssiriskin minimointi on ensimmäinen tavoite ja tuotto vasta toinen
  • Oman kantokyvyn ylittävien riskien ottaminen äkkirikastumisen toivossa on rahoitustuotteiden väärinkäyttöä
  • Parhammillaan treidaamien auttaa vähentämään riskikeskittymiä ja painamaan hintoja reilummiksi
  • Suurimmalla osalla sijoittajista ei ole mahdollisuuksia pärjätä treidaajana

Facebooktwitterredditpinterestlinkedinmail

Asuntoja ja osakkeita

Posted by :Statisticko On : 31.8.2017
0

Category: Asuntokaupat, Osakesijoittaminen, Riskien hallinta

Tags:, , , , ,

Kantamiensa riskien ja tuottojen alkuperän ymmärtäminen sijoituksissa on ollut yksi aika-ajoin esiin pulpahteleva teema näissä tuherruksissani viimeisen parin vuoden aikana. Viime marraskuussa kirjoittelin osakesijoittamisen perusolemuksesta ja vertailin eroja spekulatiiviseen raaka-aineiden jemmaamiseen. Tätä aiemmin vertailin omistusasumista vuokralla-asumiseen. Pari viikkoa sitten tehdessäni pientä pintaremonttia (lähinnä isäni apupoikana) sijoitusasunnossani oli hyvä hetki samalla vähän selkeyttää ajatuksiani asuntosijoittamisesta verrattuna osakesijoittamiseen.

Kysymykseen ”Mitä eroa on osake ja –asuntosijoittamisella” vastaukseni kuuluu: perustavalaatuisissa asioissa ei juuri mitään. Nippelitiedoissa on sen verran perkaamista, ettei tämäkään kirjoitus jää yhden kappaleen mittaiseksi. Itselläni on kokemusta osakesijoittamisesta vuodesta 2009 lähtien ja vuokranantajana toimimisesta vuodesta 2011 lähtien. Tarkoitus olisi nyt pysyä mahdollisimman ajattomissa näkemyksissä, ottamatta kantaa siihen, mihin kannattaisi sijoittaa juuri nyt.

Asuntosijoittamista puoltavia tekijöitä

Käydään läpi ensiksi asioita, jotka tekevät (suorasta) asuntosijoittamisesta houkuttelevaa osakesijoittamiseen verrattuna.

Arvonheilunta

On kohtuullisen yleinen näkemys, että osakesijoittaminen on riskialtista asuntosijoittamiseen verrattuna. Mikäli arvonheiluntaa pitää riskin ainoana mittarina niin näin todella vaikuttaa olevan. Alla olevassa kuvaajassa on neljännesvuosittaisia prosentuaalisia arvon muutoksia. Osakkeita edustaa Helsingin yleisindeksi ja asuntoja koko Suomen vanhojen yksiöiden keskimääräiset kauppahinnat Tilastokeskuksen sivuilta. Ajanjaksoksi valikoitui 03/2001 – 09/2016, koska tälle ajanjaksolle löytyi nopeasti koneeltani datat aiemmista omista tutkiskeluistani. Asuntoihin yleensä sijoitetaan osaksi velalla ja osakkaiden taustalla olevia yrityksiäkin pyöritetään tyypillisesti osin velkarahoituksella. Siten vertailun vuoksi piirsin myös vastaavan kuvan yksiöiden arvonvaihtelusta oletuksella, että niihin olisi sijoitettu 50% velkavivulla.

Kuvaajasta huomataan, että todellakin ainakin näin ryppäinä tarkasteltuna osakkeiden arvostus heilahtelee huomattavasti enemmän. Arvonheilahtelu on erityisesti riski suurella velalla sijoittavalle. Konservatiivisempi sijoittaja voi nähdä hinnan vaihtelun mahdollisuutena. Tilapäisistä ongelmista johtuva markkinahinnan lasku on hyvä tilaisuus ostaa laadukasta sijoituskohdetta.

Velkavipu

Asunnoilla on hyvä maine turvallisena lainan vakuutena pankkien näkökulmasta, koska asunnon kanssa on hankala karata ulkomaille velkojia karkuun. Lähtökohtaisesti pankista saakin asuntoa varten laitaa 70%:iin asunnon markkina-arvoon asti. Tämä on yleinen asuntosijoittamista puoltava tekijä osakesijoittamiseen verrattuna.

Hyvä on kuitenkin muistaa, että yritykset yleensä rahoittavat toimintaansa valmiiksi velkarahalla, joten isoa velkavipua ei ole mitään syytäkään osakesijoituksiin käyttää. Lisäksi ainakin itse käyttämäni osakevälittäjä tarjoaa tällä hetkellä tiettyjen varovaisuusehtojen täyttyessä (esim. velkavipu maksimissaan n. 30%) osakkeisiin sijoituslainaa 0.99% korolla. Kohtuuhintainen sijoituslaina ei siis ole pelkästään asuntosijoittajan etuoikeus.

Sijoittaminen on aina riskien kantamista, mutta uhkapeliä sijoitustoiminnasta tekee nimenomaan liiallinen velan käyttö. On syytä käydä tarkkaan Excelissä erilaiset tulevaisuuden skenaariot läpi, ettei ulosottomies kolkuta oveen sitten kun korot nousevat ja omaisuuden arvot laskevat yhtä aikaa.

Velankäytöstä sanottakoon, että kun tietää mitä tekee, niin asunto sijoituskohteena mahdollistaa pitkälle viedyn velkarahan käytön optimoinnin.

Tontti

Markkinahintojen heiluntaa ja suurta velkavipua en henkilökohtaisesti pidä kauhean tärkeänä asuntosijoittamista puoltavana tekijänä, mutta yksi asuntojen kylkiäisenä tuleva asia ansaitsee huomiota. Kaupungistuminen on yksi maailman ja myös Suomen megatrendeistä. Ne kaupungit, jotka

  • nykyään vetävät ihmisiä puoleensa
  • joita jatkuvasti uudistetaan vastaamaan ihmisten nykyaikaisia tarpeita
  • ja omaavat monipuolisen elinkeinorakenteen,

tulevat todennäköisesti jatkossakin vetämään ihmisiä puoleensa. Tällaisista kaupungeista tontin omistaminen on monopoliin verrattavissa oleva erityisoikeus. Kukaan ”kilpailija” ei voi omistamasi sijainnin kohdalle valmistaa uutta tonttia vaikka kysyntä kasvaisi kokoajan. Tässä esimerkissä pelkällä tontilla on päässyt Jyväkylän keskustassa samaan vuokratuottoprosenttiin kuin vastaavan sijainnin rakennuksessa, mutta ilman huolta vuokralaistoiminnan jatkuvasta pyörittämisestä (vuokrasopimus 50v.) tai remonteista. Kuulostaa maistuvalta ainakin omaan korvaani.

Mikäli edesmenneitä talousvaikuttajia Henry Georgea ja Adam Smithiä on uskominen, niin tontin omistaminen on ”epäreilu” etu ellei sitä veroteta riittävän suuresti. Kaupunkia kehitetään verovaroin, mutta kaupungin vetovoiman kasvu sataa maanomistajien laariin. Joitain muutoksia maapohjan verotukseen valtiovarainministeriö on suunnittelemassa vuodeksi 2020 (suunnitelma), mutta lupailee ettei maan verotus kokonaisuutena kasvaisi.

Mikäli asunnon kylkiäisenä tulee osuus tontista houkuttelevassa sijainnissa, on se itselleni ainakin kiinnostusta kohottava olennainen tekijä. Tontin arvonnousu on sellaista mihin aidosti uskon. Pitkällä tähtäimellä rakennuksen arvonnousun varaan en laske mitään omassa toiminnassani. Veikkaan että tilastoissa mahdollisesti näkyvä rakennusten arvonnousu kymmenien vuosien ajanjaksolla koostuu lähinnä inflaatiosta ja ehostamiseen käytetystä rahasta/työstä. Sijainnin eli tontin aidolle arvonousulle taas löytyy aiemmin mainitsemani loogiset perustelut. Tätä hypoteesia Jyväskylän laskuharjoitus aiemmassa postauksessani havainnollistaa, muttei tietenkään todista faktaksi.

Liiketoimintaa siinä missä muukin

Asunnon vuokraus on yksi yrittäjyyden muoto. Siinä kun teollisuusyrityksen pitää ensin investoida kalliiseen tehtaaseen ennen kun voi alkaa pyörittämään bisnestään, vuokranantajan pitää investoida asuntoon, jolla voi alkaa pyörittämään vuokrausbisnestään. Asunto täyttää ihmisen perustavaa laatua olevan perustarpeen, joten se on hyvin defensiivinen, vakaa toimiala. Lisäksi asuminen on kohtuullisen helposti ymmärrettävä toimiala, minkä syystä sen aloittamisessa on pienempi kynnys kuin monen muun toimialan yrittäjyydessä.

Oleellisin ero muuhun yrittämiseen tulee kuitenkin lakisäädöksistä. Verottaja kohtelee vuokraustoiminnasta tulevia tuloja pääomatuloina, eikä bisnekseen vaadita yrityksen perustamista. Vuokranantaja on periaatteessa yrittäjä, mutta ennen mainituista syistä toimialalle on moneen muuhun alaan verrattuna helpompi ryhtyä.

Asuntosijoittamisessa sijoituspäätös tiettyyn kämppään on vasta alkua. Sen jälkeen alkaa sopivan vuokralaisen etsiminen ja asunnon sekä sen laitteiston ehostus aika-ajoin. Toimenpiteitä vaativia riskin realisoitumista (vuokralaisen maksukyvyttömyys, asunnon vahingoittaminen tai muu häiriö) voi tapahtua. Päivittäin toimenpiteitä ei vaadita, mutta yllättäviin aikasyöppö-tapahtumiin pitää varautua.

Mikäli näitä pakollisia hommia ei ole innokas tekemään, voi niitä ulkoistaa. Esimerkiksi vuokralaisen muuttaessa pois, voi valjastaa välitysfirman etsimään uutta. Käsittääkseni on myös olemassa ”avaimet käteen” –palveluita, joissa yritys hoitaa kaikki vuokranantajan vaivat. Tässä on kuitenkin muistettava, että palveluita tarjoavat yritykset ottavan luonnollisesti omat palkkionsa ja itse sijoittajalle jää pienempi siivu riskien siivu tuotosta.

Aloittelevan vuokranantajan kannattaa ehdottomasti sijoittaa pari kymppiä asuntosijoittajan käsikirjaan. Ainakin seuraavia voin suositella: Orava ja Turunen: Osta, vuokraa, vaurastu sekä Kaarto: Sijoita Asuntoihin!. Ammattisijoittaja Harri Huru jakaa myös paljon hyödyllistä osaamistaan blogissaan. Karkeita markkinahinta-arvioita kerrostaloasunnoista voi käydä vapaasti tekemässä allekirjoittaneen kehittämällä ASLA-asuntolaskurilla, kunhan muistaa että sitä ei ole nyt pariin vuoteen päivitetty.

Kaverillani oli kerran vuokranantajana kiireinen liikemies. Kerran joululomaltaan palattuaan kaverini asunnossa alkoi yllättäen rampata remonttimiehiä ja vessa oli tiuhaan tahtiin käyttökiellossa. Vuokranantaja ei ollut nähnyt tarpeelliseksi informoida alkavasta putkiremontista vuokralaista eikä suostunut neuvottelemaan vuokranalennuksesta, vaikka asuminen oli selvästi hankaloitunut.

Tässä kohtaa herääkin kysymys, että miksi ylipäätään vuokraa asuntoja, mikäli ei ole kiinnostunut hoitamaan vuokranantajan hommia. Kiinteistöihin voi sijoittaa myös pörssin kautta ilman vuokranantajan velvollisuuksia. Helsingin pörssistäkin löytyy monenlaisia kiinteistösijoitusyhtiöitä. Seuraavassa joitain esimerkkejä:

  • Investor’s house: asuinhuoneistot
  • Technopolis: toimitilat
  • Citycon: kauppakeskukset
  • Hoivatilat: hoivakodit ja päiväkodit

Kun sijoittaa kiinteistösijoitusyhtiöön niin ammattilaiset hoitavat vuokraustoiminnan ja sijoitukset tulee hajautettua useampaan kiinteistöön. Näin yksittäinen putkiremontti ei suuresti heilauta varallisuutta. Sijoittajalle itselleen jää arvioitavaksi, miten paljon kannattaa tietyn yhtiön osakkeesta maksaa ja tämä on erilainen laskuharjoitus kuin yksittäisen asunnon arvonmääritys.

Alkaisinko asuntosijoittajaksi?

Vuokranantajana toimiminen on kevyt tapa aloittaa kokeilemaan ja oppimaan yrittäjyyttä. Vuokranantajalla on paljon valtaa vaikuttaa omaan menestykseen. Ostokohteiden sekä asuinalueiden analysoinnin, velkatason optimoinnin, vuokralaissuhteiden hoidon, remontoinnin ja taloyhtiövaikuttamisen voi opetella hoitamaan muita paremmin. Asunto on myös käsin kosketeltavaa, kiinteää, omaisuutta mikä voi jossain tuomionpäivän skenaariossa olla hyödyllinen piirre verrattuna osakkeen omistusmerkintään sähköisessä arvo-osuustilillä.

Vai sijoittaisinko osakkeisiin?

Mikäli aika-ajoin toistuvan pakollisen toiminnan sijaan haluaa pelkää sijoituskohteiden analysointiin liittyvää aktiviteettiä oman aikataulun mukaan, niin osakesijoittaminen on silloin sopivampi ratkaisu. Osakesijoittaja etsii yrityksiä hyvillä johtajilla, joiden varaan uskaltaa päivittäisten asioiden hoitamisen uskoa. Kiinteistöjen vuokraus on yksi toimiala muiden joukossa, mihin voi laittaa rahojaan pörssissä. Pörssin kautta rahoja ei tarvitse laittaa kiinni isoina, kymmenien tuhansien, pompseina. Suorissa asuntosijoituksissa kertasijoitukset ovat isoja ja ajallinen hajauttaminen vaikeaa.

Mikäli haluaa saada hajautettua tuottoa säästöilleen mahdollisimman pienellä vaivalla niin kuukausisäästäminen matalakuluisiin indeksirahastoihin tai ETF:in (pörssissä myytäviin rahasto-osuuksiin) on edelleen paras vaihtoehto. Jälkimmäisiä löytyy myös kiinteistöihin sijoittavina versioina.

Muista sijoitusmuodoista

Lopuksi vielä pari sanaa muutamasta pikkuhiljaa suosiotaan kasvattavasta vaihtoehtoisesta tavasta sijoittaa asuntoihin. Tähän mennessä vastaan tulleet pankkien tarjoamat asuntorahastot ovat olleen hallinnointikuluiltaan niin kalliita, ettei niitä voi oikein suositella kenellekään. Eipä niistä tällä kertaa sen enempää.

Markkinoilla on myös yhtiöitä, jotka ostavat kokonaisia kerrostaloja tukkualennuksella ja myyvät yksittäisiä kämppiä eteenpäin sijoittajille. Vaikka niitä mainostetaan ”alle markkinahintaisina”, kannattaa arvonmääritys/vuokratuottolaskelmat hoitaa niissäkin samoin kuin missä tahansa asunnon ostossa. Edulliselle hinnalle voi olla myös syynsä. Esim. firma voi jättää tontin rakennuksen alta itselleen ja uuden taloyhtiön pitää maksaa vuokraa tontista. Ostaja voi myös joutua kantamaan riskiä yksittäisen asunnon kunnosta, mikäli valmiiksi vuokratussa huoneistossa sen kuntoa ei pääse ennen ostoa tarkastamaan. Herkullisiakin diilejä näiden joukosta voi toki löytyä.

Statistickon steeseit

  1. Vuokranantajana toimiminen on kevyt ja useimmille opittavissa oleva tapa kokeilla yrittäjyyttä.
  2. Passiiviseen riskien kantamiseen sijoittaminen yrityksiin on kätevin vaihtoehto. Sijoitussalkku voi osaltaan koostua myös kiinteistösijoitusyhtiöistä, mikäli haluaa olla mukana vuokrausbisneksessä ja hyötymässä hyvien sijaintien (=tonttien) arvonnoususta.
  3. Lähitulevaisuuden markkinahinnan muutoksella spekulointi kannattaa jättää suosiolla niille jotka rakastavat ruudun tuijottamista 24/7 (osakkeet) ja intohimoisille remontti-reiskoille (asunnot).

Kirjoittaja omistaa mainituista yhtiöistä Technopoliksen osakkeita kirjoitushetkellä

 

 Facebooktwitterredditpinterestlinkedinmail

Moraali tarvitsee tuekseen ripauksen riippumattomuutta

Posted by :Statisticko On : 27.2.2017
0

Category: Asuntokaupat, Epävarmuus, Riskien hallinta, Sosiaaliset suhteet, Yhteiskunta

Tags:, , , , , , ,

Vuosituhannen ensimmäisenä vuosikymmenenä muhinut ja finanssikriisiin päättynyt Yhdysvaltojen asuntokupla perustui hieman yksinkertaistettuina seuraavaan kuvioon: pankit myönsivät holtittomasti asuntolainoja myös pienituloisille ihmisille, rakensivat näistä lainoista vähäriskisen näköisiä monimutkaisia sijoitustuotteita ja kauppasivat näitä eteenpäin muille rahoituslaitoksille ympäri maailmaa. Näin riskit saatiin siirrettyä eteenpäin, mutta itse saatiin välistä mukavat tuotot. Myös ensi kertaa oman kodin saaneet kansalaiset olivat tyytyväisiä unelmansa täyttymisestä. Oltiin tilanteessa, että liian monen henkilön, pankkiireista kiinteistövälittäjiin ja asuntovelallisiin, lyhyen tähtäimen hyvinvoinnin etu oli ylläpitää illuusiota ”asuntojen hinnat voivat vain nousta”.

The Big Short

Elokuva The Big Short on tositapahtumiin perustuva tarina muutamasta omilla tahoillaan toimineista laskelmoivasta tyypistä, jotka tajusivat asuntoluottokuvion paljon ennen kuin se lopulta räjähti käsille lukuisten lainanlyhennysongelmien myötä. Eräs tyypeistä tarjosi tutkimuslöydöksiään tutulle Wall Street Journalin toimittajille, jotta hän voisi paljastaa asioita suurelle yleisölle. Toimittajan urakehitys oli kuitenkin riippuvainen hyvistä suhteista eri toimijoihin Wall Streetillä ja kotona oli pieniä lapsia elätettävänä. Niinpä hän koki jutun liian riskialttiiksi julkaistavaksi.

Riippuvuus ja paksuhäntäiset jakaumat

Seuraava tarina kertoo 100 kotitalouden kylästä. Jokainen kotitalous vaihtaa asuntoa n. joka kymmenes vuosi, joten jokaisella kotitaloudella on yksittäisenä vuonna 10% todennäköisyys että se laittaa asuntonsa myyntiin. Sovitaan, että asuntomarkkinat vielä toimivat mikäli alle puolet kotitalouksista pyrkivät myymään asuntoaan samanaikaisesti. Mutta viimeistään kun 60 kotitaloutta yhtä aikaa yrittää myydä asuntoaan, hinnat romahtavat hallitsemattomasti.

Asunnon myyjien lukumäärän jakauma, kun ihmiset toimivat toisistaan riippumattomasti

Arvioidaan tulevana vuonna asuntoaan kaupustelevien kotitalouksien lukumäärää simuloimalla kyläläisten asunnonmyynti-intoa vuoden aikana 100 000 kertaa. Ensin oletetaan, että kotitaloudet toimivat toisistaan riippumattomasti. Punainen histogrammi kuvaa simuloinnin tulosta. Tilastotieteen suurten lukujen laki sanoo, että riippumattomien toistojen summa lähenee normaalijakaumaa kun toistojen lukumäärä kasvaa. Nyt kuvaajaan on piirretty vertailuin vuoksi sinisellä normaalijakauma, jolla on sama keskiarvo (10) ja keskihajonta (3) kuin todellisella myyjien lukumäärän jakaumalla.

Kuvasta nähdään, että jo 100 kotitaloutta tuo riittävästi toistoja, että normaalijakauma antaa hyvän arvion todellisuudesta. Riskilaskelmat voidaan perustaa normaalijakaumaan ja tässä tapauksessa todennäköisyys, että yli 60 kotitaloutta alkaisi myymään asuntoaan saman vuoden aikana on likimain (7 desimaalin tarkkuudella) 0. Itseasiassa jo lukumäärät yli 25 alkavat olla käytännössä mahdottomia.

Mutta kuinkas me ihmiset todellisuudessa käyttäydytäänkaan? Me otamme jatkuvasti vaikutteita käyttäytymiseemme toisiltamme. Uudet ideat leviävät verkostoissa ja massamediat pystyvät vaikuttamaan isoon joukkoon ihmisiä yhtä aikaa. Tehdäänpä samat simuloinnit niin että lisätään ihmisten käyttäytymiseen riippuvuustekijä. Oletetaankin, että jokaisen kotitalouden myynti-into korreloi kertoimella 0.3 kaikkien muiden kyläläisten kanssa.

Asunnon myyjien lukumäärän jakauma, kun ihmisten myyntipäätökset korreloivat kertoimella 0.3

Nyt keskiarvo on edelleen 10, mutta jakauman muoto on muuttunut. Päälle piirretyllä normaalijakaumalla on sama keskihajonta simuloidun datan kanssa, mutta muoto on täysin erilainen. Lisätty riippuvuustekijä teki jakaumasta niin sanotusti paksuhäntäisemmän. Todennäköisyys, että yli 60 kotitaloutta myy asuntoaan vuoden aikana on nyt 2.8%. Samalle riskille normaalijakaumaan perustuva laskenta antaa vain 0.14%. Naiivi riippumattomuusoletus tuottaisi 20-kertaa liian pienen riskiarvion.

Luottoluokittajien riskianalyysit

Viime vuosikymmenen jenkkien asuntokuplan paisumisen mahdollisti luottoluokittajat. Asuntoluottojen lopulliset riskin kantajat eivät ymmärtäneet kunnolta, mihinkä olivat sijoittaneet. He luottivat luottoluokittajiin, jotka olivat lyöneet AAA-leimat lukuisista asuntolainoista rakennettuihin sijoitustuotteisiin. Nate Silver kertoo kirjassaan The Signal and the Noise radikaalista virheestä, jonka luottoluokittajat olivat riskianalyyseissään tehneet. Eri asuntolainojen vakuutena olleiden asuntojen arvot olivat oletettu toisistaan riippumattomiksi. Mikäli näin olisi niin koko asuntoryppään arvon vaihtelut ehkä noudattaisivat kiltisti normaalijakaumaa.

Eiköhän asuntojen hinnat kuitenkin riipu toisistaan. Ainakin itselleni on vaikea ymmärtää, miksi asuntoni markkina-arvo olisi 200 000€ mikäli naapurissa on myynnissä useita täysin vastaavia asuntoja 150 000€ hintaan. Asiaa ei auta yhtään se, että itse vuosi sitten tulin maksaneeksi asunnostani sen 200 000€. Näin ollen asuntojen pakkomyyntiaaltojen alkaessa pulaan joutuvat myös hyvätuloiset asunnonomistajat, joilla on liikaa velkaa suhteessa varallisuuteensa. Toivottavasti alan ihmiset ovat ottaneet opikseen, pitäisihän nyt luottoluokittajien olla maailman huippuja riskianalyysissä.

Moraali ja palkanmaksu

Big Short elokuvassa vihjailtiin myös toisesta riippuvuusongelmasta luottoluokittajiin liittyen. Luottoluokittajien työntekijöiden palkat lopulta maksavat samat pankit, jotka eniten hyötyvät korkeista luottoluokituksen arvosanoista. Moraalikadon riski on ilmeinen. Epämiellyttäviä riippuvuusssuhteita on paljon muuallakin kuin rahoitusalalla. Esimerkiksi tutkija voi olla hyvin tietoinen, ettei 0.05 rajan alittavien P-arvojen jahtaaminen väkisin tutkimusdatasta ole hyvä tapa edistää tiedettä. Näin on kuitenkin tehtävä, ettei muuten ansiokas tutkimus jäisi julkaisematta tiedelehdessä. Julkaisut kun ovat portti uuteen rahoitukseen ja perheen elättämiseen jatkossakin.

Suojaantuminen moraalikatoa vastaan

Ilmeisesti tästä The Gambler elokuvan kohtauksesta alkunsa saanut käsite ”Fuck you position” tarkoittaa tilannetta, jossa henkilöllä on riittävästi sijoitusvarallisuutta riippumattomaan elämään. Tässä tilanteessa esim. osakkeiden tuottamat osingot riittävät tarvittaessa kattamaan välttämättömät elinkustannukset. Tämän olisi hyvä tapahtua vielä riittävällä turvamarginaalilla, koska osinkojen määrä vaihtelee vuodesta toiseen. Tällaisessa positiossa henkilö voi haistattaa pitkät ja erota mikäli työnantaja pakottaa tekemään jotain mikä on oman moraalinsa vastaista. Itse tahtoisin vielä kuitenkin laajentaa kyseistä käsitettä.

Kuten tässä blogipostauksessani perustelin, sijoitustoiminta on työtä nimeltä riskien kantaminen. ”Fuck you position” on mahdollista kun sinulla on mikä tahansa taito, millä tarvittaessa pystyt elättämään perheesi vaikka potkut tulisikin. Tämän taidon pitäisi tarvittaessa olla hyödynnettävissä toimialalla, mikäli alasi on liikaa yksittäisten toimijoiden vallassa. Kun on olemassa Plan B, voi toimia paremmin korkealla moraalilla vaikkei se oman alansa valtaapitäviä miellyttäisikään. Kyky yritysriskien kantamiseen on yksi takaportti, mutta sitä voisi olla myös kyky työllistyä taksikuskina tai suunnittelemalla nettisivuja. Positio on parhaimmillaan, kun tuloja tulee useasta eri lähteestä yhtä aikaa. Useiden tulonlähteiden tuomasta turvasta sekä ongelmista kirjoittelin aiemmin jo täällä.

Hypoteesi: Kun ihmiset pystyvät pienentämään riippuvuuttaan yksittäisistä yrityksistä tai instituutioista niin…

  • moraalikatoa olisi vähemmän, koska työntekijät uskaltaisivat kieltäytyä moraalittomista ”talon tavoista”?
  • markkinakuplia syntyisi vähemmän ja riskit olisivat helpommin laskettavissa?

Statistickon steesit:

  • Ihmisten toiminta on hyvin paljon toisistaan riippuvaista
  • Toisistaan riippuvaisten tapahtuminen summa voi olla erittäin ”paksuhäntäisesti” jakautunut, mikä vaikeuttaa riskilaskelmia
  • Jotkut riippuvuussuhteet pakottavat ihmisen moraalinsa kanssa ristiriitaisiin tekoihin
  • Oman elämän epämiellyttäviä riippuvuussuhteita voi vähentää hankkimalla erilaisia taitoja perheensä elättämiseen

Facebooktwitterredditpinterestlinkedinmail

Oma maa mansikka, oma koti porkkana

Posted by :Statisticko On : 31.5.2016
0

Category: Asuntokaupat, Päätöksenteko, Riskien hallinta, Yhteiskunta

Tags:, , , , , ,

Yksi suosituista väittelyn aiheista suomalaisilla kuuluu: Onko oman asunnon ostaminen sijoitus? Tyypilliset argumentit kuuluvat:

  • Kyllä. Kun asuntolaina on maksettu, käteen jää arvoaan nostanut asunto kun taas vuokralla asuen käteen ei jää mitään.
  • Ei. Oma asunto on kuluerä joka ei tuota rahallista kassavirtaa kotiinpäin, joten se ei ole sijoitus.

Ennen kun kerron oman mielipiteeni asiaan tehdään pikakatsaus tilastoihin. Malttamattomimmat voivat hypätä suoraan lopun steeseihin.

Jyväskylän yksiöiden arvonnousu

Otetaanpa ensiksi käsittelyyn argumentti arvonnoususta. Ensiksi on muistettava, että rahan ostovoima muuttuu vuosien varrella, joten euromääräiset hinnat eri vuosina eivät ole vertailukelpoisia. Näinollen on järkevää tutkia reaalihintoja, joissa inflaation vaikutus on eliminoitu. Otetaan esimerkiksi kerrostaloyksiöt Jyväskylässä. Vuosina 1992-2009 (kyseiseltä aikaväliltä löytyy sekä asunto- että tonttitiedot) Tilastokeskuksen tilastojen mukaan vanhojen yksiöiden hinnat kasvoivat reaalisesti 1.6 % vuodessa. Tärkeää on huomata, että tämä arvonnousu ei tule ilmaiseksi. Kokosin kahdesta mainiosta suomalaisesta asuntosijoitusoppaasta (Orava ja Turunen sekä Kaarto) jonkinlaista konsensusnäkemystä, kuinka paljon keskimäärin eri remontit maksavat:

Remontti Hinta / neliö
LVIS-saneeraus 700
Katto 70
Julkisivu 300
Parveke 100
Ikkunat 100

Näistä saadaan yhteensä 1270 euroa neliömetriltä. Mikäli jokainen remontin vaikutusaika olisi 50 vuotta, pitäisi rehellisessä kirjanpidossa asunnon arvolle tehdä 1270/50=25.4 euron vuosittainen poisto jokaista neliötä kohti. Neliöhinnan ollessa 3000 euroa tämä tarkoittaisi 0.85% prosentin vuosittaista kustannusta. Tässä ei vielä edes huomioitu kaikkia ajoittain vastaantulevia pintaremontteja ja hissien huoltoja. Näillä tiedoilla uskaltaa sanoa, että vähintään prosentin verran tulee asunnolle huoltokuluja vuosittain. Vaikuttaisi siis, että pääosin asunnon arvonnousu on pitänyt omistajan maksaa omasta kukkarostaan.

Tonttien arvo

Verrataanpa yksiöiden arvonnousua omakotitalotonttien arvonnousuun. Tilastokeskuksen tiedoista Jyväskylää parhaiten kuvaa vuosina 1992-2009 tonttiluokka ”20 000 – 100 000 asukkaan kunnat”. Tämä näyttää 2% vuosittaista reaalista hinnan vuosikasvua. Oleellinen ero rakennuksiin tulee siitä, että tontin arvon kasvaminen/säilyminen ei vaadi huoltotoimenpiteitä.

Tontin ostamista voidaan mielestäni pitää spekulatiivisena, kassavirtaa tuottamattomana, sijoituksena. Tontti ei tuo omassa käytössä kassavirtaa osinkoina tai vuokrina, mutta mikäli se sijaitsee monipuolisen elinkeinorakenteen omaavan kaupungin keskustan ja oppilaitosten läheisyydessä, on ihan positiiviset näkymät hintojen nousulle. Vaikka tontin houkuttelevuus asuinpaikkana laskisikin tulevaisuudessa niin sille voi aina istuttaa vaikka puuta, joten arvo ei ainakaan nollaannu.

Kulutuspäätöksiä ja veroporkkanoita

old_houseMielestäni asuinrakennus on kulutushyödyke. Verrattuna autoon, asunnot säilyttävät arvoaan huomattavasti sitkeämmin, mutta molemmat kuluvat käytössä. Jos omassa asunnossa asumista verrataan vuokralla asumiseen, kyse on samasta asiasta kuin että auton omistamista verrataan leasingautolla ajamiseen. Riippuu tilanteesta kumpi on järkevämpää. Omassa asunnossa asumiseen liittyy kuitenkin veroporkkana, joka monissa rajatapauksessa tekee omistusasumisesta kannattavaa.

Vuokrassa maksetaan vuokranantajalle huoltokulujen lisäksi palkkaa riskien kantamisesta sekä valtiolle menevä siivu pääomaverotuksen muodossa. Omaan asuntoon ei taas kohdistu pääomaveroa, mikä nostaa omassa asumisen houkuttelevuutta. Pääoman sitomisen riskien kantamisestakaan ei tarvitse maksaa muille, joten usein laskelmat päätyvät siihen että omassa asuminen on euroilla laskettuna edullisempaa. Tämä ei ole kuitenkaan universaali totuus. Esim. tämä asuntoja ammattimaisesti vuokraava pariskunta on laskenut, että heidän kannattaa ennemmin asua itse vuokralla ja laittaa omat pääomat kiinni pieniin vuokra-asuntoihin kuin omistaa oma asunto.

Näkemykset

Tilastokatsaus oli hyvin karkea ja luvut vaihtelevat eri paikkakunnilla, mutta ne kuitenkin havainnollistavat näkemystäni, että oma asunto omalla tontilla on:

  • Rakennuksen osalta kulutuspäätös
  • Tontin osalta spekulatiivinen sijoitus

Mielestäni asunnon ostoa voi harkita milloin vaan, jos tavoittelee pienehköä kerrostalohuoneistoa vetovoimaisella paikkakunnalla. Mikäli elämäntilanne muuttuu, tällainen asunto on helppo laittaa vuokralle. Omakotitalon ostamisen näen taas turhan sitovana, jos on nuori ja useita mahdollisia elämänpolkuja on vielä edessä. Työpaikan ja elämäntilanteen muutoksissa riski kahden asunnon loukusta, kiinteistövälittäjien palkkiot ja varainsiirtoverot syövät oman asunnon hyödyt. Mahdollisen oman omakotitalon aika alkaa mielestäni olla käsillä vasta kun jälkikasvulla kouluunmeno kolkuttelee tai on muu syy pultata itsensä tietylle paikkakunnalle.

Riskinhallintaa

Useilla suomalaisilla kaikki varallisuus on kiinni omassa asunnossa. Tämä on riskien hallinnan kannalta ikävä tilanne. Riski on myös usein toteutunut muuttotappiopaikkakunnilla, missä omakotitalojen vakuusarvo pankin näkökulmasta on pyöreä nolla. Tämä Hesarin artikkeli viikko sitten käsitteli tätä asiaa. Nuorena kannattaa kyllä mahdollisimman aikaisin alkaa sijoittamaan pienillä summilla osakkeisiin/rahastoihin, mitkä eivät rajoita menoa kun maailman tuulet alkavat kutitella. Omaa asuntoa ehtii kyllä miettiä sitten kun paremmin jo tietää, mitä elämältä haluaa ja varallisuutta pesämunaksi on hieman kertynyt.

Statistickon steesit

  • Asuminen omassa rakennuksessa on kulutuspäätös, johon liittyy veroporkkana verrattuna vuokralla asumiseen
  • Oma tontti on spekulatiivinen sijoitus
  • Koko omaisuuden laittaminen kiinni yhteen kohteeseen ei ole hyvää riskinhallintaa ja riippuen elämäntilanteesta vuokranantajalle joskus kannattaa maksaa riskien kantamisesta

Tutki hintojen kehitystä omalla asuinalueellasi Tilastokeskuksen tietopalvelussa:

Vanhojen asuntojen hinnat

Omakotitalotonttien hinnatFacebooktwitterredditpinterestlinkedinmail