Rss

  • linkedin

Archives for : toukokuu2016

Oma maa mansikka, oma koti porkkana

Yksi suosituista väittelyn aiheista suomalaisilla kuuluu: Onko oman asunnon ostaminen sijoitus? Tyypilliset argumentit kuuluvat:

  • Kyllä. Kun asuntolaina on maksettu, käteen jää arvoaan nostanut asunto kun taas vuokralla asuen käteen ei jää mitään.
  • Ei. Oma asunto on kuluerä joka ei tuota rahallista kassavirtaa kotiinpäin, joten se ei ole sijoitus.

Ennen kun kerron oman mielipiteeni asiaan tehdään pikakatsaus tilastoihin. Malttamattomimmat voivat hypätä suoraan lopun steeseihin.

Jyväskylän yksiöiden arvonnousu

Otetaanpa ensiksi käsittelyyn argumentti arvonnoususta. Ensiksi on muistettava, että rahan ostovoima muuttuu vuosien varrella, joten euromääräiset hinnat eri vuosina eivät ole vertailukelpoisia. Näinollen on järkevää tutkia reaalihintoja, joissa inflaation vaikutus on eliminoitu. Otetaan esimerkiksi kerrostaloyksiöt Jyväskylässä. Vuosina 1992-2009 (kyseiseltä aikaväliltä löytyy sekä asunto- että tonttitiedot) Tilastokeskuksen tilastojen mukaan vanhojen yksiöiden hinnat kasvoivat reaalisesti 1.6 % vuodessa. Tärkeää on huomata, että tämä arvonnousu ei tule ilmaiseksi. Kokosin kahdesta mainiosta suomalaisesta asuntosijoitusoppaasta (Orava ja Turunen sekä Kaarto) jonkinlaista konsensusnäkemystä, kuinka paljon keskimäärin eri remontit maksavat:

Remontti Hinta / neliö
LVIS-saneeraus 700
Katto 70
Julkisivu 300
Parveke 100
Ikkunat 100

Näistä saadaan yhteensä 1270 euroa neliömetriltä. Mikäli jokainen remontin vaikutusaika olisi 50 vuotta, pitäisi rehellisessä kirjanpidossa asunnon arvolle tehdä 1270/50=25.4 euron vuosittainen poisto jokaista neliötä kohti. Neliöhinnan ollessa 3000 euroa tämä tarkoittaisi 0.85% prosentin vuosittaista kustannusta. Tässä ei vielä edes huomioitu kaikkia ajoittain vastaantulevia pintaremontteja ja hissien huoltoja. Näillä tiedoilla uskaltaa sanoa, että vähintään prosentin verran tulee asunnolle huoltokuluja vuosittain. Vaikuttaisi siis, että pääosin asunnon arvonnousu on pitänyt omistajan maksaa omasta kukkarostaan.

Tonttien arvo

Verrataanpa yksiöiden arvonnousua omakotitalotonttien arvonnousuun. Tilastokeskuksen tiedoista Jyväskylää parhaiten kuvaa vuosina 1992-2009 tonttiluokka ”20 000 – 100 000 asukkaan kunnat”. Tämä näyttää 2% vuosittaista reaalista hinnan vuosikasvua. Oleellinen ero rakennuksiin tulee siitä, että tontin arvon kasvaminen/säilyminen ei vaadi huoltotoimenpiteitä.

Tontin ostamista voidaan mielestäni pitää spekulatiivisena, kassavirtaa tuottamattomana, sijoituksena. Tontti ei tuo omassa käytössä kassavirtaa osinkoina tai vuokrina, mutta mikäli se sijaitsee monipuolisen elinkeinorakenteen omaavan kaupungin keskustan ja oppilaitosten läheisyydessä, on ihan positiiviset näkymät hintojen nousulle. Vaikka tontin houkuttelevuus asuinpaikkana laskisikin tulevaisuudessa niin sille voi aina istuttaa vaikka puuta, joten arvo ei ainakaan nollaannu.

Kulutuspäätöksiä ja veroporkkanoita

old_houseMielestäni asuinrakennus on kulutushyödyke. Verrattuna autoon, asunnot säilyttävät arvoaan huomattavasti sitkeämmin, mutta molemmat kuluvat käytössä. Jos omassa asunnossa asumista verrataan vuokralla asumiseen, kyse on samasta asiasta kuin että auton omistamista verrataan leasingautolla ajamiseen. Riippuu tilanteesta kumpi on järkevämpää. Omassa asunnossa asumiseen liittyy kuitenkin veroporkkana, joka monissa rajatapauksessa tekee omistusasumisesta kannattavaa.

Vuokrassa maksetaan vuokranantajalle huoltokulujen lisäksi palkkaa riskien kantamisesta sekä valtiolle menevä siivu pääomaverotuksen muodossa. Omaan asuntoon ei taas kohdistu pääomaveroa, mikä nostaa omassa asumisen houkuttelevuutta. Pääoman sitomisen riskien kantamisestakaan ei tarvitse maksaa muille, joten usein laskelmat päätyvät siihen että omassa asuminen on euroilla laskettuna edullisempaa. Tämä ei ole kuitenkaan universaali totuus. Esim. tämä asuntoja ammattimaisesti vuokraava pariskunta on laskenut, että heidän kannattaa ennemmin asua itse vuokralla ja laittaa omat pääomat kiinni pieniin vuokra-asuntoihin kuin omistaa oma asunto.

Näkemykset

Tilastokatsaus oli hyvin karkea ja luvut vaihtelevat eri paikkakunnilla, mutta ne kuitenkin havainnollistavat näkemystäni, että oma asunto omalla tontilla on:

  • Rakennuksen osalta kulutuspäätös
  • Tontin osalta spekulatiivinen sijoitus

Mielestäni asunnon ostoa voi harkita milloin vaan, jos tavoittelee pienehköä kerrostalohuoneistoa vetovoimaisella paikkakunnalla. Mikäli elämäntilanne muuttuu, tällainen asunto on helppo laittaa vuokralle. Omakotitalon ostamisen näen taas turhan sitovana, jos on nuori ja useita mahdollisia elämänpolkuja on vielä edessä. Työpaikan ja elämäntilanteen muutoksissa riski kahden asunnon loukusta, kiinteistövälittäjien palkkiot ja varainsiirtoverot syövät oman asunnon hyödyt. Mahdollisen oman omakotitalon aika alkaa mielestäni olla käsillä vasta kun jälkikasvulla kouluunmeno kolkuttelee tai on muu syy pultata itsensä tietylle paikkakunnalle.

Riskinhallintaa

Useilla suomalaisilla kaikki varallisuus on kiinni omassa asunnossa. Tämä on riskien hallinnan kannalta ikävä tilanne. Riski on myös usein toteutunut muuttotappiopaikkakunnilla, missä omakotitalojen vakuusarvo pankin näkökulmasta on pyöreä nolla. Tämä Hesarin artikkeli viikko sitten käsitteli tätä asiaa. Nuorena kannattaa kyllä mahdollisimman aikaisin alkaa sijoittamaan pienillä summilla osakkeisiin/rahastoihin, mitkä eivät rajoita menoa kun maailman tuulet alkavat kutitella. Omaa asuntoa ehtii kyllä miettiä sitten kun paremmin jo tietää, mitä elämältä haluaa ja varallisuutta pesämunaksi on hieman kertynyt.

Statistickon steesit

  • Asuminen omassa rakennuksessa on kulutuspäätös, johon liittyy veroporkkana verrattuna vuokralla asumiseen
  • Oma tontti on spekulatiivinen sijoitus
  • Koko omaisuuden laittaminen kiinni yhteen kohteeseen ei ole hyvää riskinhallintaa ja riippuen elämäntilanteesta vuokranantajalle joskus kannattaa maksaa riskien kantamisesta

Tutki hintojen kehitystä omalla asuinalueellasi Tilastokeskuksen tietopalvelussa:

Vanhojen asuntojen hinnat

Omakotitalotonttien hinnat

Facebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmail